Ko nozīmē operāciju fondi?
Līdzekļi no operācijām (FFO) attiecas uz skaitli, ko izmanto nekustamo īpašumu ieguldījumu fondi (REIT), lai definētu naudas plūsmu no savām darbībām.
FFO tiek aprēķināts, ienākumiem pieskaitot nolietojumu un amortizāciju un pēc tam atņemot visus pārdošanas ienākumus. Dažreiz to kotē, pamatojoties uz akciju. Novērtējot REIT un citus līdzīgus ieguldījumu fondus, FFO par akciju attiecība būtu jāizmanto peļņas uz akciju (EPS) vietā.
Līdzekļi no operācijām (FFO)
Izpratne par operāciju līdzekļiem (FFO)
FFO ir REIT radītās naudas mērs; nekustamā īpašuma kompānijas izmanto FFO kā darbības rezultātu etalonu. Sākotnēji Nacionālā nekustamo īpašumu investīciju trastu asociācija (NAREIT) vadīja šo skaitli, kas nav vispārpieņemtu grāmatvedības uzskaites principu (GAAP) pasākums.
FFO formula ir šāda:
FFO = neto ienākumi + nolietojums + amortizācija - īpašuma pārdošanas ieņēmumi.
Visas FFO aprēķina sastāvdaļas ir uzskaitītas REIT ienākumu pārskatā. Ja, piemēram, REIT nolietojums būtu 20 000 USD, īpašuma pārdošanas ieņēmumi 40 000 USD un tīrā peļņa 100 000 USD, tā FF būtu 80 000 USD. Visiem REIT ir jāparāda FFO aprēķini par publiskajiem finanšu pārskatiem. Parasti viņi pasākumu atklāj kā zemsvītras piezīmi peļņas vai zaudējumu aprēķinā.
FFO nedrīkst sajaukt ar REIT naudas plūsmu no darbībām, kas tiek uzrādīta uzņēmuma naudas plūsmas pārskatā, un tā vietā mēra naudas un ekvivalentu neto summu, kas ieplūst firmā no regulārām, pastāvīgām uzņēmējdarbības darbībām. FFO nevajadzētu uzskatīt par naudas plūsmas alternatīvu kā likviditātes rādītāju.
Kāpēc FFO ir labs REIT darbības rādītājs
FFO kompensē izmaksu uzskaites metodes, kas var kļūdaini paziņot REIT patieso sniegumu. Grāmatvedība pēc vispārpieņemtiem grāmatvedības principiem prasa, lai visi REIT laika gaitā amortizētu savus ieguldījuma īpašumus, izmantojot vienu no standarta nolietojuma metodēm. Tomēr daudzu ieguldījumu īpašumu vērtība laika gaitā faktiski palielinās, padarot nolietojumu kļūdainu, aprakstot REIT vērtību. Nolietojums un amortizācija jāpieskaita neto ienākumiem, lai saskaņotu šo jautājumu.
FFO arī atņem ienākumus no īpašuma pārdošanas, jo tiek uzskatīts, ka šie pārdošanas veidi nav periodiski. REIT ir jāizmaksā 90% no visiem ar nodokli apliekamajiem ienākumiem dividenžu veidā. Īpašuma pārdošanas ienākumi nepalielina REIT apliekamo ienākumu, un tāpēc tie nav jāiekļauj vērtības un darbības rezultātu novērtēšanā.
Kā minēts, FFO uz vienu akciju iepriekš minēto iemeslu dēļ dažkārt sniedz kā papildinājumu savam EPS skaitlim. Tāpat daudzi analītiķi un investori REIT cenas un FFO attiecību vērtē kā papildinājumu cenas un peļņas attiecībai.
Pielāgotie līdzekļi no operācijām
Arvien vairāk nekustamo īpašumu analītiķi arī aprēķina REIT koriģētos operāciju līdzekļus (AFFO). Šajā aprēķinā tiek ņemta REIT FFO un no tā tiek atskaitīti visi periodiski izdevumi, kas tiek kapitalizēti un pēc tam amortizēti, kā arī visi īres ienākumi. Šajos periodiskajos kapitālizdevumos var ietilpt tādi uzturēšanas izdevumi kā krāsošanas projekti vai jumta nomaiņa. AFFO ir ieguvusi vilci kā precīzāks REIT ieņēmumu potenciāla aprēķins.
AFFO pasākums tika izstrādāts, lai labāk novērtētu REIT radītās naudas vai dividenžu izmaksas iespējas. Papildus AFFO šo alternatīvo pasākumu dažreiz dēvē arī par izplatīšanai pieejamajiem līdzekļiem vai izplatīšanai pieejamo naudu.
REIT FFO piemērs
Populārais tirdzniecības centrs REIT Simon Property Group 2017. gada ienākumu pārskatā ziņoja par līdzekļiem, kas iegūti no operācijām 4 miljardu ASV dolāru apmērā, kas ir par 6% vairāk nekā 2016. gadā. Uzņēmuma tīrie ienākumi tikmēr bija USD 2, 2 miljardi. Lai nonāktu FFO, firma pievienoja nolietojumu un amortizāciju aptuveni 1, 8 miljardu USD apmērā un turpināja koriģēt, ņemot vērā citus mazākus skaitļus - ieskaitot samazinājumu par USD 5, 3 miljoniem ieteicamo sadalījumu un dividenžu samaksai, kā arī nekontrolējošo procentuālo daļu no nolietojuma un amortizācijas, kas radās papildu samazinājums par USD 17, 1 miljonu. Saimons papildus ziņoja par mazinātu FFO par akciju skaitli 11, 21 USD, salīdzinot ar mazinātu EPS skaitli 6, 24 USD.
