Nekustamā īpašuma vērtības noteikšana ir nepieciešama dažādiem centieniem, ieskaitot finansēšanu, pārdošanas uzskaitījumu, investīciju analīzi, īpašuma apdrošināšanu un nodokļus. Bet lielākajai daļai cilvēku visnoderīgākais nekustamā īpašuma novērtēšanas pielietojums ir nekustamā īpašuma daļas pieprasījuma vai pirkuma cenas noteikšana. Šajā rakstā tiks sniegts ievads nekustamā īpašuma vērtēšanas pamatjēdzieniem un metodēm, jo īpaši, ja tas attiecas uz pārdošanu.
Nekustamā īpašuma novērtēšana: kas jums jāzina
Vērtēšanas pamatkoncepcijas
Vērtība
Tehniski runājot, īpašuma vērtība tiek definēta kā nākotnes labumu pašreizējā vērtība, kas rodas no īpašuma tiesībām uz šo īpašumu. Atšķirībā no daudzām patēriņa precēm, kuras ātri izmanto, nekustamā īpašuma priekšrocības parasti tiek realizētas ilgā laika posmā. Tāpēc, aprēķinot īpašuma vērtību, jāņem vērā ekonomiskās un sociālās tendences, kā arī valdības veiktās kontroles vai noteikumi un vides apstākļi, kas var ietekmēt četrus vērtības elementus:
Vērtība pret izmaksām un cenu
Vērtība ne vienmēr ir vienāda ar izmaksām vai cenu . Izmaksas attiecas uz faktiskajiem izdevumiem - piemēram, uz materiāliem vai darbaspēku. Cena, no otras puses, ir summa, ko kāds par kaut ko maksā. Kaut arī izmaksas un cena var ietekmēt vērtību, tie nenosaka vērtību. Mājas pārdošanas cena varētu būt 150 000 USD, bet vērtība varētu būt ievērojami augstāka vai zemāka. Piemēram, ja jauns īpašnieks mājā atklāj nopietnu trūkumu, piemēram, nepareizu pamatu, mājas vērtība varētu būt zemāka par cenu.
Tirgus vērtība
Novērtējums ir atzinums vai novērtējums par konkrēta īpašuma vērtību konkrētā datumā. Uzņēmumi, valdības aģentūras, privātpersonas, investori un hipotēku kompānijas novērtējuma ziņojumus izmanto, pieņemot lēmumus par darījumiem ar nekustamo īpašumu. Novērtējuma mērķis ir noteikt īpašuma tirgus vērtību - visticamāko cenu, ko īpašums radīs konkurētspējīgā un atvērtā tirgū.
Tirgus cena - cena, par kādu īpašums faktiski tiek pārdots - ne vienmēr atspoguļo tirgus vērtību. Piemēram, ja pārdevējs ir pakļauts piespiešanai ierobežot piekļuves aizlieguma dēļ vai ja notiek privāta pārdošana, īpašumu var pārdot zem tā tirgus vērtības.
Novērtēšanas metodes
Precīzs novērtējums ir atkarīgs no metodiskās datu vākšanas. Tiek vākti un analizēti specifiski dati, kas ietver informāciju par konkrēto īpašumu, un vispārīgi dati par valsti, reģionu, pilsētu un apkārtni, kurā atrodas īpašums, lai iegūtu vērtību. Novērtējumos tiek izmantotas trīs pamatmetodes, lai noteiktu īpašuma vērtību.
1. metode: pārdošanas salīdzināšanas pieeja
Pārdošanas salīdzināšanas metodi parasti izmanto vienģimeņu māju un zemes vērtēšanai. Dažreiz to sauc par tirgus datu pieeju, tā ir vērtības aplēse, ko iegūst, salīdzinot īpašumu ar nesen pārdotiem īpašumiem ar līdzīgām īpašībām. Šīs līdzīgās īpašības sauc par salīdzināmām , un, lai nodrošinātu derīgu salīdzinājumu, katrai no tām:
- Esiet pēc iespējas līdzīgāks attiecīgajam īpašumam. Pēdējā gada laikā esat pārdevis atvērtā, konkurētspējīgā tirgū.
