Ir vairāki veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā. Daudziem amerikāņiem visvienkāršākie ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir ģimenes mājas vai īres īpašuma veidā. Ieguldīšana vienā nekustamajā īpašumā var būt liels, ienesīgs ieguldījums ar vairākām izmantošanas iespējām. Daudzpusība, ilgmūžība un atzinība bieži ir galvenie iemesli, kas laika gaitā padara ieguldījumus atsevišķos īpašumos salīdzinoši drošus, uzticamus un rentablus.
Tiešsaistes kopfinansējuma un hipotēku kreditēšanas pieaugums ir paplašinājis arī daudzas iespējas un iespējas tiešajiem nekustamā īpašuma investoriem. Tādas platformas kā Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 un citas piedāvā ātrākus, vienkāršākus un efektīvākus veidus, kā iegūt hipotēkas aizdevumu, palielinot pircēju iespējas būt daudzpusīgākiem attiecībā uz ieguldījumiem.
Attīstoties nekustamā īpašuma tirgum, regulāri tiek ieviesti jauni piedāvājumi. Izmantojot šos ievadus, nekustamā īpašuma investoriem tagad ir plaša izvēle, sākot no nekustamā īpašuma ieguldījumu grupām, kopīgiem nekustamā īpašuma fondiem, nekustamā īpašuma ieguldījumu fondiem un kopīgi finansētiem mazumtirdzniecības piedāvājumiem, piemēram, Fundrise. Tomēr tiešie ieguldījumi nekustamajā īpašumā joprojām piedāvā veidu, kā gūt ievērojamu peļņu tiem ieguldītājiem, kuriem ir pareiza finanšu stabilitātes un riska tolerances kombinācija. Šiem ieguldītājiem nekustamā īpašuma iespējas var būt iespēja, kas, izmantojot to, var palielināt ieguvumus vai samazināt dažus tieša nekustamā īpašuma ieguldījuma riskus.
Nekustamā īpašuma iespējas biržās nav pieejamas, tām nav svārstīgu cenu, kas pārsniedz piemaksu, un tās parasti neaptver vairākas vienības. Nekustamā īpašuma iespējas tiek visizplatītāk izmantotas komerciālā nekustamā īpašuma tirgū, taču tās var izmantot arī regulāri investori. Parasti nekustamā īpašuma iespējas tiek izmantotas mērķtiecīgās situācijās, kad pircējs gūst labumu no izvēles, bet ne par prasību pirkt nekustamo īpašumu līdz turēšanas perioda beigām.
Taustiņu izņemšana
- Nekustamā īpašuma opcija ir īpaši izstrādāts līguma noteikums starp pircēju un pārdevēju. Par nekustamā īpašuma iespējām vienojas pircēji un pārdevēji, parasti pircējam piedāvājot vislielākās priekšrocības.Īpašākie periodi ir nekustamā īpašuma opciju noteikumi, bet iespējas var būt izstrādāts ar daudzām variācijām.
Kas ir nekustamā īpašuma iespēja?
Tiešajiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā ir nepieciešami daudzi unikāli apsvērumi, kas parasti neattiecas tik stingri uz citu alternatīvu nekustamo īpašumu izvēli. Ieinteresētiem vai pieredzējušiem ieguldītājiem potenciāla iespēja var būt nekustamā īpašuma iespēja kā līguma nosacījums par nekustamā īpašuma pirkšanu tieši. Nekustamā īpašuma iespējām ir papildu sarežģītības pakāpe, kā arī to pašu unikālie parametri.
Vispārīgi runājot, nekustamā īpašuma iespēja ir īpaši izstrādāts līguma noteikums starp pircēju un pārdevēju. Pārdevējs pircējam piedāvā iespēju iegādāties īpašumu noteiktā laika posmā par fiksētu cenu. Pircējs iegādājas iespēju pirkt vai nepirkt īpašumu līdz turēšanas perioda beigām. Par tiesībām uz šo iespēju pircējs maksā pārdevējam opcijas prēmiju. Ja pircējs nolemj iegādāties īpašumu (citiem vārdiem sakot, izmantojiet nekustamā īpašuma iespēju), pārdevējam īpašums jāpārdod pircējam saskaņā ar iepriekš noslēgtā līguma noteikumiem.
