Amerikas Savienoto Valstu hipotēku nozarē darbojas divas kolosālas institūcijas: Fannie Mae un Freddie Mac. Lielākā daļa cilvēku par viņiem ir dzirdējuši, bet tikai nedaudzi saprot, ko viņi dara, vai svarīgo lomu, ko viņi spēlē Amerikas īpašumtiesību finansēšanā. Lielākā daļa cilvēku arī neizprot iespējamo sistemātisko risku, ko viņi rada visai mūsu finanšu sistēmai. mēs apspriedīsim to, ko viņi dara, viņu valdības sponsorētā uzņēmuma (GSE) statusu, viņu sabiedriskās misijas un to, kā viņi gūst peļņu. Pēc tam mēs izpētīsim briesmas, ko šie behemoti var radīt ASV hipotēku tirgum, ja viņi nespēj efektīvi pārvaldīt savu risku. Atcerieties, ka milzu krišanas laikā zemnieki tiek sarauti.
Ko viņi dara
Fannie Mae un Freddie Mac iegādājas un garantē hipotēkas sekundārajā hipotēku tirgū. Tās neizraisa un nenodrošina hipotēkas.
Hipotēku iniciatori pārdod hipotēkas tieši Fannie Mae un Freddie Mac vai apmainās ar viņiem hipotēku portfeļus apmaiņā pret hipotēku nodrošinātiem vērtspapīriem (MBS), kuriem ir nodrošinājums ar tām pašām hipotēkām, bet kuriem ir pievienotā garantija par savlaicīgu pamatsummas un procentu samaksu. apsardzes turētājs. Kad hipotēku iniciatori pārdod hipotēkas Fannie Mae vai Freddie Mac vai pārdod viņiem izsniegtos MBS, tas savukārt atbrīvo līdzekļus, kas izmantoti šo hipotēku izveidošanai, lai iniciatori pēc tam varētu izveidot vēl vairāk hipotēku. Arī Fannie Mae un Freddie Mac iegulda lielus līdzekļus savās MBS tā sauktajos portfeļos.
Īsāk sakot, tie atvieglo naudas plūsmu no Volstrītas uz Main Street.
SKATIET: Aiz jūsu hipotēkas ainas
Valdības atbalstīti uzņēmumi
Fannie Mae un Freddie Mac ir GSE. Abi tika izveidoti ar Kongresa aktu palīdzību; Fannijs Mae 1938. gadā un Fredijs Makss 1970. gadā. Abi ir publiski tirgoti uzņēmumi, kas ir noformēti kalpot sabiedriskām misijām. Viņu akcijas NYSE tirgo attiecīgi ar simboliem FNM un FRE. Kamēr tie ir publiski tirgojami uzņēmumi, to statūtu dēļ viņiem ir šādas saites ar federālo valdību:
- Abiem uzņēmumiem ir direktoru padome, kurā ir 18 locekļi, no kuriem piecus ieceļ Amerikas Savienoto Valstu prezidents. Lai atbalstītu viņu likviditāti, Valsts kases sekretāram ir atļauts, bet nav prasīts, iegādāties no katra uzņēmuma vērtspapīrus līdz USD 2, 25 miljardiem. Abi uzņēmumi ir atbrīvoti no valsts un vietējiem nodokļiem.
Šo saišu dēļ tirgum ir tendence uzskatīt, ka Fannie Mae un Freddie Mac emitētajiem vērtspapīriem ir netieša ASV valdības garantija. Citiem vārdiem sakot, tirgus uzskata, ka, ja kaut kas notiktu nepareizi Fannie Mae vai Freddie Mac gadījumā, ASV valdība rīkotos, lai viņus glābtu. Šo netiešo garantiju atspoguļo tas, cik lēti viņi var piekļūt finansējumam. Fannie Mae un Freddie Mac spēj emitēt korporatīvo parādu, kas pazīstams kā "aģentūru parādzīmes", ar ienesīgumu zemāku nekā citām institūcijām.
Fannie Mae un Freddie Mac sabiedriskais mērķis un misija
Saskaņā ar viņu statūtiem, Fannie Mae un Freddie Mac publiskais mērķis ir atvieglot zemu izmaksu hipotēku līdzekļu vienmērīgu plūsmu.
