Satura rādītājs
- Hipotēku apvienošana
- Ziniet, ar ko jūs sākat
- Kā konsolidēties
- Grunts līnija
Divas hipotēkas nav tik reti, kā jūs varētu domāt. Cilvēki, kuri savās mājās uzkrāj pietiekami lielu kapitālu, bieži izvēlas izņemt otru hipotēku. Viņi, iespējams, izmantos šo naudu, lai nomaksātu parādu, nosūtītu bērnu uz koledžu, finansētu uzņēmējdarbības uzsākšanu vai veiktu lielu pirkumu. Citi izmantos otro hipotēku, lai palielinātu savas mājas vai īpašuma vērtību, pārveidojot vai uzbūvējot peldbaseinu utt.
Divas hipotēkas tomēr var būt grūtāk nekā turēt tikai vienu. Par laimi ir pieejami mehānismi, ar kuru palīdzību apvienot vai apvienot divas hipotēkas vienā aizdevumā. Bet pats konsolidācijas process var būt grūts, un matemātika galu galā nevar padarīt to vērtīgu.
Taustiņu izņemšana
- Divu hipotēku turēšana ir bieži sastopama situācija, kuru var vienkāršot, apvienojot tos vienā aizdevumā. Divu aizdevumu apvienošanai vienā gadījumā var būt nepieciešama eksperta māklera palīdzība, kam ir tāda pieredze. Lai arī konsolidācija var vienkāršot jūsu finanses un ietaupīt naudu. laika gaitā tie rodas ar izmaksām, kuras, iespējams, galu galā nepadara to par gudru lēmumu.
Hipotēku apvienošana
Apskatīsim vienu piemēru: jūs pirms desmit vai vairāk gadiem izņēmāt mājas kapitāla kredītlīniju un izņemšanas periodā - laikā, kad jūs varētu “piesaistīt” kredītlīniju - jūs maksājāt pārvaldāmu summu: USD 275 mēnesī. 100 000 USD kredītlīnija.
Saskaņā ar šī aizdevuma noteikumiem pēc desmit gadiem aizņēmuma periods kļuva par atmaksas periodu - nākamajiem 15 gadiem, kad jums būs jāsamaksā aizdevums līdzīgi kā hipotēka. Bet, iespējams, jūs negaidījāt, ka 275 USD maksājums kļūs par 700 USD maksājumu, kas varētu palielināties pat tad, ja galvenā likme palielināsies.
Konsolidējot abus aizdevumus, jūs varētu potenciāli ietaupīt vairāk nekā 100 USD katru mēnesi un nofiksēt procentu likmi, nevis skatīties, kā tā palielinās, ja galvenā vērtība palielinās. No otras puses, varbūt jūs vēlaties ātrāk nomaksāt aizdevumus un vēlaties labākus nosacījumus, kas jums to palīdzēs izdarīt. Kā darbojas šāda veida konsolidācija un vai tā ir laba ideja?
Ziniet, ar ko jūs sākat
Lai saprastu, kas notiek, veicot konsolidāciju, jums jāzina dažas lietas par pašreizējiem aizdevumiem. Ja, dodoties konsolidēt aizdevumus, jūs saprotat, ka jūsu otrā hipotēka kāda iemesla dēļ tika izmantota, lai izvilktu skaidru naudu no mājām - to sauc par naudas izņemšanas aizdevumu -, tas var palielināt izmaksas jaunajam aizdevumam un samazināt summu, par kuru jūs kvalificēties. Naudas izņemšanas aizdevumiem tiek piešķirta augstāka cena, norāda aizdevēji, jo statistiski aizdevuma ņēmējam ir lielāka iespēja aiziet no aizdevuma, ja viņiem rodas nepatikšanas.
Tad ir likme / termiņa refinansēšana (refi). Šis aizdevuma veids ir vienkārši jūsu pašreizējā aizdevuma procentu likmes un nosacījumu korekcija. Aizdevums tiek uzskatīts par drošāku aizdevējam, jo aizņēmējs neņem naudu vai samazina nekustamā īpašuma pašu kapitālu. Jūs, iespējams, nesen esat refinansējis, kad hipotēku likmes samazinājās līdz vēsturiski zemākajam līmenim.
Kāpēc šīm atšķirībām ir nozīme? Saskaņā ar Casey Fleming, C2 FINANCIAL CORPORATION hipotēku konsultantu un grāmatas “Aizdevuma ceļvedis: kā iegūt vislabāko iespējamo hipotēku” autoru, tie ir svarīgi, jo noteikumi un summa, ko maksāsit par jaunām hipotēkām, varētu būt ļoti atšķirīgi.
