Kapitalizācijas likme ir visbiežāk izmantotā bāzes līnija ieguldījumu īpašumu salīdzināšanai. Tas ir analogs aplēstajai efektīvā atdeves likmei no tipiska ieguldījuma drošībā. Piemēram, 100 000 ASV dolāru bezskaidras naudas īpašums ar maksimālo procentu likmi 4, 5% nesīs tādu pašu peļņu kā USD 100 000, kas ieguldīts vērtspapīros 4, 5% apmērā. Šis skaitlis palīdz nekustamā īpašuma ieguldītājiem noteikt labāko ieguldījumu fondu izmantošanu.
Kapitalizācijas likmes aprēķināšana
Vienkārša formula kapitalizācijas likmes aprēķināšanai ir gada neto ienākumi no pamatdarbības, dalot tos ar kopējām iegādes izmaksām. Šī formula faktiski ir standarta cenas / ieņēmumu reizinājuma apgrieztā vērtība.
Tīros darbības ienākumus var aprēķināt, no bruto ieņēmumiem atņemot visas pārvaldības izmaksas, komunālo pakalpojumu izmaksas, uzturēšanu, apdrošināšanu, nodokļus un citas pamatdarbības izmaksas. Tīrie darbības ienākumi neietver hipotēkas maksājumus.
Iegādes izmaksas ir lielākas par norādīto pirkuma cenu. Viņiem jāuzskaita brokeru komisijas un slēgšanas izmaksas. Ja īpašums nav īrēts, jāiekļauj arī visas rehabilitācijas izmaksas.
Investoriem jāsalīdzina kapitalizācijas likmes, kas ietver vienādas izmaksas. Piemēram, nav pareizi salīdzināt vienu kapitalizācijas likmi, ar kuru diskontē nomas ienākumus, pamatojoties uz vidējām gada vakancēm, un otru, kurai šādas atlaides nav.
Kapitalizācijas līmeņa nozīme
Kapitalizācijas likme galvenokārt tiek izmantota, lai diskriminētu dažādas investīciju iespējas. Ja ieguldījums vērtspapīros piedāvā aptuveni 4% atdevi un īpašuma kapitalizācijas likme ir 8%, ieguldītājs, visticamāk, koncentrēsies uz īpašumu.
Kapitalizācijas likmes var veidot tendences arī komerciālā īpašuma īpašniekiem. Tendences var parādīt tirgus virzību, ļaujot veikt korekcijas, pamatojoties uz aprēķinātajām īres maksām.
Kapitalizācijas likmes lietderībai ir ierobežots; ieguldījumu īpašumi ar neregulārām vai sarežģītām naudas plūsmām nevar paļauties uz vienkāršām kapitalizācijas likmēm. Vislabāk tā vietā būtu paļauties uz diskontētās naudas plūsmas analīzi.
