Subprime. Pietiek tikai ar vārda pieminēšanu, lai investoru, baņķieru un māju īpašnieku aizmugure pasliktinātu situāciju. Un tam ir ļoti labs iemesls. Augsta riska hipotēka bija viens no galvenajiem virzītājspēkiem, kas noveda pie Lielās lejupslīdes. Bet viņi, šķiet, atgriežas ar jaunu nosaukumu: Nonprime hipotēkas.
Tirgū ir pieejami dažādi hipotēku hipotēku veidi. Bet vai roze ar citu vārdu smaržo tik saldi? Tas var nebūt obligāti. Lasiet tālāk, lai uzzinātu vairāk par šīm hipotēkām un to pārstāvību.
Taustiņu izņemšana
- Paaugstināta riska hipotēka ir tāda veida aizdevums, ko piešķir personām ar sliktu kredītvērtējumu, kuras nevarētu pretendēt uz parasto hipotēku. Paaugstināta riska hipotēkas tagad atgriežas kā hipotēkas, kas nav priviliģētas. Fiksētas likmes hipotēkas, tikai procentu likmes hipotēkas un regulējamas likmes hipotēkas ir galvenie hipotēku hipotēkas. Šiem aizdevumiem joprojām ir liels risks, jo pastāv aizņēmēja saistību neizpildes iespējamība. Jaunajiem bezpeļņas hipotēkām ir noteikti ierobežojumi, un tie ir atbilstoši jāparaksta.
Kas ir subprime hipotēka?
Augsta riska pakāpes hipotēka ir tāda veida aizdevums, ko piešķir personām ar sliktiem kredītvērtējumiem - 640 vai mazāk, un bieži vien zem 600 -, kuru nepilnīgās kredītvēstures dēļ nevarētu pretendēt uz parasto hipotēku.
Ar jebkuru paaugstināta riska hipotēku ir saistīts liels risks. Pats termins “subprime” attiecas uz aizņēmējiem un viņu finansiālo stāvokli, nevis uz pašu aizdevumu. Subprime aizņēmēji, iespējams, nepilda saistības nekā tie, kuriem ir augstāki kredītreitingi. Tā kā paaugstināta riska kredīta ņēmēji aizdevējiem rada lielāku risku, hipotēkas ar hipotēkām parasti prasa procentu likmes, kas pārsniedz galveno aizdevuma likmi. Subprime hipotēku procentu likmes nosaka vairāki dažādi faktori: pirmā iemaksa, kredītreitings, novēlotie maksājumi un kavējumi aizņēmēja kredītvēsturei.
Subprime hipotēku veidi
Galvenie paaugstināta riska hipotēku veidi ietver fiksētas likmes hipotēkas ar termiņu no 40 līdz 50 gadiem, tikai procentu likmes hipotēkas un regulējamas likmes hipotēkas (ARM).
Fiksētas procentu hipotēkas
Cits paaugstināta riska hipotēku veids ir fiksētas likmes hipotēka, kas tiek izsniegta uz 40 vai 50 gadu termiņu, pretēji parastajam 30 gadu periodam. Šis ilgstošais aizdevuma periods pazemina aizņēmēja ikmēneša maksājumus, taču, visticamāk, tam pievienosies augstāka procentu likme. Procentu likmes, kas pieejamas hipotēkām ar fiksētu procentu likmi, katram aizdevējam var ievērojami atšķirties. Lai izpētītu labākās pieejamās procentu likmes, izmantojiet tādu rīku kā hipotēku kalkulators.
Regulējamas likmes hipotēkas
Regulējamas likmes hipotēka sākas ar fiksētu procentu likmi un vēlāk aizdevuma laikā mainās uz mainīgu procentu likmi. Viens izplatīts piemērs ir 2/28 ARM. 2/28 ARM ir 30 gadu hipotēka ar fiksētu procentu likmi diviem gadiem pirms pielāgošanas. Citai tipiskai ARM aizdevuma versijai, 3/27 ARM, ir fiksēta procentu likme trīs gadiem, pirms tā kļūst mainīga.
