Satura rādītājs
- Pareizā IRA īpašumam
- Kas ir un kas nav tavs
- Pirkuma veikšana IRA
- Īpašuma piederība IRA
- Īpašuma pārdošana IRA
- Īpašuma plusi un mīnusi IRA
- Grunts līnija
Runājot par IRA, finanšu aktīvi - akcijas, obligācijas un kopējie fondi vai biržā tirgotie fondi (ETF) - ir parasti aizdomās par ieguldījumiem. Tomēr noteiktos apstākļos Roth IRA ir iespējams turēt nekustamo īpašumu. Jūs varat iegādāties vienģimeņu vai daudzdzīvokļu mājas, daudzdzīvokļu ēkas, komerciālus īpašumus, piemēram, mazumtirdzniecības veikalus, viesnīcas vai biroju kompleksus, neapstrādātu zemi un partijas un pat laivu paslīdēšanu.
Tomēr tas nav tik vienkārši kā iegādāties dažus simtus akciju. Ja vēlaties ienirt nekustamā īpašuma pirkšanā, izmantojot savu pašpārvaldi IRA, jums jāzina noteikumi - un to ir daudz.
Taustiņu izņemšana
- Jūs varat turēt nekustamo īpašumu savā IRA, taču, lai to izdarītu, jums būs nepieciešama pašpārliecināta IRA. Jebkuram nopirktam nekustamajam īpašumam jābūt stingri paredzētam ieguldījumu nolūkā: jūs un ģimenes locekļi to nevarat izmantot.Nekustamā īpašuma pirkšana IRA parasti prasa samaksāt skaidrā naudā, un visi īpašumtiesību izdevumi ir jāsedz IRA. Nekustamā īpašuma turēšana jūsu IRA var būt sarežģīta, ar nodokļu jautājumiem un birokrātiju. Bet, no otras puses, īpašums var nodrošināt labu (vai lielisku) ienesīgumu un dažādot portfeli.
Pareizā IRA ieguldījumu īpašuma pirkšanai
Pirmkārt, jūsu IRA ir jābūt pašmērķīgai. Termins “pašpārvalde” nozīmē, ka IRA turētājbanka, finanšu iestāde vai uzņēmums, kas ir atbildīgs par lietvedības un IRS ziņošanas prasībām, pieņem vai piedāvā alternatīvas investīcijas. Pašpārvaldes IRA ir neatkarīga no jebkuras brokeru, bankas vai investīciju kompānijas, kas pieņemtu lēmumus par jums (lielākajā daļā brokeru kontu jebkurā gadījumā nav atļauts turēt nekustamo īpašumu).
Lai iegādātos un iegūtu īpašumu, izmantojot savu IRA, jums joprojām būs nepieciešams turētājbanka, organizācija, kas specializējas pašpārvaldītos kontos, kas pārvaldīs darījumu, ar to saistītos dokumentus un finanšu pārskatus. Viss notiek caur turētājbanku, lai jūs nepārkāptu stingros noteikumus attiecībā uz šāda veida darījumiem ar nekustamo īpašumu.
Kā jūs varētu gaidīt, glabātājs iekasēs maksu par pakalpojumu. Tomēr tas neieteiks, kā vislabāk strukturēt savas saimniecības. Šis turētāja pienākums ir veikt biroja darbu.
Pirms mēs skatāmies uz pārējiem noteikumiem, izprotiet šo pamata faktu: jūs un jūsu IRA esat divas atsevišķas vienības. Jūsu IRA pieder īpašums, bet jums tas nav. Faktiski īpašuma nosaukums būs “XYZ Trust Company Custodian (FBO) IRA”.
Kas ir un kas nav tavs
Jūsu nekustamajam īpašumam jābūt tikai ieguldījumam. Jūs to nevarat izmantot kā brīvdienu māju, dzīvesvietu bērniem, otro māju vai biroju savam biznesam. Šie noteikumi attiecas uz jums un uz cilvēkiem, kurus IRS uzskata par “diskvalificētiem”. Tātad, kas tiek uzskatīts par diskvalificētu personu?