Novērtēšanas procesā jāizmanto vismaz trīs vai četri salīdzināmie materiāli. Vissvarīgākie faktori, kas jāņem vērā, izvēloties salīdzināmos materiālus, ir lielums, salīdzināmas īpašības un - iespējams, vissvarīgāk - atrašanās vieta, kam var būt milzīga ietekme uz īpašuma tirgus vērtību.
Salīdzināmo īpašības
Tā kā neviens no diviem īpašumiem nav precīzi līdzīgs, salīdzināmo preču pārdošanas cenas tiks koriģētas, lai ņemtu vērā atšķirīgās pazīmes un citus faktorus, kas varētu ietekmēt vērtību, tostarp:
- Ēku vecums un stāvoklisPārdošanas datums, ja starp salīdzināma salīdzināmā produkta pārdošanas datumu un novērtējuma datumu notiek ekonomiskas izmaiņasPārdošanas nosacījumi un nosacījumi, piemēram, ja īpašuma pārdevējs bija piespiedu kārtā vai īpašums tika pārdots radinieku starpā (plkst. cena ar atlaidi) Atrašanās vieta, jo līdzīgi īpašumi var atšķirties pēc cenas dažādās apkaimēs līdz apkārtneiFizikālās iezīmes, tai skaitā zemes gabala lielums, ainavas, būvniecības veids un kvalitāte, istabu skaits un tips, apdzīvojamās platības kvadrātpēdas, cietkoksnes grīdas, garāža, virtuve uzlabojumi, kamīns, baseins, centrālais gaiss utt.
Aplūkojamā īpašuma tirgus vērtības aprēķins atradīsies diapazonā, ko veido salīdzināmo preču koriģētās pārdošanas cenas. Tā kā dažas salīdzināmo preču pārdošanas cenu korekcijas būs subjektīvākas nekā citas, svērtā atlīdzība parasti tiek pievērsta tiem salīdzināmajiem produktiem, kuriem ir vismazākā korekcija.
2. metode: izmaksu pieeja
Izmaksu pieeju var izmantot, lai novērtētu to īpašumu vērtību, kurus ir uzlabojusi viena vai vairākas ēkas. Šī metode ietver atsevišķas ēkas (-u) un zemes vērtības aplēses, ņemot vērā nolietojumu. Aplēses saskaita, lai aprēķinātu visa uzlabotā īpašuma vērtību. Izmaksu pieeja ļauj pieņemt, ka saprātīgs pircējs par esošo uzlabotu īpašumu nemaksās vairāk, nekā cena par salīdzināmas partijas pirkšanu un salīdzināmas ēkas uzcelšanu. Šī pieeja ir noderīga, ja novērtējamais īpašums ir tāds tips, kas netiek bieži pārdots un nedod ienākumus. Kā piemērus var minēt skolas, baznīcas, slimnīcas un valdības ēkas.
Celtniecības izmaksas var aprēķināt vairākos veidos, ieskaitot kvadrātpēdu metodi, kur nesen uzbūvēta salīdzināma kvadrātpēda izmaksas tiek reizinātas ar kvadrātpēdu skaitu priekšmetā; metode vienībā vietā, kur izmaksas tiek aprēķinātas, pamatojoties uz būvniecības izmaksām uz vienības mērvienību atsevišķām ēkas sastāvdaļām, ieskaitot darbaspēku un materiālus; un daudzumu apsekojuma metode, kurā tiek aprēķināti izejvielu daudzumi, kas būs nepieciešami, lai aizstātu priekšmetu, kā arī materiālu pašreizējā cena un ar to saistītās uzstādīšanas izmaksas.
Nolietojums
Novērtēšanas nolūkā nolietojums attiecas uz jebkuru stāvokli, kas negatīvi ietekmē nekustamā īpašuma uzlabojuma vērtību, un ņem vērā:
- Fiziska pasliktināšanās, ieskaitot ārstējamu pasliktināšanos, piemēram, krāsošanu un jumta nomaiņu, un neārstējamu pasliktināšanos, piemēram, struktūras problēmasFunkcionāla novecošanās, kas attiecas uz fiziskām vai konstrukcijas īpašībām, kuras īpašuma īpašnieki vairs neuzskata par vēlamām, piemēram, novecojušas ierīces, ar novecojušu aprīkojumu vai mājas ar četrām guļamistabām, bet tikai vienu vannuEkonomisks novecošanās, ko izraisa ārpus īpašuma esošie faktori, piemēram, kas atrodas netālu no trokšņainās lidostas vai piesārņojošas rūpnīcas.
