Kas ir lēti ieguldījumi mājokļos?
Veiksmīgi nekustamā īpašuma investori ir kas vairāk nekā tikai zemes īpašnieki. Viņi ir lietpratīgi uzņēmumu vadītāji. Īpašumu investori darbojas līdzīgi portfeļu pārvaldītājiem un biznesa vadītājiem, kuri koncentrējas uz peļņas palielināšanu, vienlaikus radot vērtību klientiem. Šajā rakstā ir apskatītas mājokļu investīcijas par pieņemamām cenām kā biznesa un ieguldījumu stratēģija. Rakstā vispirms definēti mājokļi par pieņemamu cenu un apskatītas trīs demogrāfiskās grupas, kas pārstāv labāko mērķa tirgu. Pēc tam rakstā tiek apskatīta pieejamu mājokļu rentabilitāte un tirgojamība, kā arī finansējums un pieejamu mājokļu investīciju sociālās sekas.
Taustiņu izņemšana
- Pieejams mājoklis ir iekļauts daudzu nekustamo īpašumu investoru portfeļos galvenokārt saistīto valdības nodokļu atlaižu dēļ. Nekustamā īpašuma ieguldītājiem, kurus interesē mājokļi par pieņemamu cenu, būtu jānodrošina, ka šāds ieguldījums ir rentabls un tirgojams viņu reģionā.Investoriem jāaprēķina izmaksas, kas saistītas ar pirkšanu, atjaunošanu, un uzturēt pieejamu mājokli, lai noteiktu, vai tas ir dzīvotspējīgs ieguldījuma piedāvājums. Parasti ieguldītājam būs labākās īpašības vēlamajās teritorijās par labām cenām, lai nodrošinātu atbilstošu pieprasījumu un rentabilitāti.
Izpratne par pieejamu mājokli
Pieejama mājokļa jēdziens ir nodrošināt mājokli tiem sabiedrības locekļiem, kuriem ir ierobežoti ienākumi. Īpašuma īpašnieki saņem nodokļu atlaides, ja viņi daļu sava īpašuma izmanto kā pieejamu mājokli (piemēram, tik daudz nomas vienību ēkā). Īrnieki arī saņem palīdzību no valdības, maksājot īri katru mēnesi. Četrām cilvēku grupām parasti ir nepieciešams mājoklis par pieņemamu cenu.
Seniori un cilvēki ar invaliditāti
Cilvēki, kas ir 65 gadus veci vai vecāki, un cilvēki ar invaliditāti ir ievērojams procents ASV iedzīvotāju. Pētījumi rāda, ka šis skaitlis pieaug un nākamajos 20 līdz 30 gados sasniegs rekordaugstu līmeni. Šo grupu cilvēkiem ir nepieciešams mājoklis, kas ir tuvu sabiedriskajām mītnēm un pārveidots, lai palīdzētu viņiem ikdienas dzīvē. Pārveidojumi ietver rampas kāpņu vietā, vannasistabas ar invalīdu braucamkrēslu, margas un modificētus skapjus un skapjus.
Studenti
Pieaugošais pieaugušo un netradicionālo koledžu un universitāšu studentu skaits ir palielinājis vajadzību pēc mājokļa ārpus universitātes. Pieaugušajiem studentiem ar ģimenēm ir nepieciešams privāts mājoklis netālu no universitātes pilsētiņas. Starptautiskajiem studentiem ir nepieciešams mājoklis, kas pieejams visu gadu, jo tas ir lētāks un ērtāks nekā biežas starptautiskas ceļošanas brīvdienās un vasaras pārtraukumos.
Karaspēks
Militārā dienesta locekļiem ir iespējas izmitināties gan bāzē, gan ārpus tās. Mājokļa uzturēšanai pamatnē ir nepieciešama būvniecība, īpašuma pārvaldīšana un zemes kopšanas uzturēšana, savukārt mājokļiem, kas atrodas ārpus mājas, nepieciešama papildu palīdzība atrašanās vietā, pasūtījuma būve un pirkuma finansēšana. Korpusam, kas nav pamatne, jābūt tuvu pamatnei un viegli pārvietojamam uz iekšu un no tās. Militāriem mājokļu ieguldītājiem būtu jāpārzina federālie līgumi, kā arī īpašās vadlīnijas katrai dienesta nozarei.
Rehabilitācijas un atkārtotas ieceļošanas programmas
Daļai iedzīvotāju ir nepieciešami pārejas perioda mājokļi. Piemēram, bezpajumtniekiem un ģimenēm, atveseļojošajiem narkomāniem un tiem, kas tikko atbrīvoti no korekcijas iestādēm, ir nepieciešams pusmitns. Daži pieaugušie un bērni, kas piedalās valsts aizsardzības dienestā un garīgās veselības programmās, pieprasa grupu mājas un apkaimes mājokļus. Dzīvokļiem un pansijām jābūt pietiekami lieliem, lai nodrošinātu iedzīvotājiem piemērotu aprīkojumu un privātumu, bet arī jāveicina katrai grupai atbilstošais drošības un piekļuves līmenis.
