Hipotēku pārmērīgas apkalpošanas definīcija
Hipotēkas pārpalikuma apkalpošana ir mēneša naudas plūsmas procentuālā daļa, kas paliek pēc naudas plūsmas sadalīšanas kuponā un pamatsummas maksājumā par hipotēkas nodrošināto vērtspapīru (MBS) turētāju. Šī apkalpošanas maksa parasti iet pie aizdevuma apkalpojošās personas un, iespējams, ir garantijas maksa MBS parakstītājam.
Hipotēku pārsniegšanas apkalpošana
Piemēram, tipiskā MBS darījumā, ja hipotēkas procentu likme ir 8%, MBS turētājs varētu saņemt 7, 5%, hipotēkas apkalpojošais darbinieks saņem 0, 25% un MBS parakstītājs saņem 0, 15%, atstājot atlikušos 0, 10% (8% - 7, 5% - 0, 25% - 0, 15% = 0, 10%) kā pārmērīga apkalpošana.
Tāpat kā MBS, pārmērīga apkalpošana ir pakļauta priekšapmaksas un pagarināšanas riskam. Kad tiek noteikta cena par papildu apkalpošanu, tā tiek novērtēta, pamatojoties uz aplēsi par to, cik ilgs būs mūža rente. Tas ir jānovērtē, jo nevar droši zināt, kad hipotēkas aizņēmējs varētu refinansēt vai kā citādi atmaksāt savu hipotēku. Pārmērīgas apkalpošanas vērtība var dramatiski mainīties, mainoties procentu likmēm, jo pašreizējo procentu likmju izmaiņas attiecībā pret hipotēkas procentu likmi nosaka, cik ilgi varētu saglabāties mūža rente par lieko apkalpošanu, kas saistīta ar šo hipotēku.
Kur rodas hipotēku pārpalikuma apkalpošana
Hipotēkas pārmērīga apkalpošana var būt saistīta ar rīkošanos ar hipotēkām, kuras summē iniciators un pēc tam pārdod. Ja pircējs pats neapkalpo aizdevumu, viņš, iespējams, slēdz apkalpošanas līgumu ar kredīta izsniedzēju vai trešo personu. Saskaņā ar šādu vienošanos apkalpotājs parasti saglabā tiesības saņemt daļu no kredītņēmēju veiktajiem procentu maksājumiem attiecībā uz kopējo apkalpojamo hipotēku kopumu.
Hipotēkas apkalpošanas starpība ir procentu summa, kuru ietur apkalpotājs, un apkalpotājs to daļēji uzskata par saprātīgas kompensācijas veidu par sniegtajiem pakalpojumiem. Ja hipotēkas apkalpošanas daļas starpība pārsniedz to, ko varētu uzskatīt par pamatotu kompensāciju par sniegtajiem pakalpojumiem, to sauc par apkalpošanas pārsnieguma starpību, un tā būtu pastāvīga investīcija pamatā esošā hipotēkas portfeļa procentu daļā.
Iekšējo ieņēmumu dienests (IRS) iepriekš ir nospriedis, ka īpašumtiesības uz noteiktām hipotēkas apkalpojošām starpībām būtu nekustamā īpašuma aktīvs un tādējādi ienākumus no pārsniegtajām apkalpošanas starpībām uzskatītu par procentiem par saistībām, kas nodrošinātas ar hipotēku uz nekustamo īpašumu. Šis lēmums tika uzskatīts par piemērojamu nekustamā īpašuma ieguldījumu fondiem nodokļu vajadzībām.
