Satura rādītājs
- Diversifikācija ar nekustamo īpašumu
- Portfeļa optimizācija
- Secinājumi
Nekustamais īpašums neapšaubāmi ir nozīmīgs aktīvu sadales elements, un tam vajadzētu būt jebkura institucionāla vai personīga ieguldījuma portfeļa sastāvdaļai. Pieaugoša nozīme ir arī infrastruktūrai, kurai ir līdzīgas priekšrocības kā nekustamajam īpašumam. Balstoties uz pētījumiem Regensburgas universitātē Vācijā, šajā rakstā tiks apskatīti daži no galvenajiem aktīvu piešķiršanas jautājumiem šajā kontekstā.
Gan nekustamais īpašums, gan infrastruktūra ir pievilcīgi ieguldījumi riskantiem investoriem, īpaši lāču tirgū. Starp abiem ir līdzības un atšķirības, un, pilnībā tos izmantojot, varat izveidot patiesi optimālu portfeli.
Taustiņu izņemšana
- Labi diversificētā portfelī jāietver ieguldījumi visdažādākajās aktīvu kategorijās, ieskaitot nekustamā īpašuma un infrastruktūras projektus, kas ir mazāk saistīti ar akcijām vai obligācijām. Nekustamā īpašuma ieguldījumi un infrastruktūra bieži tiek apvienoti vērtspapīros, piemēram, REIT vai kopfondos, kuru mērķis ir Šīs konkrētās nozares. Optimālais šo ieguldījumu apmērs individuāli mainīsies atkarībā no ieguldījumu mērķiem, laika perioda un riska profila.
Daudzveidība, izmantojot nekustamo īpašumu un infrastruktūru
Tiešo un netiešo nekustamā īpašuma ieguldījumu diversifikācijas priekšrocības ir labi zināmas, un diversifikācijas loma institucionālajos portfeļos ir plaši izpētīta. Atšķirīgās korelācijas ar akcijām un obligācijām ir ārkārtīgi noderīgas, lai izvairītos no portfeļa nepastāvības.
ASV daudzējādā ziņā ir milzīgi jāiegulda un jāuzlabo infrastruktūra, tāpēc tirgū ir daudz potenciāla. Gandrīz visiem ieguldītājiem vajadzētu izmantot šo potenciālu, lai dažādotu efektīvāk nekā jebkad agrāk un ļoti perspektīvā nozarē.
Agrāk infrastruktūrai, tāpat kā citiem alternatīviem aktīviem, piemēram, precēm un privātajam kapitālam, ir pievērsta salīdzinoši mazāka uzmanība. Ir notikusi attālināšanās no vecās skolas parastajiem portfeļiem, kas satur akcijas, obligācijas, skaidru naudu un nekustamo īpašumu.
Īpaši to varētu ietekmēt piešķīrums nekustamajam īpašumam, ja alternatīvās investīcijas ievērojami dažādo ienākumus no parastajiem ieguldījumiem. Faktiski infrastruktūra ir kļuvusi par uzmanības centrā un ir nonākusi institucionālajos portfeļos un mazākā mērā privātajos portfeļos.
Infrastruktūra ir tik pievilcīga, ka tā šķiet diezgan līdzīga tiešajam nekustamajam īpašumam lielu zemes gabalu lieluma un nelikviditātes ziņā, bet piedāvā arī vispārēju stabilitāti un stabilu naudas plūsmu. Infrastruktūras izpēte atpaliek no nekustamā īpašuma izpētes, un Tobiass Dečants un Konrāds Finkenzellers no Rēgensbergas ir mēģinājuši pārvarēt šo plaisu.
Portfeļa optimizācija ar nekustamo īpašumu un infrastruktūru
Šis pētniecības projekts un iepriekšējais darbs šajā jomā pierāda, ka tieša infrastruktūra ir svarīgs portfeļa dažādošanas elements un ka uzņēmumiem ir tendence pārcelties uz nekustamo īpašumu, ja tie neiegulda arī infrastruktūrā. Tas ir svarīgs secinājums, ņemot vērā, ka infrastruktūra ir patiešām noderīga ieguldītājiem, kas izvairās no riska, jo īpaši akciju tirgus lejupslīdes laikā.
Ieteicamajās relatīvajās summās, kas būtu jāiegulda šajās divās aktīvu klasēs, ir ievērojamas atšķirības. Diapazons svārstās no nulles līdz pat 70% (galvenokārt nekustamajos īpašumos) atkarībā no laika grafika, tirgus stāvokļa un tirgus vērtības. metodes, kuras izmanto optimāla iegūšanai.
Maksimālā kopējā summa, ko parasti iesaka piešķirt nekustamajam īpašumam un infrastruktūrai, ir aptuveni 25%, kas ir ievērojami vairāk nekā faktiskais institucionālais piešķīrums. Ir svarīgi atzīmēt, ka efektīva sadale praksē ir atkarīga no daudziem faktoriem un parametriem, un neviens īpašs sajaukums nepierāda, ka tas vienmēr ir pārāks.
Arī nekustamā īpašuma un infrastruktūras sajaukums ir pretrunīgi vērtēts, taču viens Terhaar et al. (2003), piemēram, ierosina vienmērīgu sadalījumu. Daži eksperti uzskata, ka katram pietiek ar aptuveni 5%. Krīzes periodos tas var būt trīs vai pat četras reizes lielāks.
Vēl viens svarīgs secinājums ir tāds, ka nekustamais īpašums un infrastruktūra var būt noderīgāki dažādošanas ziņā, nevis no faktiskā atdeves. Ņemot vērā strīdus par efektīvu aktīvu sadali un satricinājumiem nekustamā īpašuma tirgos, tas ir būtisks jautājums. Pēdējais izceļ priekšrocības, ko sniedz ne tikai nekustamā īpašuma, bet arī infrastruktūras izmantošana.
Nozīmīgs ir arī atklājums, ka mērķētā atdeves likme ietekmē atbilstošo nekustamā īpašuma līmeni. Investori ar augstākiem portfeļa atdeves mērķiem (kuri vēlas nopelnīt vairāk, bet ar lielāku risku), iespējams, vēlēsies mazāk veltīt nekustamajam īpašumam un infrastruktūrai. Tas ir ļoti atkarīgs no šo tirgu stāvokļa attiecībā pret akciju tirgiem, ņemot vērā to, vai pēdējais ir augšup vai lejup.
Precīzi piešķīrumi nekustamajam īpašumam un infrastruktūrai ir atkarīgi no dažādiem parametriem. Papildus iepriekš minētajam sagaidāmajam portfeļa ienesīguma līmenim pastāv arī jautājums par riska noteikšanu. Pie citiem būtiskiem faktoriem pieder attieksme pret infrastruktūru kopumā un tas, kā tas attiecas uz citiem alternatīviem ieguldījumiem. Praksē šie sadalīšanas lēmumi ir sarežģīti, un tāpēc dažādiem ieguldītājiem dažādos laikos ir iespējama augstāka vai zemāka optimālā vērtība.
Secinājumi
Ja ir viena lieta, kas paliek galvenā prioritāte visiem ieguldītājiem, tai ir labi diversificēts portfelis. Tam vienkārši nav aizstājēju, bet tirgū ir daudz neizmantota potenciāla. Portfeļu optimizācijā būtiska loma var būt ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, kā arī infrastruktūrā. Tas galvenokārt attiecas uz iestādēm, bet arī uz privātiem ieguldītājiem. Privāti investori parasti var gūt labumu no lielākas diversifikācijas.