Prasības mājokļu pieejamībai pieņemamām cenām
Pieejamība ir svarīga ieguldītājiem, jo tā nosaka divas svarīgas lietas: rentabilitāti un tirgojamību. Subsidētās mājokļu programmas, piemēram, 8. sadaļa, palīdz ģimenēm ar zemākiem ienākumiem atļauties īri, maksājot daļu no tirgus cenas par īres vienībām. Ieguldītājiem, kas iegādājas mājokli par pieņemamu cenu, jāzina sava reģiona vidējie ienākumi, lai noteiktu, kāda veida atdevi viņi varētu iegūt, pērkot īpašumu un izmantojot to mājoklim par pieņemamu cenu.
Vairāki avoti var palīdzēt investoram noteikt vidējos ienākumus. ASV Tautas skaitīšanas birojs apkopo vidējos ienākumus štatiem, apgabaliem un pilsētām. Nekustamā īpašuma vietnes sniedz šo informāciju cilvēkiem, kurus interesē māju pirkšana noteiktos reģionos. Visbeidzot, informācija ir pieejama arī ar valsts un pašvaldību, ekonomikas attīstības aģentūru un mājokļu pārvalžu starpniecību.
- Par pieņemamu īri aprēķiniet 30% no vidējiem ienākumiem jūsu reģionā. Tas ir jūsu paredzamais bruto ienākums par pieejamu nomas vienību. Mājsaimniecībai par pieņemamu cenu aprēķiniet 35% no vidējiem ienākumiem principa, procentiem, īpašuma nodoklim, māju īpašnieku apdrošināšanai un biedrības maksām. Pēc tam aprēķiniet paredzamo pārdošanas cenu, atņemot nodokļu, apdrošināšanas un nodevu summu, pamatojoties uz apgabala pašreizējām likmēm. Izmantojiet starpību, principu un procentus, lai noteiktu pirkuma cenu, pamatojoties uz pašreizējām procentu likmēm jūsu reģionā. Ātri noteikt šīs summas var palīdzēt banku vai hipotēku speciālists.
Rentabilitāte
Lai noteiktu ieguldījuma iespējamo rentabilitāti, novērtējiet savus darbības izdevumus. Nomas vienībām sāciet ar nodokļiem un apdrošināšanu, ko maksājat kā īpašnieks. Iekļaujiet visus komunālos maksājumus, ēku un teritoriju uzturēšanas izmaksas, kā arī pārsūtīšanas izmaksas, piemēram, pārbaudes, apdzīvošanas sertifikātu, reģistrāciju un citas nodevas, kuras pieprasa jūsu novads vai pašvaldība.
Pārdošanas vienībām nosakiet savas finansēšanas izmaksas, slēgšanas izmaksas iegādes un pārdošanas laikā, materiālu un darbaspēka izmaksas celtniecībai vai rehabilitācijai, kā arī pārvietošanas izmaksas.
Gan nomas, gan pārdošanas vienībām nosakiet mārketinga un reklāmas izmaksas. Lielākais projekts kritīs, ja jūs nevarat piesaistīt īrniekus vai pircējus. Pat vienkārša, efektīva reklāmas stratēģija maksās gan naudu, gan laiku. Apsveriet uzņēmējdarbības izmaksas, kas ietekmē jūsu pamatvirzienu.
Pēc tam nosakiet ienākumus. Nomas vienībām izmantojiet paredzamo bruto ienākumu summu par pieejamu vienību. Pārdodamās vienības izmantojiet iepriekš noteikto pirkšanas cenu. Izmantojiet standarta formulu:
Ienākumi - izdevumi = bruto peļņa
Apsveriet savu naudas plūsmu. Ja jūs maksājat komunālos maksājumus, dažas programmas ļauj subsidējošajai iestādei maksāt papildu summas, lai segtu daļu no īrniekiem. Visbeidzot apskatiet savu ienākuma nodokļa situāciju. Nolietojums ietekmēs jūsu nodokļu saistības un atšķirīgi ietekmēs faktisko naudas plūsmu vai reālo neto peļņu.
Tirgojamība
Mājokļu ieguldītājam, par pieņemamu cenu, jāatrod un jāpārveido vienības, kas atbilst vietējām mājokļu pārvaldēm pieejamajām pamatnostādnēm par īres subsīdijām. Pārdevējiem koncentrējieties uz tirgū pārdodamo vienību celtniecības un rehabilitācijas izmaksu samazināšanu.
