Kas ir pirkšana?
Pirkšana ir atlaižu veids, kas saistīts ar mājas hipotēku kredītiem. Tas ietver aizdevēju, kas aizņēmējam piedāvā sākotnēju naudas stimulu apmaiņā pret augstākas aizdevuma procentu likmes pieņemšanu.
Parasti pirkumi ir izdevīgāki aizņēmējam, ja viņi plāno īsā laika posmā pārdot nopirkto īpašumu. Svarīgi ir tas, ka naudas stimuls nedrīkst pārsniegt norēķinu izmaksas, kas saistītas ar aizdevumu.
Taustiņu izņemšana
- Pirkšana ir atlaižu veids, kurā hipotēkas aizdevuma aizņēmējs pieņem augstāku procentu likmi apmaiņā pret avansa naudas stimulu. Attiecības starp naudas stimula lielumu un procentu pieauguma summu tiek savstarpēji saskaņotas. aizdevējs un aizņēmējs. Tomēr tipiska formula ir tā, lai katrs naudas stimuls procentos palielinātu procentu likmi par 0, 25%. Pircēju pirkumi dažreiz tiek maksāti arī hipotēku brokeriem un banku aizdevumu darbiniekiem. Tādēļ aizņēmējiem jābūt uzmanīgiem, lai noteiktu, vai šāda kārtība ir ietekmējusi viņiem noteikto procentu likmi.
Izpratne par pirkšanu
Pirkumus parasti izmanto hipotēku aizņēmēji, kuri vēlas samazināt savas norēķinu izmaksas, kas rodas ārpus kabatas. Tā kā pirkuma rezultātā tiek paaugstināta aizdevuma procentu likme, aizņēmējs faktiski aizņemas naudu ar šo augstāko likmi un izmanto to, lai apmaksātu daļu vai visas norēķinu izmaksas.
Tā kā augstākas procentu likmes attiecas uz visu hipotēkas atlikumu, pirkuma izvēle parasti ir ekonomiska tikai tad, ja aizņēmējs neplāno turēt hipotēku ilgāku laika periodu. Šajās situācijās avansa naudas stimuls var vairāk nekā kompensēt paaugstinātās procentu izmaksas, ņemot vērā, ka šīs procentu izmaksas segs tikai ierobežotu laika periodu.
Vēl viens apsvērums, kas jāapzinās, ir tas, ka par hipotēku brokeriem dažreiz tiek maksāti arī pirkumi. Šādās situācijās brokeru var efektīvi stimulēt, lai mudinātu aizņēmējus pieņemt hipotēku aizdevumiem augstākas tirgus likmes, kuras tiek sauktas arī par ienesīguma likmes prēmijām (YSP). Ja šie pirkšanas pasākumi netiek skaidri atklāti pircējam, tie var radīt interešu konfliktu starp abām pusēm.
Pirms 2010. gada hipotēku brokeru atlaižu atlaides bieži vien aizklāja viņu pārdoto hipotēku aizdevuma nosacījumos, padarot aizņēmējiem grūti noteikt, kad viņi maksā YSP par saviem hipotēku kredītiem. Kopš tā laika izmaiņas federālajās vadlīnijās par jauniem aizdevumu aprēķiniem paredz, ka hipotēku brokeru YSP ir skaidri jāpaziņo pircējam.
Neskatoties uz šiem uzlabojumiem, tomēr joprojām pastāv potenciālo konfliktu risks. Konkrēti, atpirkšanas atlaides un citus šādus stimulus dažkārt piešķir arī aizdevumu virsniekiem pašās kreditēšanas iestādēs. Šajos apstākļos aizņēmējam var būt maz iespēju noteikt, vai šie stimuli ietekmē viņu maksājamās likmes. Piesardzības nolūkos aizņēmējiem vajadzētu uzdot rūpīgus un tiešus jautājumus saviem aizņēmējiem, par kuriem ir izveidotas stimulēšanas programmas attiecībā uz viņu aizdevumu.
Īsts pirkšanas piemērs
Lai ilustrētu, apsveriet pircēju, kurš vēlas iegūt 100 000 USD hipotēku. Bankas piedāvātā standarta procentu likme ir 4, 50%. Tomēr pircējs vēlas izmantot pirkšanas atlaidi, kas vienāda ar 2, 50% no aizdevuma vērtības. Šajā scenārijā pircējs saņems naudas stimulu 2500 USD apmaiņā pret augstākas nekā parasti procentu likmes pieņemšanu.
Lai arī par precīzu jaunās procentu likmes līmeni būtu jāvienojas, tipiskā formula ir katra atlaides procentuālā daļa, lai hipotēkas procentu likmi palielinātu par 0, 25%. Tāpēc iepriekšminētajā piemērā naudas stimuls 2, 50% likmi palielinātu par 0, 625%. Tāpēc jaunā procentu likme būtu 5, 125%.
