Satura rādītājs
- Apsvērumi pirms pirkšanas
- Pirkšanas process
- Īpaši noteikumi pirmo reizi strādājošajiem
- Apsveicam! Ko tagad?
- Grunts līnija
Neatkarīgi no tā, vai esat to izdarījis jau iepriekš vai nē, mājas pirkšanas izaicinājums var šķist tik drausmīgs, ka ir vilinoši izvēlēties doties tikai uz pirmo vietu, kas ietilpst jūsu cenu diapazonā, vai turpināt īrēt. Lai palīdzētu jums demistificēt procesu un gūt maksimālu labumu no pirkuma, izpētīsim, kas jums būs jāapsver pirms pirkšanas, ko jūs varat sagaidīt no paša pirkšanas procesa, un dažus noderīgus padomus, kā atvieglot dzīvi pēc pārcelšanās.
Taustiņu izņemšana
- Pirms sākat medības mājās, pajautājiet sev, kāda veida uzturēšanās vislabāk atbilst jūsu vajadzībām un vēlmēm, cik daudz mājas jūs faktiski varat atļauties, cik lielu finansējumu varat iegūt un kas jums palīdzēs meklēšanā. Faktiskais mājas pirkšanas process ietver atrašanu vietu, finansējuma iegūšanu, piedāvājuma izdarīšanu, mājas pārbaudes iegūšanu un darījuma slēgšanu.Kā jauns īpašnieks jums ir jāsaglabā dzīvesvieta, kā arī jāturpina ietaupīt naudu - nepaļaujieties uz mājas pārdošanu, lai finansētu savu pensionēšanās neatkarīgi no tā, ko dara mājokļu tirgus.
Izmantojiet šo informāciju - un pārējo materiālu mājaslapas pilnīgā komplektācijā -, lai apskatītu sarežģīto sākšanas procesu, mājas budžeta sastādīšanu, mājas atrašanu, tās pārbaudi, pirkšanas pamatjēdzienu apguvi. un saņemt hipotēku.
Apsvērumi pirms pirkšanas
Pirmais, kas jums būs jānosaka, ir, kādi ir jūsu ilgtermiņa mērķi, un tad - kā māju īpašnieki iederas šajos plānos. Daži ļaudis vienkārši vēlas pārveidot visus "izšķērdētos" īres maksājumus hipotēkas maksājumos, kas faktiski noved pie tā, ka viņiem pieder kaut kas taustāms - pamatkapitāls, bērniņ! Citi uzskata, ka māju īpašumtiesības ir viņu neatkarības pazīme, un bauda ideju būt par savu saimnieku. Pēc tam rodas jautājums par mājas pirkšanu kā ieguldījumu. Samazinot savus lielos īpašumos esošos māju īpašumtiesību mērķus, jūs norādīsit pareizajā virzienā. Piedāvājam sev piecus jautājumus:
Kāda veida mājas vislabāk atbilst jūsu vajadzībām?
Iegādājoties dzīvojamo īpašumu, jums ir vairākas iespējas: tradicionāla vienģimenes māja, rātsnams, kondomīns, kooperatīvs vai daudzģimeņu ēka ar divām līdz četrām vienībām. Katrai opcijai ir savi plusi un mīnusi atkarībā no jūsu māju īpašumtiesību mērķiem, tāpēc jums jāizlemj, kurš īpašuma veids jums palīdzēs sasniegt šos mērķus. Jebkurā kategorijā varat arī ietaupīt uz pirkuma cenu, izvēloties fiksatoru-augšdaļu, lai gan laiks, sviedru kapitāls un nauda, kas nepieciešama, lai pārveidotu augšējo fiksatoru jūsu sapņu mājā, varētu būt daudz vairāk, nekā jūs nodarbojāties.
Kādas īpašās iezīmes būs jūsu ideālajai mājai?
Lai gan ir labi saglabāt zināmu elastību šajā sarakstā, jūs veicat, iespējams, lielāko dzīves pirkumu, un esat pelnījuši, lai šis pirkums pēc iespējas vairāk atbilstu jūsu vajadzībām un vēlmēm. Jūsu sarakstā jāiekļauj pamata vēlmes, piemēram, apkārtne un lielums, līdz pat mazākām detaļām, piemēram, vannas istabas izkārtojumam un virtuvei, kas nāk ar uzticamām ierīcēm.
Cik daudz hipotēkas jūs varat saņemt?