“Teiksim, ka jūs un jūsu kaimiņš abi saņemat 75% aizdevuma vērtības refinansēšanas aizdevumu saskaņā ar atbilstošo aizdevuma limitu 417 000 USD. Jūsu rīcībā ir naudas izmaksa, viņa nav. Jūsu aizdevums 2015. gada aprīlī maksātu par 0, 625 punktiem vairāk nekā jūsu kaimiņš. Un 1 punkts ir 1% no aizdevuma summas, tāpēc, ja jūsu aizdevuma summa ir 200 000 USD, ja visas lietas ir vienādas, jūs maksātu vairāk par 1 250 USD (200 000 USD x 0, 00625). par tādu pašu procentu likmi kā jūsu kaimiņš.
Padomā par to šādā veidā. Ja sākotnēji abus aizdevumus iegādājāties, kad iegādājāties māju, tas nav naudas izņemšanas aizdevums, jo mājas iegūšanai tika izmantota otrā hipotēka - neņemiet no tā naudu. Bet vēlāk, ja jūs saņemat naudu otrās hipotēkas ņemšanas rezultātā, tas bija naudas izņemšanas aizdevums, un tāpēc jauns konsolidētais aizdevums tiks uzskatīts par to pašu.
Ir vēl viens iemesls, kāpēc šī atšķirība kļūst nozīmīga. Tā kā naudas izņemšanas aizdevumi aizdevējam ir riskantāki, tie var aizdot tikai 75% līdz 80% no jūsu pašu kapitāla jūsu mājās, salīdzinot ar 90% ar procentu likmi / termiņu. Flemings to saprotamā angļu valodā izklāsta šādi: “Ja jūsu aizdevums tiks uzskatīts par naudas izņemšanas aizdevumu, jums būs nepieciešams lielāks pašu kapitāls jūsu īpašumā, lai kvalificētos.”
Kā konsolidēties
Aizdevējs veiks visus sarežģītos dokumentus, kas saistīti ar aizdevumu konsolidāciju. Jūsu uzdevums ir būt informētam patērētājam. Nerunājieties ar vienu aizdevēju - runājiet ar vairākiem.
Tā kā divu aizdevumu konsolidācija ir sarežģītāka nekā vienkārša mājas hipotēka, vislabāk ir runāt personīgi ar trim vai četriem aizdevējiem. Varat aprunāties ar savu banku vai krājaizdevu sabiedrību, hipotēku brokeri vai ņemt vērā nozares profesionāļu ieteikumus, kuriem uzticaties.
Protams, pajautājiet viņiem, vai jaunais aizdevums kļūs par naudas izņemšanas aizdevumu vai likmi / termiņu refi. Vai tas ir fiksētas vai mainīgas procentu likmes aizdevums? 15 vai 30 gadi?
Tiklīdz jūs būsit apmierināts ar noteiktu aizdevēju, viņi jums palīdzēs. Neparakstiet neko, vispirms to neizlasot, un pārliecinieties, ka esat sapratis maksājuma grafiku.
Ja jūsu aizdevums ir naudas izņemšanas aizdevums, Casey Fleming saka, ka varētu būt veids, kā to konvertēt uz likmi / termiņa refi gadu vēlāk.
“Konsolidējiet aizdevumus kā naudas izņemšanu, bet saņemiet aizdevēja kredītu, kas sedz visas izmaksas, kas saistītas ar darījumu. Pagaidiet vienu gadu un vēlreiz finansējiet. Tā kā tajā brīdī jūs refinansējat tikai vienu aizdevumu, tas nav naudas izņemšanas aizdevums. Tagad jūs varat tērēt naudu punktiem, lai iegādātos procentu likmi, jo jūs saglabāsit aizdevumu ilgāku laiku. ”Flemings turpina to darīt tikai tad, ja uzskatāt, ka procentu likmes ir stabilas vai var pazemināties.
Grunts līnija
“Nekad nepieņemiet lēmumu refinansēt vai konsolidēt aizdevumus, pamatojoties tikai uz ikmēneša maksājuma samazinājumu. Vairumā gadījumu jaunajam aizdevumam dzīves laikā tērēsit vairāk, nekā vienkārši samaksātu esošos aizdevumus, ”saka Flemings. "Miljoniem patērētāju turpina ieķīlāt savu nākotni un pensionēšanās laikā saņem desmitiem vai pat simtiem tūkstošu dolāru mazāk."
Tā vietā nosakiet, cik ilgi jūs domājat, ka paliksit mājā, un salīdziniet pašreizējās (-o) hipotēkas (-u) izmaksas ar jauno hipotēku plus visas izmaksas, kas saistītas ar jauno aizdevumu visā laika posmā, kurā jūs turēsit aizdevumu. Ja izmaksas būtu zemākas, konsolidācija, iespējams, ir laba ideja.
