Pēdējais, ko kooperatīvā dzīvojošie vēlas dzirdēt ikgadējā akcionāru sapulcē, ir tas, ka viņu kooperatīvam ir saistību neizpildes draudi. Bet daudziem cilvēkiem tā ir realitāte. Katru gadu kooperatīvi bankrotē un atstāj aukstumā savus “īpašniekus”.
Kas ir Co-op?
Vienošanās ir mājokļu organizēšana, kurā rezidentiem pieder daļa no juridiskas personas, ko sauc par korporāciju. Šie akcionāri saņem īpašuma nomu vai tiesības, kas viņiem ļauj dzīvot vienā no dzīvokļiem vai vienībām. Tehniski īpašniekam pieder tikai šīs korporācijas akcijas, nevis pats nekustamais īpašums. Korporācijai pieder nekustamais īpašums. Akciju īpašnieks maksā ikmēneša uzturēšanas izmaksas, kuras tiek izmantotas, lai segtu ēkas pārvaldības izdevumus, piemēram, tīrīšanu, siltumu, ūdeni, darbinieku algas, atkritumu izvešanu, remonta izmaksas, nodokļus, apdrošināšanu un ēkas pamatā esošo hipotēku.
Noklusējuma veidi
Pastāv divi vispārzināmi saistību nepildīšanas veidi, kas saistīti ar kopīgiem darījumiem: hipotēku saistību nepildīšana un tehniskā saistību nepildīšana.
- Tehniskās nepilnības nav tik nopietnas. Ādams Leitmans Beilijs (Esk.), Ņujorkas un Ņūdžersijas nekustamo īpašumu jurists un Ņujorkas pilsētas dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu firmas vadītājs Ādams Leitmans Beilijs, PC, saka, ka šāda veida saistību neizpilde "sastāv no remonta neveikšanas, pārkāpjot hipotēkas līguma noteikumiem, kaut arī visi naudas maksājumi ir samaksāti savlaicīgi. " Parasti šāda veida nepilnības var atrisināt, organizējot remonta pabeigšanu vai vismaz samaksu par to. Hipotēkas saistību nepildīšana ir daudz nopietnāka, jo aizdevējs nesaņem maksājumus par ēku, kā paredzēts sākotnējā līgumā. Šī ir nomākta situācija akcionāriem, kuri cītīgi maksājuši ikmēneša uzturlīdzekļus, neveicot maksājumus. Tas bieži vien ir ātrākais ceļš uz bankrotu pieteikšanu sadarbības uzņēmumiem. Šajā situācijā aizdevējs ēkas pārvaldībai nosūta paziņojumu par saistību neizpildi, un, ja hipotēkas saistību neizpilde netiek atrisināta, sākas ierobežošanas process.
Sliktākā scenārija ierobežošana
Ierobežošana ir vissliktākā lieta, kas var notikt, kad co-op iesniedz bankrota pieteikumu. Ierobežošana ir kreditora ierosināta tiesas prāva, lai iegūtu ēkai likumīgu īpašumtiesības. Stjuarts M. Safts, Dewey & LeBoeuf LLP partneris, saka, ka Ņujorkā norobežošana var aizņemt vairākus gadus, bet beigās, ja vien līdzstrādniekam nav likumīgas aizstāvības, tiesnesis rīko izsoli ēkas pārdošanai, un akcionāri atgriezīsies pie īres īrniekiem un vairs "nepieder" saviem dzīvokļiem.
Gadījumā, ja kooperatīvs pieprasa bankrotu savas hipotēkas neizpildes dēļ, aizdevējam ir tiesības ierobežot ēkas darbību un izlikt akcionārus. Beilijs piebilst: "Pamata hipotēkas aizdevējs nevar aiziet pēc katra dzīvokļa akcionāra, jo ēkas hipotēka nav akcionāru personīga garantija." Bankrota gadījumā kooperatīvā banka samaksā pirms akcionāriem.
Tātad visi ieņēmumi no bankrota ierobežošanas pārdošanas tiks samaksāti bankai. Akcionāri, kuri ir ieguvuši personisko hipotēku, būs atbildīgi par šiem maksājumiem pat tad, ja viņi būs zaudējuši īpašumtiesības uz dzīvokļa akcijām.
Šajā scenārijā akcionāriem nav daudz iespēju. Ja kooperatīvs izvēlas iesniegt 11. nodaļu (reorganizācija), kooperatīva hipotēka var to pārveidot par 7. nodaļu, kas tiek likvidēta, kur ēka tiek nekavējoties pārdota.