Iespējams, iegādājoties krājumus, jūs esat saskāries ar opciju jēdzienu. Iespējas sniedz pircējam dažas papildu izvēles ar noteikumiem, kas balstīti uz pamatā esošo aktīvu. Iespējas parasti var izmantot agri, turēt līdz iespējas termiņa beigām vai, iespējams, pārdot otram pircējam pirms termiņa beigām. Nekustamā īpašuma iespējas visbiežāk izmanto nekustamā īpašuma attīstītāji un investori komerciālu vai augstas klases dzīvojamo īpašumu darījumos. Nekustamā īpašuma iespējas pircējiem nodrošina lielāku elastību un potenciāli lielākas investīciju iespējas ar ierobežotām priekšrocībām pārdevējiem.
Var būt daudz izstrādātu nekustamo īpašumu iespēju, kas iekļautas kā daļa no nekustamā īpašuma pirkuma līguma. Daži no visbiežāk iekļautajiem:
- Turēšanas perioda opcija: pircējs maksā prēmiju par iespēju iegādāties īpašumu, bet tas netiek prasītsListīšanas opcija: pircējs izmanto iespēju uzskaitīt īpašumu un potenciāli gūt labumu no atzīmes1031 maiņas iespējas: pircējs maksā prēmiju par iespēju iegūt holdinga īpašumu Pēc tam pirkšanas laikā tiek veikts līdzīgs nekustamā īpašuma maiņas darījums
Nekustamā īpašuma opcijas prēmija, sarunu periods un galīgā pārdošanas cena bieži ir vissvarīgākās sastāvdaļas, par kurām vienojas nekustamā īpašuma opcijas līgumā.
Nekustamā īpašuma izvēles piemērs
Šeit ir visaptveroša riska un atlīdzības analīze par nekustamā īpašuma izvēles scenāriju. Pieņemsim, ka celtniekam ir USD 500 000 un viņš vēlas iegādāties zemi, kuras cena ir USD 2 miljoni. Būvnieks nav pārliecināts par dažām lietām:
- Vai celtnieks var iegūt 1, 5 miljonus USD no banku aizdevumiem vai citiem avotiem? Vai celtnieks var iegūt vajadzīgās atļaujas dzīvojamās vai komerciālās apbūves attīstīšanai vai īpašuma turpmākai sadalīšanai? Vai celtnieks var nopelnīt naudu un saņemt atļaujas, pirms cits būvnieks pērk zemi?
Šajā situācijā ir piemērots nekustamā īpašuma variants. Par noteiktām neatmaksājamām izmaksām (sauktām par nekustamā īpašuma opcijas prēmiju), piemēram, USD 25 000, celtnieks var noslēgt nekustamā īpašuma opcijas līgumu ar pārdevēju. Nekustamā īpašuma opcija ļauj celtniekam sešu mēnešu laikā fiksēt īpašuma pārdošanas cenu USD 2 miljonu vērtībā.
Nekustamā īpašuma izvēles līgumā varētu ietvert šādus nosacījumus:
- Sīkāka informācija par īpašumu (atrašanās vieta, lielums un cita specifika) Līguma darbības laiks (seši mēneši no līguma datuma) Opcijas prēmija vai atlīdzības summa (25 000 USD neatmaksājama prēmija, ko pircējs maksā pārdevējam vienreizējā maksājumā) Vienotā pirkuma cena, ja opcija tiek izmantota līguma laikā (USD 2 miljoni)
Sešu mēnešu līguma darbības laikā var būt četri iespējamie scenāriji.
1. scenārijs: būvniekam tiek apstiprināts bankas aizdevums 1, 5 miljonu ASV dolāru apmērā. Viņš arī apliecina, ka var iegūt nepieciešamās atļaujas attīstībai. Viņš izmanto savu nekustamo īpašumu iespēju iegādāties īpašumu par iepriekš noteikto cenu - 2 miljoniem USD. Pārdevējs saņem 2 miljonus USD, kā arī patur papildu $ 25 000 opcijas prēmiju.
2. scenārijs: Pēc diviem mēnešiem celtnieks atklāj, ka nevarēs saņemt attīstības atļauju. Nākamajos četros mēnešos celtniekam izdodas atrast citu partiju, kas vēlas iegādāties īpašumu par 2 miljoniem dolāru. Celtnieks jaunajai partijai pārdod nekustamā īpašuma iespēju par jaunu cenu - 30 000 USD. Jaunā partija aizvieto celtnieku sākotnējā izvēles līgumā. Jaunā partija izmanto iespēju un iegādājas īpašumu par USD 2 miljoniem. Pārdevējs saņem 2 miljonus dolāru no jaunās partijas, kā arī patur 25 000 dolāru prēmiju no celtnieka. Būvētājs pārdeva opciju par USD 30 000, tāpēc viņš nopelna USD 5000 un nav apbēdināts ar īpašumu, kuru nevar izmantot.