Metodika
- Novērtējiet zemes vērtību tā, it kā tā būtu brīva un būtu pieejama visaugstākajai un labākajai izmantošanai, izmantojot pārdošanas salīdzināšanas metodi, jo zemi nevar nolietot. Novērtējiet pašreizējās ēkas (-u) celtniecības un teritorijas uzlabošanas izmaksas.Novērtējiet nolietojuma, uzlabojumu, kas rodas nolietojuma, funkcionālā novecošanās vai ekonomiskās novecošanās rezultātā, nolietojuma summu.Noņemiet nolietojumu no aplēstajām celtniecības izmaksām.Pievienojiet aprēķināto zemes vērtību pie ēkas (-u) un vietas uzlabojumu nolietojuma izmaksām, lai noteiktu kopējo īpašuma vērtība.
3. metode: ienākumu kapitalizācijas pieeja
Šī metode, ko bieži dēvē par vienkārši ienākumu pieeju, balstās uz saistību starp ieguldītāja pieprasīto atdeves likmi un tīriem ienākumiem, ko īpašums rada. To izmanto, lai novērtētu ienākumus radošo īpašumu, piemēram, daudzdzīvokļu kompleksu, biroju ēku un tirdzniecības centru, vērtību. Novērtēšana, izmantojot ienākumu kapitalizācijas pieeju, var būt diezgan vienkārša, ja sagaidāms, ka objekts gūs ienākumus nākotnē, un kad tā izdevumi ir paredzami un vienmērīgi.
Tiešā kapitalizācija
Vērtētāji veiks šādas darbības, izmantojot tiešās kapitalizācijas pieeju:
- Novērtējiet gada iespējamos bruto ienākumus.Ņemiet vērā zaudējumus no brīvajām vietām un īres maksas iekasēšanas, lai noteiktu faktiskos bruto ienākumus.Nosakiet gada darbības izdevumus, lai aprēķinātu gada neto ienākumus no darbības.Novērtējiet cenu, ko parasts ieguldītājs maksātu par ienākumiem, ko rada konkrētais uzņēmums. īpašuma tips un klase. To panāk, novērtējot atdeves likmi vai kapitalizācijas likmi. Lai veidotu īpašuma vērtības aplēsi, kapitalizācijas likmi piemēro īpašuma gada neto ienākumiem no pamatdarbības.
Bruto ienākumu reizinātāji
Bruto ienākumu reizinātāja (GIM) metodi var izmantot, lai novērtētu citus īpašumus, kurus parasti neiegādājas kā ienākuma īpašumus, bet kurus varētu īrēt, piemēram, vienas un divu ģimeņu mājas. GRM metode īpašuma pārdošanas cenu saista ar tā paredzamajiem īres ienākumiem. (Papildinformāciju lasiet sadaļā "4 veidi, kā novērtēt nekustamā īpašuma nomu")
Dzīvojamajiem īpašumiem parasti izmanto mēneša bruto ienākumus; komerciāliem un rūpnieciskiem īpašumiem tiktu izmantots bruto gada ienākums. Bruto ienākumu reizinātāja metodi var aprēķināt šādi:
Pārdošanas cena ÷ Nomas ienākumi = Bruto ienākumu reizinātājs
Lai izveidotu precīzu GIM, var izmantot jaunākos pārdošanas un nomas datus no vismaz trim līdzīgiem īpašumiem. Pēc tam GIM var izmantot aplēstajam objekta īpašuma patiesā tirgus nomā, lai noteiktu tā tirgus vērtību, kuru var aprēķināt šādi:
Nomas ienākumi x GIM = paredzamā tirgus vērtība
Grunts līnija
Precīzs nekustamā īpašuma novērtējums ir svarīgs hipotēku aizdevējiem, investoriem, apdrošinātājiem un pircējiem, kā arī nekustamā īpašuma pārdevējiem. Lai gan novērtēšanu parasti veic kvalificēti speciālisti, ikviens, kas iesaistīts reālā darījumā, var gūt labumu no pamata izpratnes iegūšanas par dažādām nekustamā īpašuma novērtēšanas metodēm.