Bankrota vai norobežošanas gadījumā akciju īpašnieki paliek kā īrnieki, ja viņi tur dzīvo, bet viņu īpašumtiesības uz nomu tiek atceltas. Ja viņi ir parādā jebkādu hipotēku savam dzīvoklim un nemaksā ", viņiem var būt nelabvēlīgas ienākuma nodokļa sekas, " apstiprina Saft.
Kooperatīvi, kuriem var rasties grūtības ar saistību neizpildi, var mēģināt panākt maksājumus, aizņemoties papildu līdzekļus, paaugstinot ikmēneša uzturēšanu vai pievienojot novērtējumu. Novērtējums ir īslaicīgs ikmēneša uzturēšanas līdzekļu palielinājums. Šis palielinājums ir paredzēts remontam vai citiem izdevumiem, kas nepieciešami Co-op vajadzībām.
Vai Co-op bankroti ir bieži?
Co-op bankroti ir reta parādība. Saft saka: "Cik mēs zinām, kopš Otrā pasaules kara Ņujorkā ir izslēgti mazāk nekā 10 kopīgi pasākumi, tāpēc maz ticams, ka tas notiks tagad. Tomēr ir vērts būt modriem." Tehniska saistību neizpilde var izraisīt bankrotu, ja visas naudas zīmes parādzīmes pienāk tehniskās saistības neizpildes rezultātā, taču tas ir maz ticams.
Ko akcionāri var darīt?
Diemžēl akcionāriem nav daudz ko darīt, ja viņi jau ir iegādājušies dzīvokli co-op. Ja viņi ir iegādājušies akcijas satrauktā co-op, viņiem jākonsultējas ar kvalificētu juristu. Galvenais ir pieņemt izglītotus lēmumus, iepērkoties apkārtnē, un pirms pirkšanas izpētīt sadarbības iespējas.
Beilija saka, ka, pārstāvot pircēju, viņš pārliecinās par ēkas stabilitāti, analizējot ēkas finanšu datus par pēdējiem diviem gadiem. Viņš salīdzina finanšu pārskatu ar jebkādiem būtiskiem uzlabojumiem vai nepieciešamajiem remontiem un meklē, vai ēkai ir lielas naudas rezerves. Ēkas, kuras nevar atļauties veikt hipotēkas maksājumus vai segt izdevumus, ir noteikti sarkanie karodziņi.
Co-op dzīvokļu mednieki var izvairīties no iekļūšanas "sliktā" co-op, prasot pašiem finanses. Divu gadu vēstures apskatīšana var sniegt labu ieskatu, cik labi (vai slikti) ēka darbojas. Piemēram, zema naudas rezerve varētu norādīt, ka sadarbības partnerim nepietiks līdzekļu ārkārtas remonta segšanai. Šajā gadījumā kooperatīvam būs jāiegūst līdzekļi vai nu no bankas cita aizdevuma veidā, vai no akcionāriem.
Pētot dzīvokli, akcionāriem ir jāuzdod galvenie jautājumi. Piemēram, jautājiet, vai kooperatīvs ir veicis ikmēneša hipotēkas maksājumus. Ja viņi ir nokavējuši maksājumus, jautājiet kāpēc. Jautājiet, vai ir vēl citi parādu veidi, izņemot hipotēku, kā arī, ja ir gaidāms kāds būtisks remonts, un ja jā, kā līdzīpašnieks plāno tos apmaksāt.
Saft iesaka dažus padomus: "Apskatiet pēdējo finanšu pārskatu, lai redzētu, vai grāmatvedis ir izdevis tīru revīzijas vēstuli. Lūdziet savam advokātam pārliecināties, vai pret kādu ēku ir iesniegti apķīlājumi vai nav samaksāti nekustamā īpašuma nodokļi. Mēģiniet uzzināt no vadošā aģenta, ja daudzi akcionāri nemaksā uzturlīdzekļus. Lūdziet savam advokātam izlasīt kooperācijas protokolu, lai redzētu, vai ir kādas problēmas."
Grunts līnija
Co-op padomei ir tiesības jautāt jums kā potenciālajam pircējam par jūsu finanšu vēsturi. Tā vēlas pārliecināties, ka papildus personīgajam hipotēkas maksājumam jūs spēsit atbildēt arī par ikmēneša uzturēšanu. Tomēr kā pircējam jums ir arī tiesības pārliecināties, ka dzīvojamā platība, kurā jūs nonāksit, ir ekonomiski stabila. Pārliecinieties, ka vaicājat par katru sīkumu. Tā ir jūsu nākotne, tāpēc izmantojiet savas tiesības.
