Kas ir apgrieztā apmaiņa?
Apgrieztā maiņa ir īpašuma apmaiņas veids, kurā vispirms tiek iegūts aizstājošais īpašums, un pēc tam pašreizējais īpašums tiek tirgots. Tika izveidota apgrieztā maiņa, lai palīdzētu pircējiem iegādāties jaunu īpašumu, pirms viņi tiek spiesti tirgot vai pārdot pašreizējo īpašumu. Tas var ļaut pārdevējam turēt pašreizējo īpašumu, līdz tā tirgus vērtība palielinās, tādējādi palielinot arī viņu pašu pārdošanas laiku ar maksimālu peļņu.
Taustiņu izņemšana
- Apgrieztā maiņa ir nekustamā īpašuma birža, kurā tiek iegādāts rezerves īpašums, nepārdodot šobrīd turētu īpašumu. Apgrieztā maiņa atšķiras no kavētas biržas, kurā rezerves īpašums ir jāiegādājas pēc pašlaik turētā īpašuma pārdošanas. ” Līdzīga veida apmaiņas noteikumi parasti neattiecas uz reversu apmaiņu. Apgrieztā maiņa attiecas tikai uz 1031 īpašumu un ir atļauta tikai tajos gadījumos, kad ieguldītājiem ir finanšu līdzekļi jauna pirkuma veikšanai.
Kā darbojas reversā apmaiņa
Standarta līdzīga veida apmaiņas noteikumi parasti neattiecas uz reversu apmaiņu. Šādi noteikumi parasti ļauj ieguldītājam nekustamajā īpašumā pārtraukt kapitāla pieauguma nodokļu maksāšanu par viņu pārdoto īpašumu, ja peļņa no šīs pārdošanas tiek piemērota “līdzīga veida” īpašuma pirkšanai. IRS ir izveidojis drošu ostu noteikumu kopumu, kas ļauj rīkoties līdzīgi, ja vien pašreizējais vai jaunais īpašums tiek turēts kvalificētā maiņas izmitināšanas kārtībā vai QEAA. Turklāt ieguldītājs nevar izmantot īpašumu, kas jau piederējis, kā aizvietotā īpašuma aizvietotāju.
Apgrieztā apmaiņa attiecas tikai uz 1031. Sadaļas īpašumu, tāpēc to sauc arī par 1031. Sadaļu. 1031. Sadaļas īpašumi ir īpašumi, kurus apmainās uzņēmumi vai uzņēmumi ar kvalificētām organizācijām, lai atliktu nodokļu maksāšanu par peļņu, kas gūta no to pārdošanas. Tomēr tas nav tik vienkārši, ka atsevišķs nodokļu maksātājs iegādājas vienu īpašumu, pārdod to un pēc tam peļņu izmanto cita īpašuma pirkšanai. Tā vietā ir jābūt noteiktam apmaiņas standartam, kā arī koordinatora klātbūtnei, kurš tiek izmantots procesa iestatīšanai. Šāda veida darījumiem nevar piemērot 1245. vai 1250. sadaļas rekvizītus.
“1031 Īpašums” iegūst savu nosaukumu no ASV Iekšējo ieņēmumu kodeksa 1031 sadaļas, kas ļauj ieguldītājiem izvairīties no kapitāla pieauguma nodokļu maksāšanas, pārdodot un iegādājoties ieguldījumu īpašumus.
Īpaši apsvērumi
Viens no svarīgākajiem veiksmīgas reversās maiņas aspektiem ir atkarīgs no tā, vai ieguldītājam ir jābūt finanšu līdzekļiem jaunajam pirkumam. Par jauno īpašumu maiņas brīdī nebūs jāatsakās, tāpēc investoram ir jāspēj nodrošināt pilnu finansējumu jaunajam īpašumam bez vecā īpašuma pilnīgas pārdošanas. Jaunā īpašuma iegūšanu var atvieglot aizdevējs, kaut arī tikai konkrēti aizdevēji vēlēsies un varēs sadarboties ar reversās maiņas investoru.
Prasības reversai apmaiņai
Parasti īpašumiem, kas apgriezti apmainīti, piemēro maksimālo turēšanas periodu, kas parasti ir aptuveni 180 dienas. Reversās apmaiņas pretstats ir aizkavētā vai atliktā apmaiņa, kurā pirms jauna īpašuma iegūšanas apmainītājam vispirms ir jāatsakās no īpašumā esoša īpašuma, pārdodot vai pārdodot.
Reversās biržas bieži izmanto gadījumos, kad nekustamā īpašuma investoram ir jāslēdz jauna īpašuma pārdošana, pirms viņš var pārdot savu pašreizējo īpašumu. Šādi gadījumi ietver negaidītu vēlama jauna īpašuma atklāšanu, kas ir jāiegādājas īsā laikā, vai situācijas, kad negaidīti notiek pašreizējā īpašuma pārdošana, tādējādi atstājot reverso maiņu kā potenciālu labojumu, kas ļauj ieguldītājam turpināt jauna īpašuma iegādi.