Viņu statūtos ietilpst:
- Viņu uzmanības centrā ir dzīvojamo māju hipotēku tirgus. Viņi nedrīkst uzsākt nesaistītus uzņēmējdarbības virzienus vai pārtraukt atbalstu mājokļu hipotēku tirgum. Hipotēkām, kuras viņi iegādājas un garantē, jābūt mazākai par summu, ko noteikusi Federālā mājokļu uzņēmuma uzraudzības birojs (OFHEO). Viņiem ir aizliegts iesaistīties citu mājokļu finansēšanas kompāniju biznesā - piemēram, hipotēkas. Tiem ir jāatbilst Gada mērķiem, ko noteikusi Mājokļu un pilsētu attīstības departaments (HUD). Šo mērķu centrā ir mājokļi ar zemiem un mēreniem ienākumiem un mazākumtautību izmitināšana. Uz tām attiecas OFHEO uz risku balstītas un minimālā kapitāla prasības un ikgadējas pārbaudes.
Freddie Mac tīmekļa vietnē teikts, ka tās misija ir nodrošināt mājokļu tirgus likviditāti, stabilitāti un pieejamību. Fannie Mae tīmekļa vietnē teikts, ka tās misija ir paplašināt pieejamu mājokli un ienest globālo kapitālu vietējām kopienām, lai apkalpotu ASV mājokļu tirgu. (Lai turpinātu lasīt par nekustamo īpašumu, skatiet sadaļu Ieguldīšana nekustamajā īpašumā , viedie darījumi ar nekustamo īpašumu un mūsu apmācība par ieguldījumiem nekustamā īpašuma izpētē.)
Peļņas vadīti uzņēmumi ar sabiedrisku misiju
Nekļūdieties - Fannie Mae un Freddie Mac vada peļņa, kā to pieprasa viņu akcionāri. Izpildot savu sabiedrisko misiju, viņi gūst peļņu divos galvenajos veidos: garantē ienākumus no maksām un ieturētos portfeļus.
- Pirmkārt, segsim garantijas maksas ienākumus jeb "g-maksas". Fannie Mae un Freddie Mac saglabā noteiktu procentuālo daļu no katras hipotēkas maksājuma par katru hipotēku, ko viņi ir garantējuši pamatsummas un procentu savlaicīgu samaksu MBS turētājam (investoram). Piemēram, katru ikmēneša hipotēkas maksājumu var sadalīt pamatsummā un procentos. Pamatsumma un procenti, ko iekasē hipotēku pakalpojumu sniedzējs, tiek nodoti vienam no diviem uzņēmumiem, teiksim, Fannie Mae. Pēc tam Fannie Mae nodod pamatsummu un procentus kopā ar hipotēkas nodrošinājuma turētāju; tomēr tā saglabā noteiktu procentu likmi kā garantijas maksu - parasti no 0, 12% līdz 0, 50% gadā. Padomājiet par to kā apdrošināšanas polisi. Cerams, ka Fannie Mae iekasē vairāk ienākumu no garantijas maksām, nekā tas maksā aizņēmēju saistību nepildīšanas dēļ ar hipotēku nodrošinātiem vērtspapīriem. Tā ir ļoti liela apdrošināšanas polise. Saskaņā ar Valsts kases sekretāra Roberta K. Tērauda teikto (2007. gada 15. marta liecība ASV Māju finanšu pakalpojumu komitejā par GSE reformu), abiem uzņēmumiem 2006. gada beigās bija kredītgarantijas par USD 2, 9 triljoniem MBS.
Otrkārt, Fannie Mae un Freddie Mac ir milzīgi saglabāti hipotēku un MBS portfeļi. Viņi ļoti iegulda savos un viens otra vērtspapīros. Netiešās federālās garantijas dēļ, kā jau tika runāts iepriekš, viņi var emitēt parādus ar zemāku ienesīgumu nekā citas korporācijas, lai finansētu savus paturētos portfeļus. Citiem vārdiem sakot, viņi var nopelnīt procentu likmes uz saviem portfeļiem, kas šīs finansēšanas priekšrocības dēļ ir potenciāli lielāki nekā citas iestādes. Tas, ka jāsaka, ka viņu portfeļu apjoms ir milzīgs, ir nepietiekams. Saskaņā ar Steel (2007. gada 15. marts), 2006. gadā abu uzņēmumu apvienotie hipotēku portfeļi bija USD 1, 4 triljoni.
