Ieguldījumi pamatkapitālā un parāda vērtspapīros: pārskats
Kopš 2012. gada, kad tika pieņemts Likums par mūsu uzņēmējdarbības uzsākšanu, tika sākta kopīga finansēšana no nekustamajiem īpašumiem, un paredzams, ka tirgus paplašināsies vēl vairāk. 2015. gada oktobrī SEC pieņēma galīgo lēmumu par JOBS likuma III sadaļas noteikumiem, ļaujot neakreditētiem ieguldītājiem piedalīties akcionāru kopīgi finansētos darījumos kopā ar akreditētajiem investoriem.
Ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, izmantojot kopfinansēšanas platformu, ir noteiktas priekšrocības salīdzinājumā ar REIT vai tiešām īpašuma tiesībām. Viena no šīm priekšrocībām ir spēja izvēlēties starp parāda un kapitāla ieguldījumiem. Pirms ienākt nekustamā īpašuma kopfinansējumā, ir noderīgi saprast, kā abi atšķiras un kādi ir riski. (Plašāku informāciju par nekustamā īpašuma kopfinansēšanas pamatiem skatiet sadaļā Nekustamais īpašums un kopfinansējums: jauns ceļš investoriem.)
Taustiņu izņemšana
- Nekustamā īpašuma kopfinansēšana ir aizvien populārāka alternatīva REIT un nekustamā īpašuma ETF, lai pievienotu īpašumu savam portfelim. Kustamais īpašums, kas iegulda, gūst peļņu no īres ienākumiem, ko maksā īrnieki, vai no kapitāla pieauguma, pārdodot nekustamo īpašumu. ieguldot hipotēkās (vai ar hipotēku nodrošinātos vērtspapīros).
Kapitāla investīciju pamati
Lielākā daļa nekustamā īpašuma kopfinansēšanas darījumu ir saistīti ar kapitāla ieguldījumiem. Šajā scenārijā ieguldītājs ir noteikta īpašuma akcionārs, un viņu ieguldījums ir proporcionāls ieguldītajam apjomam. Ieņēmumi tiek realizēti kā daļa no īpašuma gūtajiem nomas ienākumiem, no kuriem atskaitītas visas kopfinansēšanas platformai samaksātās pakalpojumu maksas. Investoriem var arī izmaksāt daļu no vērtības pieauguma vērtības, ja īpašums tiek pārdots.
Plusi:
- Nav atdeves ierobežojuma: kapitāla vērtspapīru ieguldījumi piedāvā plašāku horizontu ienākumu potenciāla ziņā. Ir iespējams redzēt gada ienesīgumu, sākot no 18% līdz 25%. Tā kā tomēr nav maksimālās robežas, no investora viedokļa debesis patiešām ir robeža. Nodokļu priekšrocības: Ieguldījumu īpašuma iegūšana var atskaitīt noteiktus ar tā īpašumtiesībām saistītus izdevumus, piemēram, nolietojumu un remonta izmaksas. Ar akciju kopfinansējumu darījumi parasti tiek strukturēti caur LLC, kas nodokļu vajadzībām tiek uzskatīta par caurplūstošu vienību. Tas nozīmē, ka investori var gūt labumu no nolietojuma atskaitījuma, bez īpašumtiesībām tieši uz īpašumu. Zemākas maksas: Ieguldījumi pamatkapitālā var būt lētāki attiecībā uz maksām. Ieguldītāji, nevis maksājot avansa maksu un ikmēneša maksu par pakalpojumu, var maksāt vienreizēju gada maksu, lai saglabātu savu stāvokli īpašumā. Maksa tiek aprēķināta procentos no kopējās ieguldītās summas un bieži svārstās no 1% līdz 2%.
Mīnusi:
-
Kā darbojas investīcijas parādos
Ieguldot līdzekļus nekustamā īpašuma parāda instrumentos, ieguldītājs darbojas kā aizdevējs nekustamā īpašuma īpašniekam vai darījuma sponsoram. Aizdevumu nodrošina pats īpašums, un investori saņem fiksētu atdeves likmi, ko nosaka aizdevuma procentu likme un ieguldītā summa. Veicot parādu darījumu, ieguldītājs atrodas kapitāla paketes apakšā, kas nozīmē, ka viņiem ir prioritāte, kad tiek prasīts izmaksāt no īpašuma. (Plašāku informāciju skatiet apmācībā: Kā nopelnīt naudu nekustamajā īpašumā.)
