Kopš ienākumu nodokļa ieviešanas 1913. gadā hipotēkas procentu nodokļa atskaitījums kopš tā laika ir kļuvis par iecienītāko nodokļu atskaitījumu miljoniem ASV māju īpašnieku. Šeit mēs aplūkojam esošos noteikumus, kas nosaka šo atskaitījumu, kā arī jaunas izmaiņas, kas izriet no 2017. gada decembra nodokļu likumdošanas.
Atskaitījumu iegūšana: kurš kvalificējas
Vairumā gadījumu visas hipotēkas procentus, kas nepārsniedz noteiktu aizdevuma līmeni, var atskaitīt no ASV federālajiem nodokļiem, ja mājas īpašnieks atbilst šādām prasībām:
- Viņš vai viņa iesniedz veidlapu 1040 un detalizē atskaitījumus A. grafikā. Viņa vai viņa ir juridiski atbildīga par aizdevumu - jūs nevarat atskaitīt procentus, ja veicat maksājumu par kāda cita aizdevumu. Viņš vai viņa veica maksājumu kvalificētā mājā.
Iegādes parāds salīdzinājumā ar pašu kapitālu: lielas nodokļu atšķirības
Protams, tā kā atskaitījumus regulē valdība, noteikumi nekad nav tik vienkārši, kā šķiet, no pirmā acu uzmetiena. Ir divu veidu parādi, no kuriem tiek aprēķināti nodokļi, no kuriem var atskaitīt procentus. Pirmais ir parāds, kas tika izņemts, lai nopirktu, uzceltu vai uzlabotu savu māju. Šis parādu veids ir pazīstams kā "iegādes parāds". Otrais veids ir parāds, kas tika izņemts citiem mērķiem, un ir pazīstams kā “pašu kapitāla parāds”, jo tas tiek piesaistīts jūsu īpašuma kapitālam. Šī atšķirība ir kļuvusi īpaši nozīmīga kopš jauno nodokļu tiesību aktu pieņemšanas 2017. gada decembrī (sk. Kā GOP nodokļu likumprojekts ietekmē jūs ).
Likumprojektā ir ietvertas būtiskas izmaiņas procentu summā, ko aizņēmēji var atskaitīt par hipotēku kredītiem un mājas kapitāla aizdevumiem, padarot procentus atskaitāmus tikai par aizdevumiem, kuru vērtība ir USD 750 000 vai mazāka. Turklāt ir mainīti noteikumi attiecībā uz mājas kapitāla aizdevuma naudu, kas netiek izmantota kā iegādes parāds - piemēram, lai apmaksātu medicīnas vai koledžas izdevumus, nevis atjaunotu māju. Šeit ir dažas detaļas.
- Pēc oktobra. 1987. gada 13. decembris, līdz 2017. gada 16. decembrim, parāds: procentus par hipotēku, kas ņemta jūsu mājas pirkšanai, celtniecībai vai uzlabošanai pēc 1987. gada 13. oktobra, var pilnībā atskaitīt tikai tad, ja kopējais parāds no visām hipotēkām, ieskaitot visus vecos parādus, laulātajiem pāriem ir USD 1 miljons vai mazāk un 500 000 USD vai mazāk vientuļiem vai precētiem pāriem, kas iesniedz atsevišķi. Pēc decembra. 2017. gada 16. decembris, līdz 2025. gada 31. decembrim, parāds: procenti par jaunu hipotēku, kas ņemta jūsu mājas pirkšanai, celtniecībai vai uzlabošanai, ir pilnībā atskaitāmi tikai tad, ja kopējais parāds no visām hipotēkām laulātajiem pāriem ir USD 750 000 vai mazāks un 500 000 USD vai mazāk vientuļiem vai precētiem pāriem, kas iesniedz dokumentus atsevišķi. (Iekļauts arī: aizdevumi saskaņā ar saistošu līgumu, kas bija spēkā pirms 17/16/17, kamēr mājokļa iegāde tika slēgta pirms 18/18/18). Procenti par vecākiem aizdevumiem un šādu vecāku aizdevumu jauna refinansēšana joprojām ir atskaitāms USD 1 miljona apmērā. Mājas kapitāla parāds pēc oktobra. 1987. gada 13. jūnijs, līdz 2017. gada 16. decembrim: procentiem par otrajām hipotēkām (vai mājas kapitāla kredītlīnijām), kas ņemti citu iemeslu dēļ, nevis jūsu mājas pirkšanai, celtniecībai vai uzlabošanai, ir jābūt USD 100 000 vai mazāk laulātiem pāriem un USD 50 000 vai mazāk vientuļiem vai precētiem pāriem, iesniedzot dokumentus atsevišķi. Viņiem arī jābūt summai, kas ir mazāka par jūsu mājas patieso tirgus vērtību, no kuras atņemts visa atsauktā parāda un visu hipotēku parāds pēc 1987. gada 13. oktobra. Mājas kapitāla parāds pēc oktobra. 1987. gada 13. novembris, līdz 2017. gada 16. decembrim: Procenti par otrajām hipotēkām (vai mājas kapitāla kredītlīnijām), kas ņemti citu iemeslu dēļ, nevis jūsu mājas pirkšanai, celtniecībai vai uzlabošanai, nav vispār atskaitāmi. Tā ir patiesība. pat ja sākotnējais aizdevums tika ņemts līdz 2017. gada 16. decembrim un ilgs līdz 2025. gada 31. decembrim. Tad teorētiski aizdevuma noteikumi tiks atjaunoti pēc 1987. gada.