Uzraudzība pār Fannie Mae un Freddie Mac
Fannie Mae un Freddie Mac regulē OFHEO un HUD. OFHEO regulē Fannie Mae un Freddie Mac finansiālo drošību un pamatotību, ieskaitot to kapitāla standartu ieviešanu, ieviešanu un uzraudzību, kā arī ierobežoto saglabājamo portfeļu lielumu. OFHEO nosaka arī atbilstošos gada aizdevuma limitus. HUD ir atbildīgs par Fannie Mae un Freddie Mac mājokļu misiju. Visas jaunās aizdevumu programmas, kurās viņi var piedalīties (pirkšana un / vai garantija), ir jāapstiprina HUD. Turklāt HUD izvirza gada mērķus Fannie Mae un Freddie Mac viņu mājokļu misijas veikšanai. Šie mērķi ir vērsti uz mājokļiem ar zemiem un vidējiem ienākumiem un mazākumtautību izmitināšanu.
Pārāk liels risks ir koncentrēts divos uzņēmumos ar federāliem sakariem?
Nav šaubu, ka Fannie Mae un Freddie Mac spēlē kritisku lomu mūsu mājokļu finansēšanas sistēmā. Tomēr pastāv risks, ka tik liels risks ir koncentrēts tikai divos uzņēmumos. Viņi pārvalda milzīgu kredīta un procentu likmju risku. Ja kaut kas notika nepareizi ar viņu riska pārvaldības un / vai portfeļa pārvaldības praksi, nav šaubu, ka sāpes un stress būs jūtams visā pasaules finanšu tirgū. Daudzi kritiķi uzskata, ka to lieluma un hipotēkas riska pārvaldības sarežģītības dēļ tie rada pārāk lielu sistemātisku risku mūsu ekonomikai. Turklāt daži uzskata, ka Fannie Mae un Freddie Mac ir negodīgas priekšrocības to netiešās federālās garantijas dēļ, kas viņiem ļauj emitēt parādu ar procentu likmēm, kas nav pieejamas citām korporācijām - konkrēti, ka tieši šī netiešā garantija ļāva Fannie Mae un Freddie Mac izaug tik liels.
Vienkārši sakot, pastāv risks, ka abiem uzņēmumiem ir ļauts uzņemties pārāk lielu risku uz iespējamiem Amerikas nodokļu maksātāju rēķina. Raugoties no perspektīvas, pēc Valsts kases sekretāra Tērauda teiktā, 2006. gada beigās Fannie Mae un Freddie Mac bija apmēram 4, 3 triljoni USD hipotēku kredīta, kas bija aptuveni 40% no kopējā nenomaksātā hipotēku parāda ASV (2007. gada 15. marts).). Vai arī skatoties atšķirīgi, abiem uzņēmumiem ir 5, 2 triljonu ASV dolāru parāds un MBS saistības, kas pārsniedz USD 4, 9 triljonus ASV dolāru publiski turētā parāda, saskaņā ar Federālo rezervju padomes priekšsēdētāja Bena Bernankes teikto (2007. gada aprīlis).
Turklāt neviens nekad nav apgalvojis, ka hipotēkas kredītrisks vai procentu likmju risks tiek viegli pārvaldīts vai mazināts, izmantojot atvasinātos instrumentus.
Secinājums
2007. gada vasarā visu hipotēku tirgus, izņemot tos, kurus garantēja Fannie Mae un Freddie Mac, pilnībā apstājās, uzsverot abu uzņēmumu lomu nozīmīgumu. Fredijs Makijs 2007. gada rudenī šokēja tirgu, paziņojot par lieliem zaudējumiem, kas saistīti ar kredītiem, izraisot uguni argumentam, ka abi uzņēmumi rada milzīgu risku visai finanšu sistēmai. Vai ieguvumi, ko Fannie Mae un Freddie Mac radīs amerikāņu māju īpašniekiem, atsvērs riskus, ko viņi rada visai mūsu finanšu sistēmai un Amerikas nodokļu maksātājiem? Tikai laiks rādīs.
Lai uzzinātu par šīm divām iestādēm, apskatiet peļņu no hipotēku parāda ar MBS .
