Īsā pārdošana salīdzinājumā ar tirgus ierobežošanu: pārskats
Kļūt par mājas īpašnieku ir sapnis daudziem cilvēkiem. Tas prasa daudz ietaupīšanas un daudz disciplīnas, un tas nekad nesāp, lai būtu lielisks kredītreitings. Bet dažreiz ir faktori, kas var pārvērst cilvēka sapni par murgu. Jūs varat zaudēt darbu vai iekasēt ienākumus ģimenē, procentu likmes var pieaugt, vai arī jums būs jāuzņemas vairāk parādu. Ko jūs darāt, lai sevi kontrolētu?
Ir divas iespējas, kas jums ir māju īpašniekam, ja atpaliekat no hipotēkas maksājumiem, ja jums ir mājas, kas atrodas zem ūdens, vai abas: īsa pārdošana vai tirgus slēgšana. Ir dažādi iemesli, kāpēc māju īpašnieks izvēlas īsās pozīcijas pārdošanu salīdzinājumā ar piekļuves ierobežošanu. Īpašnieks abos gadījumos ir spiests šķirties no mājām, taču laika grafiks un citas sekas katrā situācijā ir atšķirīgas.
Īstermiņa pārdošana ir brīvprātīgs process, kas notiek, kad māju īpašnieks pārdod īpašumu par summu, kas ir daudz mazāka par summu, kas pienākas par hipotēku. Tātad māju īpašnieks var pārdot māju par 175 000 USD, kaut arī hipotēkā joprojām ir USD 200 000. Atlikušā aizdevuma summa - šajā gadījumā USD 25 000 - atskaitot ar pārdošanu saistītās izmaksas un nodevas, ir nepilnības. Turpretim piekļuves ierobežošana nav piespiedu kārtā. Šajā gadījumā aizdevējs likumīgi arestē māju pēc tam, kad aizņēmējs neveic maksājumus. Šī ir pēdējā iespēja aizdevējam, jo mājas lapa tiek izmantota kā ķīla ķīlā.
Taustiņu izņemšana
- Īslaicīga pārdošana un tirgus piekļuves ierobežošana var novest pie tā, ka māju īpašnieki nemaksā par hipotēku. Īsā pārdošana ir brīvprātīga, un tai ir nepieciešams aizdevēja apstiprinājums. Ienākumi ir piespiedu kārtā, ja aizdevējs veic juridiskas darbības, lai kontrolētu un pārdotu īpašumu. Īpašnieki, kuri izmanto īsās pozīcijas pārdošanu, ir atbild par iespējamiem trūkumiem, kas maksājami aizdevējam. Īsā pārdošana ļauj cilvēkiem atpirkt citu māju, savukārt ierobežošana ietekmē aizņēmēja kredītvērtējumu.
Īsā izpārdošana
Pirms īsās pozīcijas pārdošanas process var sākties, aizdevējam, kuram ir hipotēka, jāparakstās par lēmumu veikt īsās pozīcijas pārdošanu. Turklāt aizdevējam - parasti bankai - ir nepieciešama dokumentācija, kas izskaidro, kāpēc īstermiņa pārdošanai ir jēga. Tas ir tāpēc, ka pastāv iespēja, ka kreditēšanas iestāde šajā procesā var zaudēt daudz naudas.
Ja pircējs tiek apstiprināts īsās pozīcijas pārdošanai, pircējs vispirms veic pārrunas ar mājas īpašnieku, pirms tam jāapstiprina pirkums no bankas. Ir svarīgi ņemt vērā, ka bez aizdevēja apstiprinājuma nevar notikt īsās pozīcijas pārdošana.
Kad īsās pozīcijas ir apstiprinātas un veiktas, aizdevējs saņem pārdošanas ieņēmumus. Tomēr namīpašniekam joprojām ir jāmaksā trūkumi, tas ir, viss, kas paliek aizdevumam.
Ierobežošana
Atšķirībā no īsās pozīcijas pārdošanas ierobežošanas uzsāk tikai aizdevēji. Hipotēkas, kuras kavē savus maksājumus, neatkarīgi no trīs līdz sešiem mēnešiem, var aizdot aizdevēji, ja vien viņi neatjaunina savus aizdevumus. Tirgus ierobežošanas procedūras dažādās valstīs ir atšķirīgas, ieskaitot to, kāda veida paziņojumi ir jāsniedz aizdevējam, kā arī kādas iespējas māju īpašniekam ir atjaunināt aizdevumu. Likumi arī nosaka, cik ilgi bankai ir jāpārdod īpašums.
Sākotnēji aizdevējs veic tiesiskas darbības, lai kontrolētu īpašumu, lai piespiestu pārdot māju. Šādi rīkojoties, aizdevējs vēršas pret nokavētajiem kredītņēmējiem, cerot gūt labumu no sākotnējiem hipotēkas ieguldījumiem. Turklāt atšķirībā no vairuma īsās pozīcijas pārdošanas darījumu ierobežošanas notiek, kad māju īpašnieks ir pametis mājas. Ja iemītnieki vēl nav pametuši mājas, aizdevējs viņus izliek no tirgus norobežošanas procesā.
Kad aizdevējam ir pieeja mājām, tas pasūta pats novērtējumu un sāk mājas pārdošanu. Tirgus slēgšana parasti neaizņem tik daudz laika kā īstermiņa pārdošana, jo aizdevējs ir saistīts ar aktīva ātru likvidāciju. Noslēgtās mājas var izsolīt arī pārdodot pilnvarotajiem, ja pircēji izsoles par mājām rīko publiskā procesā.
Īslaicīga pārdošana nesabojā personas kredītreitingu, savukārt ierobežošana var palikt personas kredītvēsture septiņus gadus.
Īpaši apsvērumi
Īstermiņa pārdošana un tirgus ierobežošana ietekmē māju īpašniekus. Abi pieprasa, lai māju īpašnieki atsakās no saviem īpašumiem - krietni pirms viņi varētu būt gatavi to darīt. Bet ar to beidzas līdzības.
Īsās pārdošanas darījumi parasti ir ilgstoši un ar dokumentiem saistīti apjomīgi darījumi - dažreiz to apstrāde prasa pilnu gadu. No otras puses, ierobežošanas process mēdz būt ļoti ātrs. Kā minēts iepriekš, bankas parasti vēlas īpašumu ātri pārdot, lai atgūtu pēc iespējas vairāk naudas.
Lai gan īsās pozīcijas pārdošana nekaitē māju īpašnieku kredītreitingam, ierobežošana tirgū ir. Mājas īpašniekam, kurš ir veicis īsās pozīcijas pārdošanu, ar dažiem ierobežojumiem var būt tiesības nekavējoties iegādāties citu māju. Ierobežojumi tomēr tiek turēti personas kredītvēstulē septiņus gadus. Vairumā gadījumu māju īpašniekiem, kuriem ir norobežošana, jāgaida vismaz pieci gadi, lai iegādātos citu māju.