“Mājas” definīcija
Nākamais šķērslis, kas jums jāšķērso, ir tas, ka jūsu īpašums ir “kvalificēts mājoklis”. Lai atbilstu šai definīcijai, īpašumā jābūt miega, ēdiena gatavošanas un tualetes telpām. Šajā definīcijā ietilpstošās preces var ietvert jūsu galveno dzīvesvietu, otro māju, dzīvokļu ēku, pārvietojamo māju, mājas piekabi vai laivu.
Ja jūsu mājas ir otrās mājas, procentus var atskaitīt tikai no vienas otrās mājas. Šis īpašums jāizmanto vismaz 14 dienas gada laikā. Ja jūsu otrā māja ir īres īpašums, jums tas ir jāizmanto vairāk nekā 10% no laika, kad īpašums tiek izīrēts. Ja jūsu īres īpašums neatbilst šiem kritērijiem, procentus nevar uzskaitīt A sarakstā, tā vietā tie jāiekļauj E sarakstā.
Refinansēšana
Pēdējos gados krītošās procentu likmes ir mudinājušas māju īpašniekus refinansēt savas hipotēkas. Refinansēšana dod iespēju samazināt ikmēneša hipotēkas maksājumus, saīsināt aizdevuma termiņu vai abus. Ja refinansēšana tiek veikta, neuzņemoties papildu parādu, visi hipotēkas radītie procenti paliek nodokļu atskaitāmi. Kad māju īpašnieki savas mājas izmanto kā cūciņu banku un veic refinansēšanu, lai izņemtu kapitālu, lai nopelnītu naudu - tas ir, citu iemeslu dēļ, nevis lai iegādātos, uzceltu vai uzlabotu savas mājas - noteikumi par mājas kapitālu pēc 1987. gada 13. oktobra pieteikties: jūs varat atskaitīt procentus tikai par USD 100 000 vai mazāk utt., atkarībā no jūsu nodokļu statusa. (Plašāku informāciju lasiet sadaļā Kad (un kad ne), lai refinansētu hipotēku .)
Pierādot to IRS
Iekšējā ieņēmumu dienesta veiktā revīzijas gadījumā jums būs nepieciešama 1098. veidlapas “Hipotēku procentu deklarācija” kopija, kas katru gadu jāsniedz uzņēmumam, kas tur jūsu hipotēku. Ja jūs maksājat hipotēkas maksājumu privātpersonai, jums papildus samaksātajiem procentiem būs jānorāda hipotēkas īpašnieka vārds, uzvārds, sociālās apdrošināšanas numurs un adrese. (Plašāku informāciju lasiet sadaļā IRS audita izdzīvošana .)
Grunts līnija
Mājas hipotēkas procentu nodokļa atskaitījumu mīl namu īpašnieki un nicina ienākuma nodokļa reformas piekritēji. Fiksēto nodokļu advokāti atbalsta šī ieturējuma atcelšanu, un daudzus gadus ASV likumdevēji abās ejas pusēs bija apsprieduši dažādas nodokļu reformu shēmas, kas kopumā paredzēja hipotēkas procentu nodokļa atskaitījuma atcelšanu. 2017. gada nodokļu rēķinā tas saglabājās samazinātā formā. Tas, kas notiks tālāk, vēl ir jāredz
Lai uzzinātu vairāk, izlasiet Izpratne par hipotēkas maksājuma struktūru .
