Jūsu mājas pārdošana par lielu peļņu ir gandrīz katra mājas īpašnieka sapnis. Kurš gan negribētu no savas mājas nopelnīt diezgan santīmu? Tomēr, lai gūtu peļņu no savas mājas pārdošanas, ieteicams atlikt peļņas ņemšanu vērā kā vienreizēju maksājumu. Lasiet tālāk, lai uzzinātu, kāpēc, un lai uzzinātu par citu iespēju: pirkumu uz nomaksu.
Liela izmaksa = liels nodokļu rēķins
Apskatīsim kopējo situāciju:
Piemērs: kad īpašuma pieaugums palielina nodokļu saistības, Hal Bookman apskatīja pircēja piedāvājumu par savu īres māju un nespēja noticēt redzētajam skaitam. Viņa īpašuma vērtība bija divkāršojusies tikai piecu gadu laikā, un viņš to nebija uzskatījis par lētu pat tad, kad to nopirka. Tomēr, kad Hal priecīgi stāstīja savam nodokļu konsultantam par pārdošanu, viņš bija mazāk satraukts; Ienākumu ņemšana par vienu vienreizēju maksājumu no nodokļu viedokļa nebūtu Hal labākajās interesēs. Ja Hal deklarē visus ieņēmumus no pārdošanas tajā pašā gadā, kad viņš pārdod īpašumu, viņš nevarēs izmantot gandrīz visas nodokļu atlaides, uz kurām viņam parasti būtu tiesības. Viņa atskaitītie posteņi tiktu samazināti arī sakarā ar papildu ienākumiem no pārdošanas. Hal jautā savam nodokļu konsultantam, vai viņš var kaut ko darīt, lai samazinātu ar nodokli apliekamo ienākumu gadā. Padomnieks zina tikai izmantojamo rīku: pirkuma daļas līgumu.
Nomaksas pārdošanas mērķis
Kā sīki aprakstīts publikācijā 537 , IRS nodokļu maksātājiem ļauj atlikt ienākumus no liela īpašuma pārdošanas vai citiem ieguldījumiem, noslēdzot pārdošanas līgumu. Šī vienošanās ļauj pārdevējiem deklarēt proporcionālu daļu no viņu kapitāla pieauguma vairāku gadu garumā, ja pārdošanas gadā tiek pabeigti atbilstoši dokumenti.
Kā darbojas iemaksas pārdošanas metode
Peļņas deklarēšana, veicot pārdošanu pa daļām, teorētiski ir vienkārša. Nodokļa uzlikšana pārdošanai pa daļām atspoguļo ikgadējo nodokļu aplikšanu ar nodokli, ja katra maksājuma proporcionāla daļa tiek uzskatīta par pamatsummas atdošanu. Vienīgie nosacījumi ir tādi, ka pārdodamais īpašums nevar būt jebkāda veida publiskā apgrozībā esošs vērtspapīrs, un nodokļu maksātājs nekādā ziņā nevar būt pārdotā īpašuma tirgotājs.
Apskatīsim šīs metodes piemēru un redzēsim, kā Hal varēja strukturēt savu daļu pārdošanu, ja viņš vēlētos atlikt ienākuma nodokļus uz nākamo gadu.
Piemērs: Nodokļu atlikšana ar izpārdošanu pa daļām Hal saņem USD 400 000 par savu īres māju. Viņš nopirka īpašumu par 188 000 USD un samaksāja 12 000 USD pārdošanas izdevumos, kas tiek pieskaitīti mājas pamatiem, padarot to par 200 000 USD. Tādēļ Hal ir deklarējams 200 000 USD (400 000 - 200 000 USD) uzrādāmais ieguvums. Hal padomnieks iesaka sadalīt pārdošanas ieņēmumus astoņās ikgadējās iemaksās pa 50 000 USD katra, nevis deklarēt 400 000 USD vienā gadā. Kamēr maksājumi tiek konstruktīvi saņemti katru gadu, šī metode ļaus Halam joprojām izmantot nodokļu atlaides un atskaitījumus, ko vienreizējs maksājums viņam būtu liedzis saņemt.
Pārskatu par ienākumiem no nomaksas pārdošanas
Ienākumus no pārdošanas pa daļām var iedalīt trīs atsevišķās kategorijās: peļņa, pamatsumma un procenti. Katru no šīm kategorijām veidlapā 1040 apstrādā atšķirīgi.
