Kad procentu likmes paaugstinās, investori piesedz segumu - un visu labu aktīvu, ko viņi var atrast. Alternatīvas investīcijas, piemēram, trasta fondi (REIT), var būt laba izvēle, vismaz saskaņā ar vēsturiskajiem datiem. Redzēsim, kā REIT veicās periodos ar augstām un zemām procentu likmēm.
Ātra REIT Atgādinājums
REIT ir vērtspapīrs, kas tiek publiski tirgots un kas iegulda nekustamajā īpašumā, izmantojot īpašumu vai hipotēku, un kura cena svārstās lielākajās biržās, piemēram, akciju biržās. Tā rezultātā REIT piedāvā augstu likviditātes līmeni (reta kvalitāte darījumos ar nekustamo īpašumu). Tresti bieži specializējas īpašos īpašumos, piemēram, dzīvojamos dzīvokļos, tirdzniecības ēkās, noliktavās vai viesnīcu telpās. REIT ir pieejami arī reģionālos variantos, koncentrējoties uz nekustamo īpašumu konkrētās valstīs / reģionos, piemēram, ASV, Eiropā, Ķīnā vai Japānā. (Plašāku informāciju skatiet 5 REIT veidos un kā tajos ieguldīt .)
REIT piedāvā daudzas priekšrocības, ieskaitot diversifikāciju, iepriekšminēto likviditāti, nelielu ieguldījumu daudzumu un nodokļu priekšrocības (atkarībā no vietējiem likumiem). (Plašāku skaidrojumu skat. Sadaļā Ieguldīšana REIT .)
REIT atgriežas Vs. Procentu likmes
REIT.com ziņojums parāda vēsturiski zemu korelācijas līmeni (kā divi vērtspapīri pārvietojas viens pret otru) starp REIT un akciju tirgu. Tas pats ziņojums parāda līdzīgi zemu korelācijas līmeni starp REIT un obligāciju ienesīgumu.
(Zemāk ir sagriezta tabula ar izceltu REIT-obligāciju korelāciju.)
Līdzīgs vēsturiskais salīdzinājums starp populārā REIT indeksa ienesīgumu un 10 gadu obligāciju procentu likmēm norāda uz apgrieztu saistību. Mēs attēlojam populārā FTSE NAREIT All REITs indeksa gada ienesīgumu, salīdzinot ar 10 gadu procentu likmēm
Valsts kases obligācijas:
Kā redzams no augstāk redzamās diagrammas, kas aptver 45 gadus, procentu likmju paaugstināšanās šķiet slikta REIT ienesīgumam un otrādi. Augsto procentu likmju periodos no 1980. līdz 1985. gadam REIT atdeve bija zemāka, bet tie palielinājās pēc 2008. gada, kad procentu likmes sasniedza rekordzemās robežas.
Tomēr ir arī citi faktori un citi detalizēti novērojumi, kas jāņem vērā, kas var liecināt par pozitīvu REITs ieguldījumu atdevi pat augstu procentu likmju laikmetā. Izpētiet konkrētus laika periodus, kad procentu likmes bija augstas un rodas interesanti novērojumi:
Kopš 1981. gada procentu likmēm ir bijusi tendence samazināties; starpposmos bija daži sporādiski pieaugumi, taču kopumā tas ir bijis konsekvents kritums (lai gan no 2018. gada oktobra tie atkal ir sākuši palielināties) procentu likmēm. Ar katru piecu vai 10 gadu periodu zemāks procentu likmju diapazons tika uzskatīts par “augstu”.
- 1979. – 1984. Gads: šajā periodā procentu likmes bija augstā diapazonā no 10% līdz 14%. Arī REIT atdeve bija augstā diapazonā no 9% līdz 32%.1991-1997: šajā periodā parādījās jauns augstu procentu likmju diapazons, kas svārstījās no 6% līdz 8%. Ienākums no REIT indeksa bija diapazonā no 12% līdz 36%, izņemot 1% laika posmā no 1994. gada 2000. līdz 2001. gadam. Nākamais augstais procentu diapazons bija 2000. – 2001. Gada periodā, kad likmes svārstījās ap 5, 5%. Ienākumi no REIT svārstījās no 16% līdz 26%.