Plusi:
- Īsāks aizturēšanas laiks: parāda investīcijas visbiežāk tiek saistītas ar attīstības projektiem. Tā rezultātā viņiem parasti ir īsāks turēšanas periods, salīdzinot ar kapitāla ieguldījumiem. Atkarībā no darījuma veida aizturēšanas laiks var ilgt no sešiem līdz 24 mēnešiem. Tas ir pluss ieguldītājiem, kuriem nav ērti piesaistīt aktīvus ilgtermiņā. Zemāks risks: darījumu struktūras dēļ; investori uzņemas mazāku risku ar parāda ieguldījumiem. Aizdevumu nodrošina īpašums, kas darbojas kā apdrošināšanas polise pret aizdevuma atmaksu. Gadījumā, ja īpašuma īpašnieks vai sponsors nepilda saistības, ieguldītājiem ir iespēja atgūt zaudētos ieguldījumus, veicot ierobežošanas darbību. Pastāvīgi ienākumi: parāda ieguldījumi ir vairāk paredzami attiecībā uz atdeves izmaksu summu un biežumu. Lai arī katrs darījums ir atšķirīgs, ieguldītājiem nav nekas neparasts, lai nopelnītu ienesīgumu no 8% līdz 12% gadā. Parasti šos ienākumus izmaksā reizi mēnesī vai ceturksnī. Ierobežotā ienesīgums: Parādu ieguldījumi ir saistīti ar mazāku risku, bet viens būtisks negatīvs ir fakts, ka atdevi ierobežo aizdevuma procentu likme. Investoriem jābūt skaidrībā par to, vai viņi ir gatavi ziedot potenciālu nopelnīt lielāku peļņu apmaiņā pret drošāku likmi. Lielākas maksas: lai gan vairums nekustamā īpašuma kopfinansēšanas platformu no ieguldītājiem neko neprasa, lai izveidotu kontu un izpētītu parāda ieguldījumus, parasti par dalību darījumā tiek iekasēta noteikta veida maksa. Kopējā finansēšanas platforma parasti procentuāli pārsniedz maksimālo daļu, pirms tiek izmaksāti procenti, kas var tikt ņemti vērā jūsu ienākumos. Var būt arī atsevišķa maksa par aizdevuma izsniegšanu, kas tiek ieturēta ieguldītājiem. (Lai uzzinātu vairāk par nekustamā īpašuma kopfinansēšanas platformām, lasiet: Top 5 nekustamā īpašuma sabiedriskā finansējuma kompānijas .)
Mīnusi:
- Zemāka iespējamā atdeve: ar zemāku risku nāk zemāka paredzamā atdeve. Ietekme uz priekšapmaksas risku: hipotēkas dažreiz savus aizdevumus nomaksā pirms termiņa, pārdodot māju vai veicot refinansēšanu. To darot, var pārtraukt naudas plūsmas, kas saistītas ar jūsu parāda ieguldījumu, un samazināt jūsu kredītportfeļa ilgumu.
Grunts līnija
Sabiedrības finansēšana ir pievilcīga iespēja ieguldītājiem, kuri rentabli vēlas ieguldīt privātā nekustamā īpašuma darījumos. Minimālais ieguldījums daudzās platformās svārstās no USD 5000 līdz USD 10 000, kas ir salīdzinoši maza cena, kas jāmaksā, lai iegūtu piekļuvi šai aktīvu klasei. Gan kapitāla ieguldījumiem, gan parāda ieguldījumiem ir savas labās un sliktās puses, kas prasmīgiem ieguldītājiem ir rūpīgi jāizvērtē. Izpratne par to, ko jūs iegūstat, salīdzinot ar to, ko riskējat, var palīdzēt izlemt, vai viens vai abi ieguldījumu veidi ir piemēroti jūsu portfelim.