Kapitāla pieaugums
Iepriekš minētajā piemērā Hal katru gadu jādeklarē guvums kā ilgtermiņa vai īstermiņa, atkarībā no tā, vai pārdošanas gadā ieguvums bija ilgtermiņa vai īstermiņa. Ilgtermiņa ienākumiem tiek uzlikti nodokļi ar zemāku likmi, savukārt īstermiņa ienākumiem - kā parastie ienākumi. Tā kā Hal valdīja māju piecus gadus, ieguvums šajā gadījumā būtu bijis ilgtermiņa. Ja ieguvums būtu bijis īstermiņa, Hal joprojām būtu aplikts ar nodokli no ienākumiem uz nomaksu ar zemāku likmi, nekā tas būtu, ja viņam būtu jādeklarē vienreizējs ienākums. Tas notiek tāpēc, ka īstermiņa ienākumi tiek aplikti ar nodokli kā parastie ienākumi pēc nodokļu maksātāja augstākās nodokļu likmes. Ienākums no pārdošanas pa daļām tiek uzrādīts IRS veidlapā 6252 un pēc tam tiek pārnests uz D plānu 1040. veidlapā.
Interese
Nodokļu maksātājiem, kas gūst ienākumus no nomaksas, arī jāpieprasa pircējam procenti, kuru likme ir mazāka par piemērojamo federālo likmi vai 9%, ko veido pusgada laikā. Pircējs maksās procentus par nesamaksātajām iemaksām, līdz atlikums tiks salabots. Tāpēc, ja Hal iekasēs 9% likmi par pārdošanu pircējam, viņš arī saņems un ziņos aptuveni par papildu 4500 USD procentu ienākumiem par katru 50 000 USD daļu, kas vēl jāmaksā. Procenti tiek uzrādīti atsevišķi B sarakstā kā parastie procentu ienākumi. ( Piezīme : ja procentus neziņo atsevišķi, tad IRS daļu no pārdošanas ieņēmumiem uzskatīs par procentiem.)
Galvenais
Daļu no katras pārdošanas daļas IRS uzskata par beznodokļu pamatsummu. Šo summu var noteikt, aprēķinot izslēgšanas koeficientu. Sadaliet faktiskā guvuma summu ar pārdošanas cenu, kas šajā gadījumā ir 200 000 USD / 400 000 USD, nodrošinot izslēgšanas koeficientu 50%. Vienkārši reiziniet šo attiecību ar iemaksas summu. Šī ir summa, kas jāizslēdz no nodokļiem, jo tā ir norādīta kā pamatsumma. Tādējādi katru gadu tiek atdoti 25 000 USD (50 000 USD x 50%) pamatsummas.
Hipotēkas un līgumcena
Ja īpašuma pircējs ar pirkumu uzņemas hipotēku vai kādu citu parādzīmi, īpašuma hipotēka jāsamazina par hipotēkas / parādzīmes summu. Piemēram, ja nomas īpašumam, kuru Hal pārdeva par 400 000 USD, ir hipotēka 100 000 USD apmērā, tad līguma cena tiek samazināta līdz 300 000 USD (400 000 USD - 100 000 USD). Tas nozīmē, ka Hal kopējais ieguvums būs tikai 100 000 USD, lai par to ziņotu pa daļām.
Ja hipotēkas summa pārsniedz kopējo koriģēto īpašuma bāzi, tad starpība jāuzrāda kā maksājums pirmajā gadā, un līgumcena tiek palielināta par šo summu. Piemēram, ja Hal īpašumam ir hipotēka 250 000 USD apmērā, mājas pamats būs 200 000 USD (188 000 USD + 12 000 USD). Šajā gadījumā papildus iemaksai Halam būs jāziņo par 50 000 USD pārsniegumu pirmajā gadā. Arī līgumcena būs USD 250 000, atstājot USD 150 000 kā ar nodokli apliekamu peļņu.
Grunts līnija
Ir daudz noteikumu un noteikumu, kas attiecas uz iemaksu pārdošanu, un tie ir rūpīgi jāievēro. Tomēr tie, kas saprot noteikumus, var saglabāt savas tiesības uz daudziem atskaitījumiem un kredītiem, kas citādi tiks zaudēti. Lai iegūtu papildinformāciju par apakštēmām, piemēram, izmaiņām pārdošanas cenā, dažādajām saņemto maksājumu formām un kad varētu būt labāk atteikties no iemaksas līguma un tā vietā veikt vienreizēju maksājumu, apmeklējiet IRS vietni vai konsultējieties ar nodokļu konsultantu.
