Dažiem hipotēku aizņēmējiem ir prātā tikai divas lietas: "Cik es varu atļauties?" un "Kādi būs mani ikmēneša maksājumi?" Viņi maksimāli palielina savas hipotēkas parādu finanses un izmanto hipotēku ar procentu likmi vai negatīvu amortizāciju, lai samazinātu ikmēneša maksājumus. Pēc tam viņi paļaujas uz mājas cenas pieaugumu, lai aizēnotu riskus, kas saistīti ar pastāvīgu vai pieaugošu hipotēkas atlikumu.
Daudzos gadījumos, ja šiem māju īpašniekiem ir paveicies uzkrāt kaut kādu kapitālu savās mājās, viņi atkal palielina savas finanses, izmantojot mājas kapitāla aizdevumu vai naudas līdzekļu refinansēšanu, un pēc tam iegūtos līdzekļus izmanto, lai veiktu papildu pirkumus, samaksātu patērētāja parādu, vai pat veikt papildu ieguldījumus. Izklausās riskanti? Tas ir., mēs jums parādīsim, kā pārliecināties, vai jums ir hipotēka, ko varat atļauties, un veidojot kapitālu, ātri to nomaksājot.
Hipotēku matemātikas pievienošana
Katrai hipotēkai ir noteikts amortizācijas grafiks. Amortizācijas grafiks ir tabula, kurā hronoloģiskā secībā ir noteikts katrs ieplānotais hipotēkas maksājums, sākot ar pirmo maksājumu un beidzot ar pēdējo maksājumu. (Informāciju par amortizāciju skatiet Hipotēkas maksājuma struktūras izpratne un lēmuma pieņemšana, pamatojoties uz risku, pamatojoties uz hipotēku .)
Amortizācijas grafikā katrs maksājums tiek sadalīts procentu maksājumā un pamatsummā. Amortizācijas grafika sākumā liela procentuālā daļa no kopējā maksājuma ir procenti, un neliela daļa no kopējā maksājuma ir pamatsumma. Maksājot hipotēku, procentu likmēm paredzētā summa samazinās un pamatsummai piešķirtais apjoms palielinās.
Amortizācijas aprēķinu visvieglāk saprot, sadalot to trīs daļās:
1. daļa - 5. sleja: Kopējie mēneša maksājumi
Kopējā ikmēneša maksājuma aprēķins ir parādīts pēc formulas.
Visiem, kas noklusina, tacu A = 1− (1 + i) −nPi, kur: A = periodiskā maksājuma summaP = hipotēkas atlikušā pamatsumma = periodiskā procentu likme
2. daļa - 6. sleja: Periodiski procenti
Autortiesības © 2017 Investopedia.com
1. attēls
Periodisko procentu aprēķins tiek aprēķināts šādi:
Periodiskā procentu likme (3. sleja) x atlikušā pamatsumma (4. sleja)
Piezīme: 3. slejā norādītā procentu likme ir gada procentu likme. Tas jāsadala ar 12 (mēnešiem), lai iegūtu periodisko procentu likmi.
3. daļa - 7. sleja: galvenie maksājumi
Periodiskā pamatsummas aprēķins ir parādīts pēc formulas.
Kopējais maksājums (5. sleja) - periodiskais procentu maksājums (6. sleja)
Autortiesības © 2017 Investopedia.com
2. attēls
2. attēlā parādīts 30 gadu fiksētas likmes hipotēkas amortizācijas grafiks 30 gadiem. Vietas labad tiek parādīti tikai pirmie pieci un pēdējie pieci mēneši.
Amortizācijas grafiks parāda, kā, katru mēnesi maksājot papildu USD 300 par vienas un tās pašas hipotēkas pamatsummu, saīsinās hipotēkas dzīves laiks līdz aptuveni 21 gadam un 10 mēnešiem (262 mēneši kopā pret 360) un samazinās kopējo summu. procentiem, kas hipotēkas laikā samaksāti par USD 209 948.
Kā redzat, hipotēkas pamatsumma tiek samazināta par vairāk nekā USD 300, kuru jūs tai iemetat katru mēnesi. Tas ietaupa vairāk naudas, samazinot procentu procentus, kas tiek iekasēti par atlikušo termiņu.
Piemēram, ja 30 mēnešus ilgas hipotēkas sākumā 24 mēnešus katru mēnesi maksāja papildu USD 300, papildu summa, par kuru tiek samazināta pamatsumma, ir lielāka par USD 7200 (vai USD 300 x 24). Faktiskā ietaupītā summa, samaksājot papildu USD 300 mēnesī līdz otrā gada beigām, ir USD 7 430, 42. Pirmajos divos hipotēkas gados esat ietaupījis 200 USD - un ieguvumi tikai palielinās, jo tie mainās visā hipotēkas laikā!
Tas notiek tāpēc, ka, ja katru mēnesi hipotēkas pamatsummai tiek piemēroti papildu USD 300, nākamajos mēnešos hipotēkas pamatsummai tiek piemērots lielāks procents no plānotā hipotēkas maksājuma. (Uzziniet vairāk par hipotēkas maksājumiem mūsu apmācībā par hipotēku pamatiem .)
Paātrinātu hipotēkas maksājumu veikšanas patiesās priekšrocības
Patiesos ieguvumus no paātrinātu maksājumu veikšanas mēra, aprēķinot ietaupīto salīdzinājumā ar atteikto. Piemēram, tā vietā, lai veiktu papildu USD 300 mēnesī maksājumus uz iepriekš parādīto hipotēku, USD 300 varētu izmantot kaut kā cita veikšanai. To sauc par izmaksu un ieguvumu analīzi.
Teiksim, ka patērētājs ar hipotēku, kas parādīta iepriekšējos amortizācijas grafikos, mēģina izlemt, vai veikt USD 300 mēnesī paātrinātus hipotēkas maksājumus. Patērētājs apsver trīs izvēles iespējas, kā parādīts zemāk. Katrā variantā mēs aprēķināsim izmaksas salīdzinājumā ar ieguvumiem vai to, ko var ietaupīt, salīdzinot ar to, no kā atsakās. (Šī piemēra labad mēs pieņemsim, ka jebkāda kapitāla palielināšana mājās, izmantojot mājas kapitāla aizdevumu, nav izvēles iespēja. Mēs arī ignorēsim hipotēkas procentu atskaitījumu par nodokļiem, kas varētu mainīt skaitļus nedaudz.)
Mājas īpašnieka trīs iespējas ietver:
- Lai saņemtu laivu USD 14 000 piecu gadu patēriņa aizdevumam ar 10% procentu likmi.Aizmaksājot kredītkartes parādu USD 12 000 vērtībā, kam ir 15% gada likme (katru dienu aprēķina katru dienu).Ieguldījumi akciju tirgū.
1. variants: laivu pirkšana
Lēmums iegādāties laivu ir gan prieka, gan ekonomikas jautājums. Laiva - tāpat kā daudzas citas patērētāja "rotaļlietas" - ir amortizējoša vērtība. Ja mājsaimniecību parāds tiek pievienots nelikvīda, amortizējamā aktīva iegādei, tas palielina risku mājsaimniecības bilancei. Šim patērētājam ir jāatsver lietderība (prieks), kas gūta, iegādājoties laivu, salīdzinot ar lēmuma patieso ekonomiskumu.
Mēs varam aprēķināt, ka 14 000 USD aizdevumam par laivu ar procentu likmi 10% un piecu gadu termiņam ikmēneša maksājumi būs USD 297, 46.