Pirms sākat iepirkties, ir svarīgi iegūt priekšstatu par to, cik daudz aizdevējs jums patiesībā būs gatavs dot, lai iegādātos savu pirmo māju. Var domāt, ka varat atļauties vietu USD 300 000 vērtībā, taču aizdevēji var domāt, ka jums izdevīgi ir tikai USD 200 000 atkarībā no tādiem faktoriem kā, piemēram, cik daudz jums ir citu parādu, jūsu ikmēneša ienākumi un cik ilgi esat bijis pašreizējā darbā.
Pirms ievietojat piedāvājumu mājās, pārliecinieties, ka esat iepriekš apstiprinājis aizdevumu: Daudzos gadījumos pārdevēji pat neizklaidēs piedāvājumu, kam nav pievienota hipotēkas iepriekšēja apstiprināšana. (Turklāt daudzi nekustamo īpašumu īpašnieki nepavadīs laiku ar klientiem, kuri nav noskaidrojuši, cik daudz viņi var atļauties tērēt.) Jūs to galvenokārt darāt, piesakoties hipotēkai un nokārtojot nepieciešamos dokumentus. Ir izdevīgi iepirkties pie aizdevēja un salīdzināt procentu likmes un nodevas, izmantojot tādu rīku kā hipotēku kalkulators vai Google.
Cik daudz mājas jūs faktiski varat atļauties?
No otras puses, dažreiz banka piešķirs jums aizdevumu vairāk māju, nekā jūs patiešām vēlaties maksāt. Tas, ka banka apgalvo, ka aizdos jums 300 000 USD, nenozīmē, ka jums tik daudz vajadzētu aizņemties. Daudzi pirmo reizi māju pircēji pieļauj šo kļūdu un nonāk „nabadzīgos” - uzskatot, ka pēc ikmēneša hipotēkas maksājuma viņiem nav palikuši līdzekļi citām izmaksām, piemēram, apģērbam, komunālajiem pakalpojumiem, brīvdienām, izklaidei vai pat pārtikai.
Izlemjot, cik lielu aizdevumu reāli ņemt, vēlēsities aplūkot mājas kopējās izmaksas, ne tikai ikmēneša maksājumu. Apsveriet, cik augsti ir nekustamā īpašuma nodokļi jūsu izvēlētajā apkārtnē, cik maksās māju īpašnieku apdrošināšana, cik jūs paredzat tēriņus mājas uzturēšanai vai uzlabošanai un cik lielas būs jūsu slēgšanas izmaksas.
Vai jums ir nopietni uzkrājumi?
Pat ja jūs pretendējat uz ievērojamu hipotēku, būs ievērojamas avansa izmaksas (piemēram, pirmā iemaksa mājās, parasti 20% no kopējās pirkuma cenas) un arī slēgšanas izmaksas. Tātad jums ir nepieciešams, lai nauda tiktu atlikta. Runājot par mājas pirkšanu, ņemot vērā mājas īstermiņa mērķi, viens no lielākajiem izaicinājumiem ir ietaupījumu saglabāšana pieejamā, samērā drošā transportlīdzeklī, kas joprojām nodrošina atdevi. Ja sava mērķa sasniegšanai ir viens gads līdz trīs gadi, iespējams, ir noguldījumu sertifikāts. Tas nenodarīs jūs bagātu, bet arī jūs nezaudēsit naudu. To pašu ideju var izmantot īstermiņa obligāciju vai fiksēta ienākuma portfeļa iegādē, kas sniegs jums zināmu izaugsmi, bet arī pasargās jūs no akciju tirgus kņadas rakstura.
Ja mājas pirkšana notiek sešu mēnešu vai gada laikā, tad jūs vēlēsities saglabāt naudu likvīda. Labākais risinājums varētu būt krājkonts ar augstu ienesīgumu. Ir svarīgi pārliecināties, vai tas ir apdrošināts ar FDIC, lai gadījumā, ja banka nonāktu zem tā, jūs joprojām varētu piekļūt savai naudai līdz USD 250 000.
Kas palīdzēs jums atrast māju un palīdzēs jums veikt pirkumu?
Nekustamā īpašuma aģents palīdzēs jums atrast mājas, kas atbilst jūsu vajadzībām un ir jūsu cenu diapazonā, pēc tam tiksies ar jums, lai apskatītu šīs mājas. Kad esat izvēlējies māju pirkšanai, šie profesionāļi var jums palīdzēt sarunās par visu pirkuma procesu, ieskaitot piedāvājuma sastādīšanu, aizdevuma saņemšanu un dokumentu noformēšanu. Laba nekustamā īpašuma aģenta kompetence var pasargāt jūs no kļūdām, ar kurām jūs varētu saskarties procesa laikā. Lielākā daļa aģentu saņem komisijas naudu, ko maksā no pārdevēja ieņēmumiem.
