Atšķirībā no akciju akcijām, ieguldījumu īpašumus nevar izkraut dažās sekundēs, noklikšķinot ar peli. Laiks starp pārdošanas lēmumu un faktisko pārdošanas datumu bieži mēra nedēļās vai mēnešos. Savas mājas pārdošana var būt iebiedējošs process, ja nezināt, kur sākt, bet ieguldījuma īpašuma pārdošana prasa vēl vairāk darba.
Kapitāla apmērs un ar nodokļiem saistītie jautājumi, kas saistīti ar šī kapitāla realizāciju, ir sarežģīti, strādājot ar investīciju nekustamo īpašumu. To nav arī neiespējami paveikt pašiem., mēs apskatīsim ieguldījumu īpašuma pārdošanas procesu un pievērsīsimies tam, kā ierobežot ienākuma nodokļus.
Kāpēc pārdot?
Īres īpašuma pārdošanas iemesli ir dažādi. Saimnieki, kuri personīgi pārvalda savus īpašumus, var pārcelties un vēlas ieguldīt kaut ko savas jaunās dzīvesvietas tuvumā. Vai arī saimnieks, iespējams, vēlēsies saņemt naudu par nomas īpašuma novērtēšanu, nevis uzkrāt naudu, izmantojot īri. Var būt pat īpašums, kurā tiek zaudēta nauda vai nu ar brīvas vietas starpniecību, vai arī ar īres maksu nepietiek. Neatkarīgi no iemesla nekustamā īpašuma investoriem, kas vēlas pārdot, būs jātiek galā ar nodokļiem.
Nāk nodokļu cilvēks
Kapitāla pieauguma nodokļi par nomas īpašuma pārdošanu ir daudz straujāki, salīdzinot ar tiešu personīgās lietošanas īpašuma pārdošanu. Pamatkapitāla pieaugums, kas jums jāmaksā par pārdošanas peļņu, tiek palielināts par katru nolietojumu, kuru jūs prasījāt pret īpašumu. Tas nozīmē, ka, ja īpašums zaudēja naudu un ja iepriekšējos gados zaudējumus izmantojāt, izmantojot nodokļu rēķinu, tad pārdošanas brīdī jums būs lielāks nodokļu rēķins.
Piemērs - kapitāla pieauguma nodoklis un nolietojums
Pieņemsim, ka jums ir nomas īpašums, kuru iegādājāties par 150 000 USD un tas pārdod par 200 000 USD. Parasti tas nozīmē, ka jūs maksājat kapitāla pieaugumu no USD 50 000. Ja tomēr laikā, kad jums piederēja īpašums, jūs atskaitījāt nolietojumu 20 000 ASV dolāru apmērā, jūs esat parādā starpību starp pārdošanas cenu un pirkuma cenu, no kuras atskaitīts nolietojums: 200 000 ASV dolāru - (150 000 USD - 20 000 USD). Tā vietā, lai iegūtu kapitāla pieaugumu par USD 50 000, jūs tagad esat parādā kapitāla pieaugumu par USD 70 000.
Piezīme. Tas nedrīkst atturēt jūs no prasījumiem par nolietojuma zaudējumiem . Gandrīz vienmēr ir labāk realizēt nodokļu atvieglojumus ātrāk, nevis vēlāk .
Apgāšanās
Iekšējo ieņēmumu kodeksa 1031. Sadaļa ļauj nekustamā īpašuma ieguldītājiem izvairīties no nodokļiem par viņu ienākumiem, atkārtoti ieguldot tos līdzīga veida īpašumos. Ar jurista vai nodokļu konsultanta palīdzību jūs varat iestatīt pārdošanu tā, lai ieņēmumi tiktu ieskaitīti darījuma kontā, līdz esat gatavs tos izmantot jauna īpašuma pirkšanai. Jaunā īpašuma izvēlei ir noteikts 45 dienu termiņš un darījuma pabeigšanai - seši mēneši. Ja plānojat veikt apgāšanos, jaunais īpašums jāsāk meklēt pirms vecā pārdošanas.
1031 birža darbojas lieliski, ja plānojat veikt ieguldījumus citā īpašumā. Ja jūs vienkārši vēlaties pārtraukt tiešu iesaistīšanos, varat vai nu nolīgt profesionālu īpašumu pārvaldnieku savā pašreizējā vietā, vai arī pārdot to un iegādāties profesionāli pārvaldītu īpašumu. Tomēr, ja jūsu mērķis ir tikai kapitāla piesaistīšana, jums būs jāēd tikai kapitāla pieauguma nodoklis.
