Mājokļu uzplaukuma laikā 2004. un 2005. gadā aizdevēji jokoja, ka "viss, kas jums nepieciešams, lai iegūtu hipotēku, ir elpot." Laiki ir mainījušies. Laikā starp nekustamā īpašuma tirgus sabrukumu un banku krīzi aizdevumu apstiprināšanas standarti ir sašaurinājušies tālu. (Saistītā lasījumā apskatiet 4 galvenos faktorus, kas virza nekustamā īpašuma tirgu .)
TUTORIAL: ekonomiskie rādītāji, kas jāzina
Lai arī šodien var būt grūtāk kvalificēties hipotēkai, daudzējādā ziņā process ir vienkārši atgriešanās pirmsuzcelšanas uzplaukuma dienās, kad patērētājiem bija jāpierāda savi ienākumi un aktīvi, jāpierāda savas iespējas atmaksāt aizdevumu un ir pietiekami ietaupījumi. iemaksai un skaidras naudas rezervēm.
Pirmā maksājuma prasības Lielākajai daļai pircēju vairs nav pieejams plaši pieejamais bez avansa maksājuma aizdevums. Mājokļu uzplaukuma laikā nebija viegli saņemt aizdevumus bez iemaksām, taču mūsdienās parastajiem aizdevumiem nepieciešama pirmā iemaksa no 5 līdz 15%. Valdības apdrošinātiem FHA aizdevumiem kvalificētiem pircējiem nepieciešama iemaksa 3, 5% apmērā, bet tiem, kuru kredītreitings ir mazāks par 580, jāveic pirmā iemaksa 10% apmērā. VA aizdevumi, kas ir pieejami militārpersonām un veterāniem, ir pieejami bez iemaksas. USDA aizdevumu programma, kas ir pieejama izraudzīto lauku teritoriju iedzīvotājiem, arī nepiešķir aizdevumus. (Uzziniet vairāk par VA aizdevumiem sadaļā VA Hipotēku unikālās priekšrocības .)
Aizdevumu veidi Aizņēmēji savulaik varēja pieteikties uz dažādiem hipotēku produktiem, piemēram, aizdevumiem, kas saistīti tikai ar procentiem, un opciju ARM. Lai gan mūsdienās reti ir pieejami aizdevumi tikai ar procentiem, opcija ARM ir pilnībā izzudusi. Lielākajai daļai kredītņēmēju šodien ir vispopulārākie vienkāršās vaniļas fiksētās likmes aizdevumi, kam seko hibrīdi ARM ar fiksētu likmi no viena līdz desmit gadiem, kam seko likme, kura katru gadu tiek koriģēta. (par ARM opcijas ARM variantiem : American Dream vai Hipotēku murgs? )
Kredīta rādītāji Aizdevēji šodien vairāk nekā iepriekš paļaujas uz jūsu kredītreitingu, lai ne tikai noteiktu, vai jums ir tiesības uz hipotēku, bet arī lai noteiktu procentu likmi. Kaut arī aizdevēji ir dažādi, vairums apgalvo, ka parastā aizdevuma apstiprināšanai ir nepieciešams kredītreitings 680. FHA aizdevuma prasības ir nedaudz brīvākas, un daži aizdevēji (bet ne visi) apstiprinās FHA aizdevumu patērētājam ar kredītreitingu 620 vai zemāku. Daudzi pieprasa 640 punktus FHA aizdevumam. Aizņēmēji ar kredītreitingu 720 vai 740 un vairāk, iespējams, tiks apstiprināti, atkarībā no citiem finanšu apstākļiem. Procentu likmes tiek noteiktas, pamatojoties uz daudzpakāpju likmi, un labākās procentu likmes tiek noteiktas kredītņēmējiem ar visaugstākajiem kredītpunktiem.
Pārbaude Mājokļu uzplaukuma augstumā daudzi aizdevēji apstiprināja "ienākumu pārbaudi / aizdevumus bez dokumentācijas", taču šodien tos gandrīz nav iespējams atrast. Aizņēmējiem ir jāpierāda ienākumi ar divu gadu nodokļu deklarācijām, un viņiem būs nepieciešami bankas izraksti, lai pierādītu, ka viņiem ir aktīvi un naudas rezerves. Naudai, kas tiek izmantota iemaksai un slēgšanas izmaksām, jābūt papīra takai, kas parāda, no kurienes tā nākusi, jo pastāv noteikumi par iespējām izmantot dāvanu līdzekļus.
Nodarbinātība Pirms dažiem gadiem aizdevēji apstiprināja aizdevumus ar “fiksētiem ienākumiem”, taču tagad aizdevēji izmanto laiku nodarbinātības pārbaudei un apstiprināšanas procesa laikā uzmanīgi aplūko darba stabilitāti. Hipotēkas apstiprināšana ir daudz grūtāka pašnodarbinātiem pretendentiem, kuriem jāpierāda pastāvīga ienākumu plūsma un uzņēmuma dzīvotspēja.
Attiecības Vēl viens ierobežojošs solis aizņēmējiem šodien ir parāda un ienākumu attiecība. Brīvāku vadlīniju dienās aizdevēji labprātāk vēlējās stiept parāda un ienākuma attiecību līdz pat 50%, ja šķita, ka aizņēmējiem ir iespējas atmaksāt aizdevumu. Lielākā daļa aizdevēju tagad kredītņēmējiem ierobežo mājokļa maksājumu no 31 līdz 33% no mēneša bruto ienākumiem un kopējo parādu no 43 līdz 45%. Dažreiz augsts kredītreitings vai ievērojamas naudas rezerves vai liela iemaksa ļaus aizņēmējiem pārsniegt šīs vadlīnijas, taču aizdevēji ir daudz mazāk gatavi paplašināt šos rādītājus nekā iepriekš.
Papildus kredītpārbaudes Kā daļu no savām jaunajām stingrākajām vadlīnijām, aizdevēji dažreiz atkārtoti pārbauda jūsu kredītu pēc aizdevuma apstiprināšanas, bet pirms aizdevuma norēķina datuma kā papildu aizsardzību saviem ieguldījumiem. Aizņēmējiem jābūt ļoti uzmanīgiem, lai izvairītos no kredītkaršu izmantošanas, papildu kredīta pieteikšanās vai darba maiņas kritiskajā periodā starp aizdevuma apstiprināšanu un norēķinu.
Bottom Line Visi šie jaunie noteikumi un izmaiņas hipotēkas procesā nozīmē, ka kopš banku krīzes ir mainījusies vēl viena lieta: aizdevuma apstiprināšana prasa ilgāku laiku. Aizdevējiem tagad ir rūpīgi jāpārbauda visas aizdevuma pieteikuma detaļas, kā arī jāveic novērtēšana, tāpēc kredītņēmējiem jābūt gataviem pieteikuma iesniegšanas periodam vismaz 30 dienas, bet bieži no 45 līdz pat 60 dienām. Lai gan tas var būt nomākts, tas viss ir daļa no atjaunotajiem kreditētāju centieniem rūpīgi pārbaudīt aizdevuma pieteicējus. (Lai iegūtu papildu informāciju, pārbaudiet arī augstāko kredītreitingu: vai ir iespējams iegūt? )