Pirkšanas process
Tagad, kad esat nolēmis ienirt nopietni, izpētīsim, ko jūs varat sagaidīt no paša mājas pirkšanas procesa. Šis ir haotisks laiks, kad piedāvājumi un pretpiedāvājumi lido nikni, bet, ja esat gatavs grūtībām (un dokumentiem), jūs varat iziet cauri procesam ar savu veselīgumu vairāk vai mazāk neskartu. Šeit ir pamata progresēšana, kuru jūs varat sagaidīt:
1. Atrodiet māju
Pārliecinieties, ka izmantojat visas pieejamās iespējas māju atrašanai tirgū, tostarp izmantojot savu nekustamā īpašuma aģentu, meklējot ierakstus tiešsaistē un braucot pa apkārtni, kas jūs interesē, meklējot pārdošanas zīmes. Ievietojiet tur arī dažus draugus, ģimenes un biznesa kontaktus. Jūs nekad nezināt, no kurienes varētu nākt laba atsauce vai piemērs mājām.
Kad esat nopietni iegādājies māju, neejiet atklātā mājā, ja jums nav aģenta (vai vismaz esat gatavs izmest vārdus kādam, ar kuru domājat strādāt). Jūs varat redzēt, kā, iespējams, nedarbosies jūsu interesēs, sākt sazināties ar pārdevēja aģentu, pirms sazināties ar kādu no saviem.
Ja jums ir budžets, meklējiet mājas, kuru potenciāls vēl ir jāizmanto. Pat ja jūs nevarat atļauties aizstāt šausmīgos tapetes vannas istabā, varbūt ir vērts kādu laiku dzīvot ar neglītumu apmaiņā pret nokļūšanu mājā, kuru varat atļauties. Ja mājas citādi atbilst jūsu vajadzībām attiecībā uz lielajām lietām, kuras ir grūti mainīt, piemēram, atrašanās vietu un lielumu, neļaujiet fiziskām nepilnībām tevi novērst. Pirmoreiz mājas pircējiem jāmeklē māja, kurai viņi var pievienot vērtību, jo tas nodrošina pamatkapitālu, lai palīdzētu viņiem pacelties pa īpašuma kāpnēm.
2. Apsveriet savas finansēšanas iespējas un drošu finansējumu
Jums būs jāpārliecinās, ka jūsu personīgās finanses ir kārtībā. Parasti, lai pretendētu uz mājokļa aizdevumu, jums ir jābūt labai kredītvēsturei, vēsturei jābūt savlaicīgi apmaksātai rēķinus un maksimālajai parāda un ienākumu attiecībai 43%. Mūsdienās aizdevēji dod priekšroku mājokļa izdevumiem (pamatsumma, procenti, nodokļi un māju īpašnieku apdrošināšana) ierobežot līdz aptuveni 30% no aizņēmēju mēneša bruto ienākumiem, lai gan šis skaitlis var būt ļoti atšķirīgs, atkarībā no vietējā nekustamā īpašuma tirgus.
Kad esat norēķinājies ar aizdevēju un iesniedzis pieteikumu, aizdevējs pārbaudīs visu sniegto finanšu informāciju (pārbaudīs kredītpunktus, pārbaudīs nodarbinātības informāciju, aprēķinās parāda un ienākuma attiecības utt.). Aizdevējs var aizņemt aizņēmēju par noteiktu summu. Ņemiet vērā, ka pat tad, ja jums jau iepriekš ir piešķirta hipotēka, jūsu aizdevums pēdējā brīdī var izdoties, ja jūs kaut ko darāt, lai mainītu savu kredītreitingu, piemēram, finansējat automašīnas iegādi.
Neuzņemieties lojalitāti pret savu pašreizējo finanšu iestādi, kad meklējat iepriekšēju apstiprinājumu vai meklējat hipotēku: Iepērcieties, pat ja jums ir tiesības tikai uz vienu aizdevuma veidu. Maksa var būt pārsteidzoši dažāda, tāpat kā hipotēku procentu likmes, kurām, protams, ir liela ietekme uz kopējo cenu, ko maksājat par savu māju.