Kā REITs likmes maksāja zemos procentu periodos?
- 1973. – 1974. Gads: procentu likmes bija salīdzinoši zemākas, svārstoties no 6, 9% līdz 7, 4% (salīdzinot ar augstiem diapazoniem no 10% līdz 14% nākamajos gados). REIT rādītāji bija slikti ar gada zaudējumiem diapazonā no -42% līdz -27%.1998-1999: procentu likmes bija diapazonā no 4% līdz 5, 5%, un ienākumi no REIT joprojām bija negatīvi, nosakot -18%. līdz -6%.2007-2012: tā kā procentu likmes pakāpeniski samazinājās no 4% līdz mazāk nekā 2%, REIT nopelnīja konsekventus gada zaudējumus diapazonā no -45% līdz -5%, izņemot tikai vienu pozitīvu atdevi 2009. gadā.
Šie novērojumi norāda, ka REIT var nebūt īsti atkarīga no procentu likmju scenārijiem. REIT ieguldījumu atdeve faktiski var būt brīva no procentu likmju svārstībām.
REIT Ieguvumi ieguldītājiem
Ir arī citi REIT ieguvumi, kas padara tos par labu ieguldījumu izvēli pat augstas procentu likmes periodos:
- Ienākumu iespēja: REIT tiek uzskatīti par vērtspapīriem, kuru pamatā ir ienākumi. Kaut arī viņi var novērtēt cenu, ievērojama daļa REIT ienākumu ir no dividendēm. REIT izvairās maksāt uzņēmumu nodokli, ja tie vismaz 90% no saviem ienākumiem sadala daļu turētājiem. Šī nodokļu atvieglojuma rezultāts ir regulārs dividenžu ienākumu sadalījums REIT akcionāriem, un efektīvā neto peļņa bieži ir augstāka nekā obligāciju (vai akciju) peļņa pat augstās procentu likmes gadījumā. Globālā dažādošana: REIT piedāvā ekspozīciju pasaules tirgos. Kopš 1990. gadiem Apvienotā Karaliste, Singapūra, Japāna, Austrālija, Nīderlande, Dienvidāfrika un daudzas citas valstis ir ļāvušas REIT sarakstiem, ļaujot investoriem veikt ekspozīcijas ārvalstu nāciju nekustamo īpašumu tirgos. Piemēram, ja vietējais nekustamā īpašuma tirgus ASV tvertnēs, ko rada augstākas procentu likmes, ASV ieguldītājs, kas pakļauts Singapūras nekustamā īpašuma tirgum, var gūt labumu, ja viņa portfelī ir REIT Singapūras nekustamais īpašums. Sektoru specifiskā iedarbība: Palielinoties procentu likmēm, ne visi nekustamā īpašuma apakšsektori var tikt nelabvēlīgi ietekmēti. Piemēram, var ciest dzīvojamās telpas īre, bet iepirkšanās centri labākajās vietās - nē. Rūpīgs nekustamā īpašuma tirgus izpēte, procentu likmju ietekme uz konkrētu apakšnozari un uz konkrētām REIT, pamatojoties uz tā pamatā esošo īpašumu, var padarīt REIT ieguldījumus rentablus neatkarīgi no procentu likmju ietekmes. (Plašāku informāciju skatiet: 3 viesnīcu REIT, kas pārspēja tirgus, un dzīvojamo, veselības aprūpes un biroju REIT .)
Grunts līnija
Apskatot korelācijas modeļus un vēsturiskos datus, šķiet, ka ienākumi no REIT paliek neatkarīgi no procentu likmju periodiem. Pēc rūpīgas izpētes un pareizas nekustamā īpašuma apakšnozares un ģeogrāfisko reģionu izvēles investori var uzskatīt REIT par labu alternatīvu tradicionālajiem akcijām un obligācijām, kuras ir ļoti jutīgas pret procentu likmēm.