- Jūsu laulātaisJūsu vecāki, vecvecāki un vecvecvecākiJūsu bērni un viņu dzīvesbiedri, mazbērni un mazbērniPakalpojuma sniedzēji jūsu IRAJebkurā vienībā, kurai pieder vairāk nekā 50% no īpašuma
Jūs arī nevarat iegādāties īpašumu no vienas no šīm diskvalificētajām personām - to sauc par pašnodarbinātu darījumu - un arī IRA nevar iegādāties īpašumu, kas jums jau pieder. Jūs varat uzzināt vairāk par aizliegtajiem darījumiem Iekšējo ieņēmumu rokasgrāmatas 4.72.11.2.1. Sadaļā.
Pirkuma veikšana
Jūsu IRA atlikumam būs jābūt diezgan lielam, jo iegūt hipotēku īpašuma iegādei IRA nav viegli. Jums, visticamāk, būs jāmaksā skaidrā naudā, kas ne tikai izņem lielu kontu, bet arī ietekmē jūsu atdeves likmi.
Nekustamā īpašuma investori bieži vien noliek nelielu summu un izmanto joprojām salīdzinoši zemās procentu likmes, lai piesaistītu pirkumu, uzskatot, ka viņi var nopelnīt vairāk naudas par šo īpašumu, nekā maksās procentos. Ja nevarat finansēt nekustamā īpašuma iegādi, jūs zaudējat iespēju iegūt ievērojamu ieguldījumu atdevi (IA).
Dažas bankas apsvērs aizdevumus šāda veida darījumiem, taču tā rada vēl vienu problēmu: jebkurus ienākumus no īpašuma var uzskatīt par nesaistītiem ar nodokli apliekamiem ienākumiem (UBTI). Jūs varat uzzināt vairāk par UBTI no IRS Iekšējo ieņēmumu kodeksa (IRC) 511 404. sadaļas.
Īpašuma īpašums
Tā kā jūsu IRA nemaksā nodokļus, jūs nevarat izmantot atskaitījumus, kas saistīti ar nekustamo īpašumu. Tā kā esat samaksājis skaidru naudu, nav jāatskaita hipotēkas procentu maksājumi. Jūs arī nesaņemat labumus no īpašuma nodokļa atskaitījumiem vai nolietojuma. Ja jūsu īpašums rada ienākumus no nomas, katrs no tiem atgriežas jūsu IRA. Tā kā jums nepieder īpašums, jūs nevarat iekasēt nevienu ienākumu. (Protams, jūs naudu iegūsit, kad izņemsit kontu no pensijas.)
No vienas puses, no jūsu kabatas neiznāk neviena uzturēšanas vai cita saistītā nekustamā īpašuma īpašumtiesību izmaksa. IRA maksā par visu. Tomēr tas nav bez trūkumiem. Katrs dolārs, kas nāk no jūsu IRA, ir dolārs, kuru vairs nav vērts novērtēt pāris gadu desmitus bez vērtības nodokļa.
Viens milzīgs risks: uzturēšanas izdevumi, kas iztukšo jūsu IRA naudu un noved pie dārgiem sodiem, ja jūs "pārskaitāt" kontu, lai tos segtu.
Un kas notiek, ja īpašumam rodas virkne lielu izdevumu, kuru dēļ jūsu IRA atlikums ir tik zems, ka kontam nav pietiekami daudz naudas, lai par to samaksātu? Atcerieties, ka no savas kabatas nevar samaksāt par neko, kas saistīts ar šo īpašumu, un IRA iemaksas ir ierobežotas: 2020. gadā jūs varat iemaksāt tikai USD 6 000–7 000, ja esat 50 gadus vecs vai vecāks.
Ja tas nesedz remontu un jums ir jāiemaksā vairāk naudas, jūs esat uz soda naudas, kas saistīta ar pārāk lielu iemaksu. Tas ir būtisks risks, jo īpašumam diezgan bieži ir nepieciešama dārga uzturēšana, un ienākumi, ko gūstat no īres maksas, var nesedz to, kas jums jāpavada gadā, kurā ir nepieciešama liela uzturēšana.
Īpašuma pārdošana IRA
Lai pārdotu savu īpašumu, aprēķiniet pārdošanas cenu tāpat kā jebkurai citai nekustamā īpašuma pārvaldīšanai. Kad abas puses būs vienojušās par cenu un noteikumiem, pieprasiet, lai jūsu pārzinis pārdod īpašumu jūsu IRA vārdā. Visa nauda tiks atgriezta atpakaļ jūsu IRA vai nu ar nodokļiem atlikta, vai bez nodokļiem, atkarībā no jūsu IRA kosmētikas.
