MFS Investments periodiskā ieguldījumu atdeves diagrammas versijā par 1998. – 2017. Gadu nekustamo īpašumu ieguldījumu fondi (REIT) bija labākā aktīvu klase sešos no šiem gadiem. Turklāt šajā laika posmā REITs, kā to attēlo NAREIT Equity REIT indekss, apkopoja vidējo gada ienesīgumu 8, 67%, kas bija otrā labākā aktīvu klase tajā pašā laika posmā pēc maziem vidēja kapitāla aktīviem ar vidējo gada ienesīgumu. no 9, 12%.
Iepriekšējie rezultāti negarantē atgriešanos nākotnē. Tātad, vai pašreizējā vidē REIT joprojām ir dzīvotspējīgas investīcijas individuāliem ieguldītājiem, kā arī finanšu konsultantiem un viņu klientiem? (Par saistīto lasījumu skat. REIT ETF piedāvājuma stabilitāti.)
Procentu likmes + REITS
Saskaņā ar Yahoo! Finance, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), kas seko MSCI US REIT indeksam, pašreizējais ienesīgums ir 4, 3%. Mūsdienu zemo procentu likmju vidē tas noteikti ir pievilcīgs daudziem investoriem. Procentu likmju paaugstināšanās parasti ir negatīvs faktors REIT; to aizplūde palielinās augstāku procentu maksājumu dēļ, kas samazina naudas daudzumu, kas viņiem ir pieejams, lai veiktu dividenžu maksājumus ieguldītājiem.
REIT, kuriem ir pārmērīgs parāda līmenis, vai tie, kuriem tuvākajā laikā ir nepieciešams pārfinansēt īpašumus, ir jutīgāki pret likmju paaugstināšanu nekā citi.
2018. gadā Vanguard REIT ETF (VNQ) cena ir kritusies vairāk nekā par 12% salīdzinājumā ar augsto līmeni 2015. gada janvārī daļēji tāpēc, ka nav skaidrības par FED laiku un vēlmi paaugstināt procentu likmes.
REITs iepriekšējie rezultāti
Cohen & Steers, ieguldījumu menedžeris, kas piedāvā vairākus REIT fondus, kā piemēru citē pēdējo Fed pievilkšanas ciklu no 2004. gada jūnija līdz 2006. gada jūnijam, kad augstākas likmes sākotnēji kaitēja REIT darbības rezultātiem. Bet laika gaitā spēcīgā ekonomika palīdzēja palielināt REIT atdevi.
Saskaņā ar firmas sniegto informāciju REIT kopējais ienesīgums šajā laika posmā bija 57, 9%, salīdzinot ar 15, 5% akcijām un 5, 9% obligācijām.
Firma savā vietnē publicētajā rakstā saka: “Kad ekonomika uzlabojas un pamati ir spēcīgi, uz ienesīgumu balstītas korekcijas vēsturiski ir parādījušas pievilcīgas pirkšanas iespējas ilgtermiņa ieguldītājiem. Tā kā arvien skaidrāki ir ieguvumi no spēcīgākas ekonomikas izaugsmes, novērtējumiem ir tendence atgriezties normālā stāvoklī. Mēs ticam, ka ieguldītājiem, kuri ir pieskaņoti izmantot šīs iespējas, ilgtermiņā var tikt piešķirta atlīdzība. ”
REITs piedāvā dažādošanas plusus
REITs nav liels diversifikators no krājumiem, par ko liecina to aptuveni 78% korelācija ar krājumiem, pamatojoties uz S&P 500 indeksa un NAREIT Equity REIT indeksa salīdzinājumu 10 gadu laikā līdz 2015. gada beigām. REIT tomēr sniedz labu diversifikācija attiecībā uz zemām vai negatīvām korelācijām ar pamata obligācijām, precēm un valūtām.
Papildus procentu likmēm REIT darbības rādītāji būs atkarīgi no tā, kā darbojas ekonomika un akciju tirgus. Nesenajā CNBC rakstā Džozefs Smits, CBRE Clarion Securities, kas pārvalda apmēram 22 miljardus dolāru nekustamā īpašuma aktīvos, galvenais ieguldījumu inspektors, sacīja: "Visu gadu ir noticis flip-flop starp ekonomiskās izaugsmes cerībām un procentu likmēm. Šī nenoteiktība rada nepastāvību, un nepastāvības laikā palielinās REIT korelācija ar plašāku akciju tirgu. " Smita kunga citāts tika izteikts 2015. gada beigās. (Par saistīto lasījumu skatīt: Ieguldījumi nekustamajā īpašumā ar augstu procentu likmi. )
Faktori, kas ietekmē individuālo REIT
Tāpat kā jebkurš kopfonds vai ETF, arī šajos fondos ir pamatā REIT. Atsevišķos REIT var iekļaut tos, kuriem ir pamatā komerciālo īpašumu, dzīvojamo īpašumu un viesnīcu vai kūrortu portfelis. Turklāt pastāv pakļaušana specifiskām nozarēm, piemēram, veselības aprūpei un tādām speciālām jomām kā kokmateriāli un hipotēku REIT.
Šeit runa ir par to, ka daļa šo REIT darbību būs saistīta ar akciju tirgus un uzņēmējdarbības nozaru darbību, ar kuru tie ir saistīti. Tas nozīmē, ka šo REIT rādītāji pārsniedz kopējo akciju tirgus un / vai ekonomikas rādītājus. Tas nav atšķirībā no teikuma par nekustamo īpašumu, kas norāda uz to, kā visi nekustamie īpašumi ir vietējie.
Atsevišķus REIT ietekmē arī cilvēki, kas tos pārvalda. Tāpat kā jebkura cita akcija vai līdzīgs instruments, pārvaldība ir svarīga. Kāda ir viņu pieredze? Vai viņi ir orientēti uz akcionāriem? Vai viņiem ir sava nauda, kas ieguldīta līdzās jūsu?
2017. gada Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likums ir izdevīgs ieguldītājiem nekustamais īpašums. Dažas no jaunajā nodokļu likumā iekļautajām izmaiņām ietekmē REIT. Piemēram, REIT gūst labumu no ieturētā uzņēmuma ienākuma 20% atskaitījuma.
Grunts līnija
Tāpat kā daudzas citas investīcijas mūsdienās, REIT vismaz sākotnēji var ciest no procentu likmju paaugstināšanas perioda. REIT, kuriem ir augsts aizņēmums, un tie, kuriem varētu būt nepieciešams refinansēt parādu, kamēr procentu likmes palielinās, var būt neaizsargātāki nekā citi. Tiem, kas skatās atsevišķus REIT, ir jāpārbauda uzņēmuma vadība un tās pamatā esošais ieguldījumu portfelis. Ir vairāki kopīgi fondi un ETF, kas arī nodrošina stabilu ekspozīciju šajā jomā. Laika gaitā ir pierādījies, ka REIT ir daudzu portfeļu būtiska sastāvdaļa un, iespējams, turpinās turpināt darbību. (Par saistīto lasījumu skatiet: 5 REIT veidi un kā tajos ieguldīt. )
