Kas ir pieņēmuma klauzula?
Pieņēmuma klauzula ir hipotēkas līguma noteikums, kas ļauj mājas pārdevējam nodot atbildību par esošo hipotēku īpašuma pircējam. Citiem vārdiem sakot, jaunais mājas īpašnieks uzņemas esošo hipotēku. Jaunajam pircējam parasti ir jāatbilst kredīta un citām kvalifikācijām.
LĒMUMA PIEŅEMŠANAS Pieņēmuma klauzula
Ja esošās hipotēkas procentu likme ir zemāka par pašreizējām tirgus likmēm, pieņēmuma klauzula kļūst par pievilcīgu pārdošanas punktu. Arī pircējs var izvairīties no daudzām slēgšanas izmaksām, lai gan parasti darījumā ir iekļautas dažas maksas. Dažas no izmaksām ietvers nosaukuma meklēšanu, dokumentu spiedogus un nodokļus.
Lielākajai daļai māju īpašnieku pieņēmuma klauzulas priekšrocības ir teorētiskas, jo parastās hipotēkas parasti to aizliedz. Bankas praksē satraukties, jo paraksta hipotēkas, pamatojoties uz sākotnējā aizņēmēja, nevis vēlāk nezināma pircēja kredītspēju. Jaunā īpašnieka atmaksas spēju var būt grūti novērtēt, un banka, iespējams, nevēlas uzņemties viņu risku. Turklāt, pat ja banka apstiprinātu jauna aizņēmēja kredītspēju, tā zaudē sākotnējā maksājuma un slēgšanas izmaksas, kas rodas ar pavisam jaunu hipotēku. Ir arī iespējams, ka pašreizējās tirgus procentu likmes ir augstākas par sākotnējā parādzīmes likmēm.
Tā kā reti kad bankas interesēs ir pieļaut pieņēmumus, lielākajā daļā hipotēku ir noteikums par pārdošanas termiņu, kas pieprasa atmaksāt atlikušo summu, pārdodot īpašumu. Banka neparakstīs savu ķīlu, kamēr hipotēka netiks atmaksāta, padarot pārdošanu būtībā neiespējamu.
Tomēr pieņēmuma klauzulas ir standarta valdības atbalstītā hipotēkā no Federālās mājokļu pārvaldes (FHA), Veterānu administrācijas (VA) un ASV Lauksaimniecības departamenta (USDA). Jaunajam īpašniekam joprojām ir jāatbilst kredīta un atbilstības standartiem. Šīs valdības atbalstītās hipotēkas veido gandrīz 20 procentus no visām ASV hipotēkām.
Kā darbojas pieņēmuma klauzula?
Iedomājieties, ka persona vēlas uzņemties hipotēku no pārdevēja, kuram ir 30 gadu 240 000 USD hipotēka ar 3, 5 procentu likmi, par kuru viņi ir veikuši maksājumus piecus gadus. Atlikušais atlikums, ieskaitot procentus, ir aptuveni 323 300 USD, un sākotnējai banknotei ir atlikuši 25 gadi. Pieņemsim, ka pašreizējā tirgus procentu likme ir 4%. Ja jaunais pircējs būtu paņēmis 30 gadu fiksētas procentu likmes hipotēku par to pašu aizdevumu 240 000 ASV dolāru apmērā, tā rezultātā tiktu samaksāts atlikums ar procentiem, kura termiņš būtu aptuveni 412 500 USD. Jaunajam pircējam arī būs jāiesniedz finansēšanas iestādei vienreizēja iemaksa.
Pieņemot pārdevēja esošo hipotēku, pircējs aizdevuma laikā ietaupītu apmēram 89 000 USD. Turklāt ar pieņēmuma klauzulu ir pieci mazāk gadu maksāšanas pienākumi. Jebkurš vienreizējs maksājums pārdevējam tiks piešķirts, lai kompensētu pašu kapitālu, ko viņi ir izveidojuši mājās. Turklāt pircējs izvairīsies no tūkstošiem dolāru slēgšanas izmaksām.