Iekļauts kā vairogs
Iekļaušana kļūst arvien populārāka nekustamā īpašuma investoriem. Iekļaujot investorus, ieguldītāji var mazināt atbildību, liekot korporācijai darboties kā vairogam starp jums un potenciālu, ko īrnieks var iesūdzēt tiesā. Jūsu mājas un personīgās finanses nevar pieprasīt nekādos tiesas procesos vai tiesvedībās, kad jūs iekļaujaties. Arī korporācijām ir atšķirīgi nodokļu noteikumi, kas ir diezgan labvēlīgi, jo īpaši attiecībā uz kapitāla pieaugumu, pārdodot īpašumu.
Noteikta veida nekustamā īpašuma ieguldītājiem iekļaušana ir jēga. Ja jūs nodarbināt cilvēkus, lai atrastu un pārvaldītu dažādus ienākumus radošus īpašumus un no tā gūstat ievērojamu peļņu, iekļaušana samazinās jūsu nodokļu rēķinu, un tad jūs redzēsit peļņu, izmantojot korporācijas akciju struktūru. Lielākajai daļai nekustamo īpašumu investoru ir labāki veidi, kā gūt labumu no dibināšanas, neapgrūtinot ienākumu gūšanu.
Iekļaušana var radīt šķēršļus starp jums un ienākumiem no jūsu īpašuma, tāpēc, ka, ja jūs kaut kādā veidā esat atkarīgs no šiem ienākumiem, iespējams, ka nevarēsit tiem piekļūt tik viegli, kā vēlaties - īpaši ar lielu peļņu, piemēram, tādu, kas rodas no pārdošanas īpašums. To ir salīdzinoši viegli iekļaut, un tam ir nepieciešami tikai daži profesionāli padomi un dokumenti, taču iegūt savus īpašumus no korporācijas (piemēram, pārdot tos un aiziet pensijā) ir daudz sarežģītāk, jo jūs ejat tīšas nodokļu nemaksāšanas / krāpšanas līnijas, ja vien jūs pārdodat korporāciju, nevis īpašības, kas to veido. Tas, protams, ir daudz grūtāk nekā mājas pārdošana.
Turpretī, ja jūs personīgi pārvaldāt divus vai trīs īpašumus un jums ir pat vēl viens vai divi profesionāli pārvaldīti īpašumi, iespējams, ka no apvienošanas negūsit labumu. Ja ienākumi no jūsu īres maksas nepārsniedz katra īpašuma izmaksas par lielu rezervi, labāk turēt tos tādus, kādi tie ir, un izmantot nolietojumu un norakstījumus, kur varat mainīt vai mainīt nekustamā īpašuma daļas uz mazu biznesu.
Papildus mazā biznesa izmantošanai kā alternatīvu apvienošanai, dažas valstis nekustamā īpašuma investoriem ļauj katram atsevišķam īpašumam atvērt atsevišķu sabiedrību ar ierobežotu atbildību. Lai gan tas ne vienmēr samazina nodokļus, tas tomēr aizsargā jūsu finanses, kā arī katru īpašumu, no visām tiesvedībām, kas var tikt vērstas pret kādu no jūsu īpašumiem.
Grunts līnija
Īres īpašuma pārdošana var būt izaicinājums, un tas ir vēl grūtāk, ja jūs cerat izvairīties no liela nodokļu rēķina par ieņēmumiem. Ja jūs pārdodat, lai ieguldītu citā īpašumā, varat vienkārši veikt 1031 apgrozījumu un atlikt nodokļu rēķinu. Ja jūs pārdodat, jo jums ir nepieciešams kapitāls, jums būs jāmaksā daži nodokļi.
Labākais scenārijs, tāpat kā krājumi, ir ieguldījuma īpašuma, jo īpaši īres maksas, pārdošanas apjoma atlikšana, kas ir pat zemāka vai labāka, ja vien jūs neveicat kompensāciju ar kredītiem vai zaudējumiem, lai daļu no koduma izņemtu no kapitāla pieauguma nodokļa. Tādā veidā jums būs iespēja samazināt kopējo nodokļu rēķinu un iekasēt vairāk ieņēmumu.