3. scenārijs: Celtnieks ir vienkārši pircējs, kurš vēlas izvēlēties labumu no īpašuma vērtības pieauguma. Ja pieprasītā cena 2 miljonu USD apjomā palielinās līdz USD 2, 2 miljoniem piecu mēnešu laikā, celtnieks gūs labumu, izmantojot iespēju iegādāties īpašumu un īpašumu pārdot ar peļņu. Darījuma beigās īpašuma īpašnieks saņem 2 miljonus USD plus 25 000 USD opcijas prēmiju. Būvnieks no īpašuma pārdošanas gūst 175 000 dolāru lielu peļņu.
4. scenārijs: celtnieks nespēj iegūt aizdevumu vai atļaujas. Viņš nevar atrast arī citus ieinteresētos pircējus. Būvētājs ļauj opcijai beigties un zaudē opcijas prēmiju. Tomēr pircējs spēja izvairīties no potenciāli sliktajiem 2 miljonu dolāru ieguldījumiem, samaksājot prēmiju 25 000 ASV dolāru (1, 25% no faktiskās darījuma vērtības). Pārdevējs gūst labumu no USD 25 000 un turpina meklēt pircēju.
Visos gadījumos, kad ir noslēgts nekustamā īpašuma iespēju līgums, pārdevējam vairs nav izvēles, vai opciju turēšanas periodā īpašumu pārdot vai par kādu cenu. Pārdevējam sešu mēnešu laikā jāgaida pircēja lēmums. Tāpēc pārdevējs saņem un saglabā opcijas prēmiju neatkarīgi no tā, ko galu galā nolemj pircējs.
Grunts līnija
Nekustamā īpašuma iespējas piedāvā alternatīvu metodi tirdzniecībai, ieguldījumiem un peļņas gūšanai no ieguldījumiem nekustamajā īpašumā. Tos var uzskatīt par ārpusbiržas līguma veidu starp divām atsevišķām pusēm. Šāda veida opcijām nav valūtas tirgus, taču var būt radoši noteikumi, kas potenciāli varētu ļaut pircējam pārdot opciju, joprojām darbojoties aktīva turēšanas periodā. Parasti iesaistītajām pusēm ir jānodrošina, ka izvēles līguma noteikumi ir pienācīgi uzrakstīti, taisnīgi un iesaistītās puses tos ievēro.
Nekustamā īpašuma izvēles līgumi var piedāvāt dažus alternatīvus naudas pelnīšanas veidus, taču parasti viena no to lielākajām priekšrocībām ir lielu risku novirzīšana. Nekustamā īpašuma attīstītāji varētu gūt labumu no vairāku nekustamā īpašuma opciju līgumu noslēgšanas un, iespējams, izmantojot tikai dažus no tiem, ņemot vērā izmaiņas turēšanas periodā. Līguma turētājs var arī izvēlēties atteikties no izvēles, ja turēšanas periodā notiek izmaiņas, piemēram, jauns aizņemts lielceļš vai palielinās noziedzība.
Šo iespēju turēšanas periodi var atšķirties, kas arī atšķirīgi riski. Pārdevējs parasti tiek ieslēgts noteiktajā cenā. Tomēr liela fiziskās aktivitātes iespējamība var dot viņiem kādu laiku, lai izdarītu labāku izvēli vai kārtību. Parasti pircējam ir jāmaksā noteikta prēmija turēšanas perioda laikā. Prēmijas var palīdzēt samazināt pirkuma cenu. Tie var arī ļaut pircējam iegūt labākus hipotēkas finansēšanas nosacījumus, kas pazemina kopējās izmaksas. Turēšanas perioda laikā nekustamā īpašuma vērtība var pieaugt arī ar pirkuma cenu, kas paliek nemainīga.
Opcijas pārdevēja saistību nepildīšana var būt viens no galvenajiem izaicinājumiem nekustamā īpašuma izvēles līgumos. Šādos gadījumos pircēja vienīgais līdzeklis parasti ir tiesas process. Vēl viena problēma ir publiski pieejamās informācijas un iepriekšējo ierakstu trūkums par nekustamā īpašuma izvēles dalībniekiem. Investoriem, kas nodarbojas ar nekustamo īpašumu, var nākties apsvērt arī papildu izdevumus, piemēram, maksu par juridiskajiem pakalpojumiem, piemēram, līguma sastādīšanu un reģistrēšanu.