Šiem aizdevumu veidiem mainīgo procentu likmi nosaka, pamatojoties uz indeksu un starpību. Parasti izmantotais indekss ir ICE LIBOR. Izmantojot ARM, aizņēmēja ikmēneša maksājumi sākotnējā termiņā parasti ir zemāki. Tomēr, kad viņu hipotēkas atjauno augstāko, mainīgo likmi, hipotēku maksājumi parasti ievērojami palielinās. Protams, procentu likme laika gaitā varētu samazināties, atkarībā no indeksa un ekonomiskajiem apstākļiem, kas, savukārt, samazinātu maksājuma summu.
ARM krīzes laikā spēlēja milzīgu lomu. Kad māju cenas sāka kristies, daudzi māju īpašnieki saprata, ka viņu mājas nav tik vērtīgas pirkuma cenas vērtībā. Tas kopā ar procentu likmju pieaugumu izraisīja ievērojamu saistību neizpildes gadījumu. Tas 2006. gada augustā izraisīja krasu hipotēku hipotēku atņemšanas gadījumu skaita palielināšanos un nākamā gada izraisīto mājokļu burbuļa plīšanu.
Tikai hipotēkas
Trešais hipotēku hipotēku veids ir hipotēka, kas saistīta tikai ar procentiem. Sākotnējam aizdevuma termiņam, kas parasti ir pieci, septiņi vai 10 gadi, pamatsummas maksājumi tiek atlikti, tāpēc aizņēmējs maksā tikai procentus. Viņš var izvēlēties veikt maksājumus pamatsummai, bet šie maksājumi nav nepieciešami.
Kad šis termiņš beidzas, aizņēmējs sāk maksāt pamatsummu vai viņš var izvēlēties refinansēt hipotēku. Tas var būt saprātīgs risinājums aizņēmējam, ja viņa ienākumiem ir tendence svārstīties gadu no gada vai ja viņš vēlas iegādāties māju un sagaida, ka ienākumi pieaugs dažu gadu laikā.
Cieņas hipotēkas
Cieņas hipotēka ir jauns paaugstināta riska aizdevuma veids, kurā aizņēmējs veic iemaksu apmēram 10% apmērā un apņemas maksāt augstākas procentu likmes noteiktā laika posmā, parasti uz pieciem gadiem. Ja viņš ikmēneša maksājumus veic savlaicīgi, pēc pieciem gadiem summa, kas samaksāta procentiem, samazina hipotēkas atlikumu, un procentu likme tiek pazemināta līdz galvenajai likmei.
Subprime hipotēka
Subprime hipotēkas šodien
Pēc mājokļa burbuļa eksplozijas kādam, kura kredītvērtējums bija mazāks par 640, bija praktiski neiespējami iegūt mājokļa kredītu. Stabilizējoties ekonomikai, hipotēkas ar hipotēkām atgriežas. Pieaug pieprasījums no māju īpašniekiem un aizdevējiem pēc šāda veida mājokļu kredītiem. Wells Fargo arī ieņēma pozīciju jaunajā subprime bandwagon. Tagad banka apstiprina potenciālos māju pircējus ar zemu kredītvērtējumu, kas ir zemāks par 600, Federālās Mājokļu pārvaldes (FHA) aizdevumiem.
Tomēr šoreiz Patērētāju finanšu aizsardzības birojs (CFPB) ierobežo šos paaugstināta riska hipotēkas. Potenciālajiem mājas pircējiem mājas pircēju konsultācijas jāsniedz pārstāvim, kuru apstiprinājis ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departaments. Citi ierobežojumi šīm jaunajām paaugstināta riska hipotēkām ierobežo procentu likmju pieaugumu un citus aizdevuma nosacījumus. Arī visiem aizdevumiem jābūt pareizi parakstītiem.
Jaunas paaugstināta riska hipotēkas ierobežo procentu likmju pieaugumu un citus aizdevuma nosacījumus.
