Satura rādītājs
- Kas ir pirmā hipotēka?
- Izpratne par pirmo hipotēku
- Pirmās hipotēkas piemērs
Kas ir pirmā hipotēka?
Pirmā hipotēka ir galvenā īpašuma apķīlāšana. Pirmā hipotēka ir galvenais aizdevums, kas maksā par īpašumu, un aizdevuma neizpildes gadījumā aizdevumam ir prioritāte pār visām citām ķīlas tiesībām vai prasījumiem uz īpašumu. Pirmā hipotēka nav hipotēka uz aizņēmēja pirmo māju; tā ir sākotnējā hipotēka, kas ņemta uz jebkuru īpašumu. To sauc arī par First Lien. Ja mājas tiek refinansētas, refinansētā hipotēka uzņemas pirmo hipotēkas pozīciju.
Taustiņu izņemšana
- Pirmā hipotēka ir galvenā īpašuma ķīla, kas nodrošina hipotēku. Otrā hipotēka ir nauda, kas aizgūta pret mājas kapitālu, lai finansētu citus projektus un izdevumus.Ja pirmās hipotēkas aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) ir lielāka par 80 %, aizdevēji parasti pieprasa privātās hipotēkas apdrošināšanu. Hipotēkas procenti, kas samaksāti par pirmo hipotēku, ir atskaitāmi no nodokļiem, piemērojami tikai nodokļu maksātājiem, kuri detalizē izdevumus nodokļu deklarācijā.
Izpratne par pirmo hipotēku
Kad indivīds vēlas iegādāties īpašumu, viņš var nolemt pirkumu finansēt ar aizdevumu no kreditēšanas iestādes. Aizdevējs sagaida, ka mājokļa aizdevums vai hipotēka tiks atmaksāts ikmēneša maksājumos, kas ietver pamatsummas daļu un procentu maksājumus. Aizdevējam būs nekustamā īpašuma ķīla, jo aizdevumu nodrošina māja. Šī hipotēka, ko mājas pircējs ir izņēmis, lai iegādātos māju, ir pazīstama kā pirmā hipotēka.
Pirmā hipotēka ir oriģināls aizdevums, kas ņemts uz īpašumu. Mājas pircējam uz vārda varētu būt vairākas īpašības; tomēr sākotnējās hipotēkas tiek ņemtas vērā, lai nodrošinātu katru no īpašumiem, kas ir pirmā hipotēka. Piemēram, ja īpašuma īpašnieks izņem hipotēku katrai no trim mājām, katra no trim hipotēkām ir pirmā hipotēka.
Termins “pirmā hipotēka” liek saprast, ka īpašumam var būt arī citas hipotēkas. Mājas īpašnieks varētu izņemt citu hipotēku, piemēram, otro hipotēku, kamēr sākotnējā un pirmā hipotēka joprojām ir spēkā. Otra hipotēka ir nauda, kas aizgūta pret mājas kapitālu, lai finansētu citus projektus un izdevumus. Tomēr otrā hipotēka un visas citas turpmākās hipotēkas, kas ņemtas uz to pašu īpašumu, ir pakārtotas pirmajai hipotēkai. Tas nozīmē, ka pirmā hipotēka tiek samaksāta pirms sekundāro hipotēku maksāšanas saistību neizpildes gadījumā.
Pirmā hipotēka un kredīts pēc vērtības (LTV)
Ja pirmās hipotēkas aizdevuma un vērtības attiecība (LTV) ir lielāka par 80%, aizdevēji parasti pieprasa privāto hipotēku apdrošināšanu (PMI). Šādā gadījumā aizņēmējam dažreiz var būt ekonomiski ierobežot pirmās hipotēkas apmēru līdz 80% LTV un izmantot sekundāro finansējumu, lai aizņemtos atlikušo nepieciešamo summu. PMI maksāšanas ekonomika salīdzinājumā ar otra aizdevuma izmantošanu lielā mērā ir atkarīga no likmes, kādā aizņēmējs sagaida, ka viņu mājas vērtība palielināsies. PMI var novērst, kad pirmās hipotēkas LTV sasniedz 78%. Tomēr ir jāmaksā otra ķīla, kurai parasti ir augstāka procentu likme nekā pirmajai hipotēkai. Visticamāk, tas tiek darīts, refinansējot pirmo hipotēku par summu, kas vienāda ar pirmās un otrās hipotēkas atlikumu.
Nodokļi par pirmo hipotēku
Par pirmo hipotēku samaksātie hipotēkas procenti ir nodokļa atskaitāmi. Tas nozīmē, ka māju īpašnieki var samazināt ar nodokli apliekamos ienākumus par procentu summu, kas samaksāta par aizdevumu taksācijas gadā. Tomēr hipotēkas procentu nodokļa atskaitījums ir piemērojams tikai tiem nodokļu maksātājiem, kuri uzskaita izdevumus nodokļu deklarācijā.
Pirmās hipotēkas piemērs
Piemēram, ja mājas pircējs nodrošina USD 250 000 pirmo hipotēku mājas īpašumam un pēc vairākiem gadiem iegūst otro hipotēku par USD 30 000 par to pašu īpašumu, pirmā hipotēka ir augstāka par otro hipotēku. Aizņēmējs nepilda savus maksājumus pēc tam, kad viņš jau ir atmaksājis USD 50 000 no sākotnējās aizdevuma summas, un viņa īpašums tiek slēgts un pārdots aizdevuma segšanai. Ja ieņēmumi no īpašuma pārdošanas veido USD 210 000, pirmais hipotēkas aizdevējs saņems parādu, tas ir, 200 000 USD. Otrais hipotēkas aizdevējs saņems visu, kas palicis, kas šajā gadījumā ir 10 000 USD. Tā kā pirmā hipotēka ir galvenā prasība, kurai ir prioritāte salīdzinājumā ar sekundārajām prasībām, otrajai hipotēkai parasti tiek noteiktas augstākas procentu likmes nekā pirmajai hipotēkai.
