Kas ir hipotēkas pārstrādāšana?
Hipotēkas pārstrādāšana, ko sauc arī par aizdevuma pārstrādāšanu, ir raksturīga dažiem hipotēku veidiem, kad atlikušie maksājumi tiek pārrēķināti, pamatojoties uz jaunu amortizācijas grafiku. Hipotēkas pārstrādāšanas laikā aizņēmējs maksā lielu summu pamatsummai, un pēc tam viņu hipotēka tiek pārrēķināta, pamatojoties uz jauno atlikumu. Dažām hipotēkām ir paredzēts pārstrādāšanas datums, kas ir datums, kurā aizdevējs aprēķinās jaunu amortizācijas grafiku, pamatojoties uz hipotēkas atlikušo pamatsummu un termiņu.
Taustiņu izņemšana
- Hipotēkas pārstrādāšana vai aizdevuma pārstrādāšana ir tāda, kad aizņēmējs maksā lielu summu sava hipotēkas pamatsummai, kā rezultātā aizdevējs pārrēķina aizdevumu, pamatojoties uz jauno atlikumu. Kad aizdevējs pārrēķina aizdevumu, viņi izveidos jaunu amortizācijas grafiku, kas ir aizdevuma maksājumu tabula, kurā norādīta pamatsumma un procenti, kas sastāv no katra maksājuma, līdz tiek pilnībā samaksāts aizdevums.Galvenais ieguvums aizdevuma ņēmējam, pārveidojot hipotēku, ir iespēja samazināt ikmēneša maksājumus.Negatīvās amortizācijas aizdevumi vai opcija ar regulējamas likmes hipotēkām (opcija ARM) aizdevuma līguma ietvaros bieži ir hipotēkas pārstrādāšanas klauzula.
Kā darbojas hipotēkas pārstrādāšana
Aizņēmējam galvenais hipotēkas pārstrādāšanas ieguvums ir ikmēneša maksājumu samazināšana. Pārstrādāšana samazina arī procentu summu, kuru aizņēmējs maksās aizdevuma laikā. Tas var būt arī ērtāks risinājums nekā refinansēšana. Ar refinansēšanas palīdzību jūs aizstājat savu pašreizējo hipotēku ar jaunu hipotēkas aizdevumu, kas var būt dārgs un atkarīgs no jūsu kredītspējas. Hipotēkas pārstrādāšana neietver kredīta pārbaudi, un tā turpinās ar sākotnējo hipotēku.
No otras puses, hipotēkas refinansēšana nozīmē esošā aizdevuma atmaksu un aizstāšanu ar jaunu. Ir daudz iemeslu, kāpēc māju īpašnieki refinansē.
- Iespēja iegūt zemāku procentu likmi.Lai saīsinātu viņu hipotēkas termiņu.Vēlēšanās konvertēt no regulējamas likmes hipotēkas (ARM) uz fiksētas likmes hipotēku vai otrādi. Iespēja izmantot mājas kapitālu, lai finansētu liels pirkums. Vēlme konsolidēt parādu.
Atšķirībā no hipotēkas refinansēšanas, hipotēkas pārstrādāšana nepazeminās jūsu hipotēkas procentu likmi.
Hipotēku veidi, kurus var pārstrādāt
Negatīvi amortizācijas aizdevumi
Hipotēkas pārstrādāšanu var ierakstīt aizdevuma noteikumos un saistīt ar negatīvu amortizācijas aizdevumu. Negatīvi amortizējošam aizdevumam ir maksājumu struktūra, kas ļauj veikt plānotu maksājumu, kas ir mazāks par aizdevuma procentu maksu. Ja maksājums ir mazāks par procentu maksu tajā laikā, tas rada atliktus procentus. Izveidoto atlikto procentu summa tiek pievienota aizdevuma pamatsummai, radot situāciju, ka parāda summa laika gaitā palielinās, nevis samazinās.
Sakarā ar šo pieaugošo pamatsummu, negatīvās amortizācijas hipotēkas prasa, lai aizdevums kādā brīdī tiktu pārstrādāts, lai tas tiktu atmaksāts līdz paredzētā termiņa beigām. Turklāt negatīvām amortizācijas hipotēkām ir cēloņi, kas var izraisīt neparedzētu pārstrādāšanu. Piemēram, ja aizdevuma pamatsumma sasniedz noteiktu robežu ar negatīvas amortizācijas palīdzību, tiek sākta hipotēkas pārstrādāšana.
Opcijas ar regulējamu likmi hipotēkas (Opcija ARM)
Negatīvas amortizācijas hipotēkas tiek sauktas arī par hipotēkām ar pielāgojamu procentu likmi (ARM). Šīs hipotēkas dod kredītņēmējiem iespējas, kas ietver visas pamatsummas un procentu samaksu vai tikai daļu procentu maksāšanu. Kaut arī izvēles iespējas, kas pieejamas ar opciju ARM, nodrošina lielāku elastīgumu attiecībā uz maksājumiem, aizņēmējs var viegli nonākt ar lielāku ilgtermiņa parādu nekā iepriekš. Tāpat kā citām regulējamas procentu likmes hipotēkām, pastāv arī iespēja, ka procentu likmes krasi un ātri mainās atkarībā no tirgus.
Hipotēkas pārstrādāšanas piemērs
Pat ja hipotēkā nav iekļauta pārstrādāšanas iespēja, varat vērsties pie sava aizdevēja, lai noskaidrotu, vai hipotēkas pārstrādāšana jums nāks par labu. Aizdevuma pārstrādāšana var samazināt jūsu ikmēneša maksājumus. Maksājot vienreizēju maksājumu un pārstrādājot hipotēku, jūs varat samazināt savas mājokļa izmaksas; tā kā, ja jūs iesniedzat vienreizēju maksājumu, nepārstrādājot, jūs pazemināt savu bilanci, bet ikmēneša maksājumi paliks nemainīgi.
Piemēram, jums ir USD 500 000 fiksēta likme uz 30 gadiem ar 4% procentu likmi. Jūsu kopējie procenti un pamatsumma ir USD 2, 338 mēnesī. Pēc pieciem gadiem jūs saņemat neparedzētu vienreizēju maksājumu USD 375 000 apmērā. Tomēr, ja jūs nolemtu izmantot šo vienreizējo summu hipotēkas apmaksai, nepārstrādājot hipotēku, jūs turpinātu maksāt 2338 USD mēnesī. Ja pārstrādājat aizdevumu atlikušos 25 gadu laikā no hipotēkas, ikmēneša maksājums samazināsies līdz USD 1507.