Viņi atgriežas arī ar paaugstinātām izmaksām. Tagad paaugstināta riska hipotēkām ir procentu likmes, kas var sasniegt pat 8% līdz 10% un kurām var būt nepieciešami iemaksas no 25% līdz 35%.
Subprime hipotēkas ir riskantas
Tā kā šīs hipotēkas ir īpaši paredzētas cilvēkiem, kuri neatbilst primārās likmes hipotēkai, kas parasti nozīmē, ka aizņēmējam būs grūti atmaksāt aizdevumu, organizācijai vai bankai, kas aizdod naudu, ir tiesības iekasēt augstas procentu likmes, lai nodrošinātu pievienots stimuls aizņēmējam maksāt savlaicīgi. Bet, kad cilvēki, kuriem jau agrāk bija grūtības rīkoties ar parādiem, ņem šos aizdevumus, viņi saskaras ar grūtāku nākotni, nemaz nerunājot par dārgu nākotni nekā tie, kuriem ir labi kredītreitingi un kuri var atļauties aizdevumus ar saprātīgākām procentu likmēm.
Subprime hipotēku sabrukums
Subprime hipotēkas un subprime sabrukums parasti ir vainīgie, kas nosaukti par Lielās lejupslīdes sākumu.
Daudzi aizdevēji bija liberāli, piešķirot šos aizdevumus no 2004. līdz 2006. gadam, zemāku procentu likmju, augstas kapitāla likviditātes un iespējas gūt daudz peļņas rezultātā. Pagarinot šos aizdevumus ar lielāku risku, aizdevēji iekasēja procentu likmes virs sākotnējās, lai kompensētu viņu uzņemto papildu risku. Viņi arī finansēja hipotēkas, apvienojot tās un pēc tam pārdodot ieguldītājiem kā pārsaiņotus ieguldījumus. Lielais to cilvēku skaita pieaugums, kuri pēkšņi varēja atļauties hipotēkas, izraisīja mājokļu trūkumu, kas paaugstināja mājokļu cenas un līdz ar to nepieciešamo finansējumu potenciālajiem māju īpašniekiem.
Likās, ka tā ir arvien augšupvērstā spirāle. Negatīvie bija tas, ka aizdevumi tika izsniegti cilvēkiem, kuri tos nevarēja atmaksāt. Kad milzīgs skaits cilvēku sāka neizpildīt savas hipotēkas un strauji pieauga mājokļu tirgus ierobežošanas likmes, aizdevēji zaudēja visu naudu, ko viņi pagarināja. Tā darīja arī daudzas finanšu iestādes, kas ieguldīja lielus ieguldījumus vērtspapīros pārvērstos hipotēkās. Daudzi piedzīvoja ārkārtīgas finansiālas grūtības, pat bankrotu.
Paaugstināta riska hipotēku krīze turpinājās no 2007. līdz 2010. gadam, nonākot globālā recesijā, jo tās sekas izpaudās visos finanšu tirgos un ekonomikas valstīs visā pasaulē.
Grunts līnija
Kaut arī paaugstināta riska aizdevumi palielina to cilvēku skaitu, kuri var iegādāties māju, tas apgrūtina šo darbību un palielina iespēju, ka viņi neizpildīs savus aizdevumus. Neizpilde sāp gan aizņēmējam, gan viņa kredītvērtējumam, gan aizdevējam.
Jauno paaugstināta riska hipotēku aizstāvji norāda, ka māju pircēji nav spiesti maksāt šīs augstās procentu likmes uz nenoteiktu laiku. Tiklīdz pircēji var pierādīt, ka viņi ir spējīgi savlaicīgi samaksāt hipotēkas, viņu kredītreitingiem vajadzētu palielināties, un viņi var refinansēt savus mājas aizdevumus ar zemākām likmēm. Patiešām, daudzi cilvēki, kas izņem ARM, derē par to, ka līdz brīdim, kad mainīgā likme sāk darboties, viņi būs sakopuši savu kredītvēsturi tiktāl, ciktāl viņi varēs pretendēt uz jaunu, izdevīgāku finansējumu.