Dažas iestādes jums arī iesaka rezerves aizdevēju. Kvalificēšanās aizdevumam nav garantija, ka jūsu aizdevums tiks finansēts: mainās parakstīšanas vadlīnijas, mainās aizdevēja riska analīzes un mainās investoru tirgi. Var būt gadījumi, kad klienti paraksta aizdevuma un darījuma dokumentus un pēc tam 24 līdz 48 stundas pirms slēgšanas saņem paziņojumu, ka aizdevējs iesaldēja finansējumu savai aizdevuma programmai. Ja jums ir otrs aizdevējs, kas jau ir kvalificējis jūs hipotēkai, jums ir alternatīvs veids, kā saglabāt procesu grafikā vai tuvu tam.
3. Izsaki piedāvājumu
Jūsu nekustamā īpašuma aģents palīdzēs jums izlemt, cik daudz naudas jūs vēlaties piedāvāt mājai, kā arī jebkurus nosacījumus, kurus vēlaties lūgt, piemēram, ja pircējs apmaksās jūsu slēgšanas izmaksas. Pēc tam jūsu pārstāvis iepazīstinās piedāvājumu ar pārdevēja aģentu; pārdevējs vai nu pieņems jūsu piedāvājumu, vai arī izdos pretpiedāvājumu. Pēc tam jūs varat piekrist vai turpināt iet uz priekšu un atpakaļ, līdz jūs vai nu panākat darījumu vai nolemjat saukt to par pārtrauktu.
Pirms piedāvājuma iesniegšanas vēlreiz apskatiet savu budžetu. Šis laika faktors aprēķinātajās slēgšanas izmaksās (kas var sasniegt no 2% līdz 5% no pirkuma cenas), braucieniem uz darbu un mājām, kā arī visiem nepieciešamajiem tūlītējiem remontiem un obligātajām ierīcēm, kas jums varētu būt vajadzīgas, pirms varat pārcelties. Un padomājiet uz priekšu: to ir viegli satraukties ar augstākām vai neparedzētām komunālo pakalpojumu izmaksām, īpašuma nodokļiem vai apkārtnes asociācijas maksām, it īpaši, ja jūs pārejat no īres vai dzīvokļa situācijas, kurā iepriekš neesat saskāries ar šīm lietām. Lai iegūtu priekšstatu par vidējiem mēneša izdevumiem, varat pieprasīt rēķinus par ūdeni un enerģiju no pēdējiem 12 mēnešiem.
4. Iegūstiet mājas pārbaudi
Pat ja mājas, kuru plānojat iegādāties, šķiet nevainojamas, tas neaizstāj apmācītu profesionāļu pārbaudi par jūsu potenciālo jauno māju kvalitāti, drošību un vispārējo stāvokli. Ja mājas pārbaudē tiek atklāti nopietni trūkumi, kurus pārdevējs neatklāja, jūs parasti varēsit atcelt savu piedāvājumu un saņemt atpakaļ depozītu. Citas iespējas ir sarunas par to, lai pārdevējs veiktu remontu vai pazeminātu pārdošanas cenu.
5. Aizveriet vai virzieties tālāk
Ja jūs spējat noslēgt vienošanos ar pārdevēju vai vēl labāk, ja pārbaude neatklāja būtiskas problēmas, jums vajadzētu būt gatavam slēgt. Slēgšana galvenokārt nozīmē tonnas dokumentu parakstīšanu ļoti īsā laika posmā, vienlaikus lūdzot, lai pēdējā brīdī nekas neizkristu.
Lietās, ar kurām jums būs darīšana un par kurām būs jāmaksā pirkuma pēdējos posmos, var būt mājas novērtēšana (hipotēku kompānijas to pieprasa, lai aizsargātu viņu interesi par māju), virsraksta meklēšana, lai pārliecinātos, ka neviens cits kā Pārdevējam ir tiesības uz īpašumu, iegūstot privātu hipotēkas apdrošināšanu vai aizņēmuma aizdevumu, ja pirmā iemaksa ir mazāka par 20%, un aizpildot hipotēkas dokumentus.
Īpaši noteikumi pirmo reizi strādājošajiem
Tā kā māju īpašumtiesības ir galvenā American Dream īpašība, pirmreizējiem māju pircējiem ir plašs iespēju klāsts, lai palīdzētu viņiem iegūt dzīvesvietu, sākot ar valsts programmām un beidzot ar nodokļu atvieglojumiem un beidzot ar federāli atbalstītiem aizdevumiem tiem, kuriem nav standarta minimālā 20% līmeņa. pirmā iemaksa vai īpašo kategoriju ļaudīm, piemēram, indiāņiem un veterāniem. Un, kaut arī pirmā taimeri definīcija šķiet pašsaprotama, jūs faktiski varētu tikt kvalificēts kā viens, pat ja neesat iesācējs.
ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departaments (HUD) pirmo reizi māju pircēju definē kā personu, kas atbilst kādam no šiem nosacījumiem:
- Fiziska persona, kurai trīs gadus nav piederējusi galvenā dzīvesvieta. Laulātais tiek uzskatīts arī par pirmo reizi mājas pircēju, ja viņš vai viņa atbilst iepriekšminētajiem kritērijiem. Ja jums piederēja māja, bet jūsu laulātajam tā nav, tad varat iegādāties vietu kopā kā pirmreizēji mājas pircēji. Vientuļajam vecākam, kuram mājā ir bijuši tikai bijušie dzīvesbiedri, kamēr viņi ir precējušies.Pārvietots mājsaimnieks, kuram īpašumā ir tikai laulātais.vienai personai, kurai ir bijusi tikai galvenā dzīvesvieta, kura nav pastāvīgi piestiprināta pastāvīgajam fondam saskaņā ar piemērojamajiem noteikumiem.vienai personai, kurai ir piederējis tikai īpašums, kas neatbilst valsts, vietējiem vai būvniecības paraugiem, un kas nevar tie tiks ievēroti mazāk nekā par pastāvīgas būves celtniecības izmaksām.
Pat IRS iesaistās likumā, ļaujot izmantot IRA (ierobežotā veidā) pirkuma finansēšanai. Noteikti ir jāpārliecinās par īpašajām priekšrocībām, kas tiek piemērotas pirmreizējiem mājas pircējiem.
Apsveicam, jaunais īpašnieks. Ko tagad?
Jūs esat parakstījis dokumentus, samaksājis iniciatoriem, un jaunā vieta sāk justies kā mājās. Spēle beigusies? Ne īsti. Tagad izpētīsim dažus pēdējos padomus, kā dzīvi kā jaunu māju īpašnieku padarīt jautrāku un drošāku.
Turpiniet ietaupīt.
Ar mājas īpašumtiesībām saistīti lieli neparedzēti izdevumi, piemēram, lietus notekcauruļu nomaiņa vai jauna ūdens sildītāja iegūšana. Sāciet ārkārtas palīdzības fondu savai mājai, lai jūs netiktu pieķerti pie apsardzes, kad šīs izmaksas neizbēgami rodas.
Veiciet regulāru apkopi.
Ņemot vērā lielo naudas daudzumu, ko jūs ieliekat savās mājās, jūs vēlēsities par to lieliski parūpēties. Regulāra apkope var samazināt remonta izmaksas, ļaujot novērst problēmas, kad tās ir mazas un viegli pārvaldāmas.
Ignorējiet mājokļu tirgu.
Nav svarīgi, kāda ir jūsu mājas vērtība konkrētajā brīdī - izņemot brīdi, kad jūs to pārdodat. Spēja izvēlēties, pārdodot savu māju, nevis spiesta to pārdot darbavietas pārvietošanas vai finansiālu grūtību dēļ, būs lielākais noteicējs tam, vai no ieguldījumiem jūs redzēsiet stabilu peļņu.
Paļaujieties uz savas mājas pārdošanu, lai finansētu savu pensiju.
Lai arī jums pieder māja, jums katru gadu ir jāturpina maksimāli ietaupīt uzkrājumu kontos. Lai arī var šķist, ka ir grūti noticēt ikvienam, kurš novērojis dažu cilvēku likteņus, kas iegūti mājokļa burbuļa laikā, jūs, pārdodot savu māju, jūs noteikti nenogalināsit. Ja vēlaties apskatīt savas mājas kā pensijas bagātības avotu, ņemiet vērā, ka pēc hipotēkas nomaksas naudu, kuru tērējāt ikmēneša maksājumiem, var izmantot, lai finansētu dažus dzīves un medicīniskos izdevumus pensijas laikā.
Grunts līnija
Šim īsajam pārskatam vajadzētu palīdzēt jums aizpildīt visas nepilnības zināšanās par mājas iegādi. Atcerieties: jo vairāk jūs iepriekš izglītojat par procesu, jo mazāk stresa tas būs un jo lielāka iespēja iegūt vēlamo māju par cenu, kuru jūs varat atļauties - ar smaidu sejā.
