Kas ir komerciālie ar hipotēku nodrošinātie vērtspapīri (CMBS)?
Komerciālie ar hipotēku nodrošinātie vērtspapīri (CMBS) ir fiksēta ienākuma investīciju produkti, kurus nodrošina hipotēkas uz komerciāliem īpašumiem, nevis dzīvojamo nekustamo īpašumu. CMBS var nodrošināt likviditāti gan nekustamā īpašuma investoriem, gan komerciāliem aizdevējiem.
Tā kā nav CMBS struktūru standartizācijas noteikumu, to novērtēšana var būt sarežģīta. CMBS pamatā esošie vērtspapīri var ietvert vairākas komerciālas hipotēkas ar atšķirīgiem noteikumiem, vērtībām un īpašuma veidiem, piemēram, daudzģimeņu mājokļiem un komerciālo nekustamo īpašumu. CMBS var piedāvāt mazāku priekšapmaksas risku nekā mājokļu hipotēku nodrošināti vērtspapīri (RMBS), jo komerciālo hipotēku termiņš parasti ir noteikts.
Kā darbojas komerciālie ar hipotēku nodrošinātie vērtspapīri
Tāpat kā nodrošināto parāda saistību (CDO) un nodrošināto hipotēku saistību (CMO) gadījumā, CMBS ir obligāciju veidā. Hipotēku aizdevumi, kas veido vienotu komerciālu ar hipotēku nodrošinātu vērtspapīru, tiek izmantoti kā nodrošinājums saistību neizpildes gadījumā, un pamatsumma un procenti tiek nodoti ieguldītājiem. Aizdevumi parasti ir trasta fondi, un to nosacījumi, īpašuma veidi un summas ir ļoti dažādi. Pakārtotie aizdevumi, kas tiek pārvērsti vērtspapīros CMBS, ietver aizdevumus īpašumiem, piemēram, daudzdzīvokļu ēkām un kompleksiem, rūpnīcām, viesnīcām, biroju ēkām, biroju parkiem un iepirkšanās centriem, bieži vienas un tās pašas trasta ietvaros.
Hipotēkas aizdevums parasti ir bezrecesijas parāds - jebkurš patērētāja vai komerciāls parāds, kuru nodrošina tikai ar ķīlu. Neizpildes gadījumā aizdevējs nedrīkst arestēt aizņēmēja aktīvus, kas pārsniedz ķīlu.
Tā kā CMBS ir sarežģīti ieguldījumu instrumenti, tiem ir vajadzīgs plašs tirgus dalībnieku loks, ieskaitot investorus, galveno apkalpojošo darbinieku, galveno pakalpojumu sniedzēju, speciālo pakalpojumu sniedzēju, tiešo sertifikātu turētāju, pilnvarotos un reitingu aģentūras. Katrs no šiem spēlētājiem veic īpašu lomu, lai nodrošinātu CMBS pareizu darbību.
CMBS tirgus veido apmēram 2% no kopējā ASV fiksētā ienākuma tirgus.
CMBS veidi
Hipotēkas, kas atbalsta CMBS, tiek klasificētas daļās pēc to kredītriska līmeņa, kas parasti tiek vērtēts no augstākās vai augstākās kvalitātes līdz zemākai kvalitātei. Augstākās kvalitātes laidieni saņems gan procentus, gan pamatsummas maksājumus, un tiem ir viszemākais saistītais risks. Zemāki laidieni piedāvā augstākas procentu likmes, bet tie laidieni, kas uzņemas lielāku risku, absorbē arī lielāko daļu potenciālo zaudējumu, kas var rasties, samazinoties laidieniem.
Zemākajā laidienā CMBS struktūrā būs portfelī ietilpstošie riskantākie un, iespējams, spekulatīvie aizdevumi. Pārvēršanas vērtspapīros process, kas iesaistīts CMBS struktūras veidošanā, ir svarīgs gan bankām, gan ieguldītājiem. Tas ļauj bankām kopumā izsniegt vairāk aizdevumu, un tas investoriem ļauj viegli piekļūt komerciālajam nekustamajam īpašumam, vienlaikus nodrošinot lielāku ienesīgumu nekā tradicionālās valdības obligācijas.
Investoriem tomēr jāsaprot, ka viena vai vairāku CMBS aizdevumu saistību neizpildes gadījumā lielākās daļas pilnībā jāapmaksā ar procentiem, pirms zemākās daļas saņems līdzekļus.
Taustiņu izņemšana
- CMBS nodrošina komerciālo īpašumu hipotēkas, nevis dzīvojamais nekustamais īpašums. Komerciālie ar hipotēku nodrošinātie vērtspapīri ir obligāciju veidā, un pamatā esošie aizdevumi parasti ir tresti. CMBS aizdevumi darbojas kā nodrošinājums - ar pamatsummu un procentiem uz ieguldītājiem - saistību neizpildes gadījumā.
CMBS kritika
Parasti CMBS iegulda tikai ļoti turīgi investori, jo vidējam investoram šeit nav daudz iespēju. Ir grūti atrast kopieguldījumu fondus vai biržā tirgotus fondus (ETF), kas iegulda tikai šajā aktīvu klasē, lai gan daudzi nekustamā īpašuma kopējie fondi daļu savu portfeļu iegulda CMBS.
Prasības CMBS
Vērtspapīru un biržas komisija (SEC) un Finanšu nozares pārvaldes iestāde (FINRA) 2016. gada decembrī ieviesa jaunus noteikumus, lai mazinātu dažus CMBS riskus, izveidojot maržas prasības segtajiem aģentūru darījumiem, ieskaitot nodrošinātas hipotēkas.