- Sāciet ar vienkāršu loģiku. Ja tas nav izdevīgi, tas nav tirgojams. Ir arī taisnība pretējā gadījumā.Izmantojiet slēgtās mājas priekšrocības. Ir daudz vientuļu un divu līdz četru ģimeņu māju, kuras ir pamestas ierobežošanas dēļ. Sazinieties ar vietējām ekonomiskās attīstības aģentūrām, kuras iegādājas šīs vienības zem tirgus izmaksām un pārdod vietējiem izstrādātājiem vai slēdz līgumus ar viņiem par rehabilitāciju un tālākpārdošanu. Uzziniet arī šerifu pārdošanas trūkumus jūsu reģionā. Pārbaudiet katra apgabala vadlīnijas, uz kurām tiksit vērsts, jo vadlīnijas var atšķirties apgabalos vienā reģionā vai štatā. Šīs vienības bieži tiek iegādātas vietnē neredzētas, un tās var radīt ievērojamas rehabilitācijas izmaksas un apgrozījuma laiku tālākpārdošanai. Darbs ar nekustamo īpašumu un uzziniet par vietējiem īpašnieku (FSBO) tirgiem. Jūs varat atrast īslaicīgas pārdošanas iespējas, ja pārdevējs vai tirdzniecības pārstāvis ir veicis samazinātu hipotēkas izmaksu, lai atvieglotu samazinātu cenu ātrai pārdošanai. Šīs vienības var būt vislētākās, lai salabotu un pārdotu tālāk.
Veiksmīgi investori zina, kad un kā pārvietoties tirgū. Neaizmirstiet veikt pastāvīgu nomas vienību pirkšanas-pārdošanas-turēšanas analīzi. Ja darbaspēka, materiālu un finansēšanas izmaksas ir augstas, tagad, iespējams, nav īstais laiks iegādāties vairāk īpašumu. Ja jūsu tirgū ir vairāk īrnieku, tagad, iespējams, nebūs izdevīgs laiks, lai pārdotu vienības pārdošanai, pat ja procentu likmes ir zemas. Ja tirgus īre un vidējie ienākumi jūsu reģionā ir augsti, tagad var būt visrentablākais laiks, lai saglabātu īpašumu ikmēneša ienākumiem, ko tas var radīt.
Palutiniet savu nekustamo īpašumu portfeli tāpat kā savu pensijas portfeli ar nedaudz vairāk krāsu un armatūru.
Finansēšana
Izpētiet dažādas investoriem pieejamās finansēšanas alternatīvas. Izlasiet vietnes Fannie Mae, Freddie Mac un HUD Multifamily Financing. Sadarbojieties ar vietējo baņķieri un komerciālo hipotēku brokeri vai konsultantu, lai identificētu aizdevēju programmas un atrastu privātos investorus. Pievienojieties vietējām māju celtnieku, pārveidotāju un nekustamo īpašumu investoru asociācijām. Kļūstiet par tirdzniecības palātas locekli un pievienojieties ekonomiskās attīstības aģentūrām. Izmantojiet šīs attiecības, lai noteiktu publisko un privāto finansējumu un darbības partnerības.
Darbības plāns
- Būt informētam. Uzziniet par mājokļiem par pieņemamu cenu visā valstī un jūsu reģionā. Esiet iesaistīts. Izveidojiet pieejamu mājokļu tirgu. Nosakiet nišu savā reģionā un aizpildiet to. Izveidojiet partnerības ar līdzīgi domājošiem investoriem un finansēšanas avotiem. Esiet ienesīgs ieguldītājs. Darbojas gan kā portfeļa pārvaldnieks, gan kā biznesa menedžeris. Izmantojiet parasto ieguldījumu gudrību un padomus par biznesa stratēģiju.
Īpaši apsvērumi par ieguldījumiem mājokļos, kas saistīti ar mājokļiem
Mājokļu ieguldītājam par pieņemamu cenu jābūt saimniekam, investoram un uzņēmuma vadītājam. Kā saimnieks iekļaujiet cilvēcisko elementu. Atcerieties, ka jūs varat izveidot tirgu, palīdzot ģimenēm un savai kopienai. Kā ieguldītājam izveidojiet “blue-chip” nekustamo īpašumu portfeli. Ir labākās īpašības vēlamajās teritorijās par labākajām cenām, kas gūst vislielāko peļņu.
Kā uzņēmuma vadītājam izveidojiet zīmolu, ģenerējiet nemateriālo vērtību un palieliniet sava zīmola tirgus vērtību ne tikai atsevišķās vienībās. Atcerieties, ka jūsu darbības rada arī darbavietas un nodarbinātības iespējas celtniekiem un nekustamā īpašuma pārdošanas aģentiem. Jūsu mārketinga un īpašumu pārvaldīšanas aktivitātes palīdz piesaistīt darbiniekus darbaspēkam apgabalos, kur atrodas jūsu vienības. Jūs varat ne tikai gūt personīgu peļņu, bet arī radīt ekonomiskas iespējas cilvēkiem un kopienām, izmantojot pieejamus ieguldījumus mājokļos.