Pēdējais apsvērums: likviditāte. Cik viegli jums ir atbrīvoties no ieguldījumiem? Ar krājumiem tas ir salīdzinoši viegli. Dažreiz jūs varat atgūt naudu dažu sekunžu laikā. Turpretī nekustamais īpašums ir bēdīgi nelikvīds ieguldījums. Var paiet ilgs laiks, lai nodalītu, un jūs varētu pazaudēt naudu. Kā astoņi miljoni cilvēku uzzināja 2008. gada Lielajā lejupslīdes laikā, un jūs varētu atrast sev aktīvu, kura vērtība ir mazāka par naudas summu, kuru jūs par to esat parādā.
Īpašuma plusi un mīnusi IRA
Mēs esam minējuši tik daudz problēmu un trūkumu. Šajā brīdī jums varētu rasties jautājums, vai ir kāda jēga ievietot īpašumu IRA. Vēsturiski nekustamais īpašums ir bijis labs ilgtermiņa ieguldījums, jo laika gaitā nekustamā īpašuma vērtības pieaug, un ilgtermiņa vērtības pieaugums iet roku rokā ar pensijas konta ilgtermiņa ieguldījumu periodu. Īstermiņā visi ienākumi, ko gūst īpašums, ir aizsargāti ar nodokļiem IRA. Visbeidzot, kā ciets īpašums, nekustamais īpašums palīdz dažādot portfeli, ko citādi iegulda akcijās un citos vērtspapīros - tā nav sliktākā ideja pasaulē.
Plusi
-
Nekustamais īpašums palīdz dažādot portfeli, bieži nonākot pretstatā finanšu tirgiem.
-
Nekustamais īpašums laika gaitā ir vēsturiski pieaudzis, ideāli piemērots IRA ilgtermiņa ieguldījumu horizontam.
-
Nekustamais īpašums var nodrošināt vienmērīgu ienākumu plūsmu no īres maksas, un visi jūsu iegūtie īres ienākumi IRA pieaug ar nodokļiem.
-
Jūs varat iegādāties, pārdot, pārvērst un uzkrāt īpašumus.
Mīnusi
-
Jums ir jāiestata pašpārvaldes IRA ar aizbildni.
-
Jūs nevarat pieprasīt atskaitījumus par īpašuma nodokļiem, hipotēkas procentiem, nolietojumu un citiem ar īpašumu saistītiem izdevumiem.
-
Visi izdevumi, remonti un uzturēšana ir jāapmaksā no IRA līdzekļiem, un jums jāmaksā citiem, lai tos izdarītu un īpašumu pārvaldītu.
-
Jūs un jūsu radinieki nevarat dzīvot vai vadīt uzņēmējdarbību no īpašuma.
Grunts līnija
IRA izmantošana ieguldījuma īpašuma iegādei nav novājēta, kā arī nevienam nepazīstama ar atšķirīgajiem individuālo pensijas kontu veidiem. Jebkura veida ieguldījumi nekustamajā īpašumā ir diezgan riskanti vai labākajā gadījumā ar lielu uzturēšanu; IRA tomēr nekustamais īpašums ir īpaši augsta riska izvēle. Īpašumu vērtības var ne tikai samazināties, bet ne pieaugt; gadā par ievērojamām uzturēšanas izmaksām jūs varētu arī sodīt, ja ienākumi un IRA iemaksu limits nesedz remontu, kuru nevarat atļauties ignorēt.
Ja vien jums nav gan laika, gan kompetences nekustamā īpašuma pārvaldīšanai, jūs, iespējams, vislabāk izmantojat vairāk vispārpieņemtu stratēģiju savai IRA. Vai arī apsveriet vērtspapirizētās nekustamā īpašuma iespējas, piemēram, nekustamā īpašuma ieguldījumu trestus (REIT) vai kopieguldījumu fondus un ETF, kas iegulda īpašumā. Tie ir netiešs īpašuma tiesību veids, taču tie ir vienkāršāki, likvīdāki priekšlikumi, un tos var turēt arī regulāros IRA.
