Kā viņi strādā
Izmantojot apgrieztu hipotēku, aizdevējs veic maksājumus māju īpašniekam, pamatojoties uz procentuālo vērtību no mājas vērtības. Kad mājas īpašnieks nomirst vai pāriet no īpašuma, var notikt viena no trim lietām: 1) mājas īpašnieks vai viņa / viņas mantinieki var pārdot māju, lai nomaksātu aizdevumu ”(2) mājas īpašnieks vai mantinieki var refinansēt esošo aizdevumu saglabāt mājas; vai (3) aizdevējam var atļaut pārdot māju, lai nokārtotu aizdevuma atlikumu.
Lai gan ir vairāki reversās hipotēkas veidi, ieskaitot tos, kurus piedāvā privāti aizdevēji, tiem parasti ir šādas iespējas:
- Vecākiem māju īpašniekiem tiek piedāvātas lielākas aizdevuma summas nekā jaunākiem māju īpašniekiem. Dārgākām mājām ir tiesības saņemt lielākus aizdevumus. Apgrieztā hipotēkai jābūt galvenajam parādam pret māju. Pārējie aizdevēji ir jāatmaksā vai jāpiekrīt pakārtot savus aizdevumus galvenajam hipotēkas īpašniekam.Finansēšanas maksas var iekļaut aizdevuma izmaksās.Kreditētājs var pieprasīt atmaksu gadījumā, ja māju īpašnieks neuztur īpašumu, neuzņemas īpašums ir apdrošināts, nemaksā īpašuma nodokļus, izsludina bankrotu, pamet īpašumu vai veic krāpšanu. Aizdevējs var pieprasīt atmaksu arī tad, ja mājas tiek nosodītas vai ja namīpašums īpašuma nosaukumam pievieno jaunu īpašnieku, noīrē visu īpašumu vai tā daļu, maina īpašuma zonējuma klasifikāciju vai ņem papildu aizdevumus pret īpašumu.
HECM aizdevumi
Apgrieztā hipotēka pastāv jau kopš 1960. gada, taču visizplatītākā reversā hipotēka ir federāli apdrošināta mājas kapitāla konversijas hipotēka (HECM). Šīs hipotēkas pirmo reizi tika piedāvātas 1989. gadā, un tās nodrošina ASV Mājokļu un pilsētu attīstības departaments (HUD).
HECM ir vienīgās federālās valdības izsniegtās reversās hipotēkas, kas ierobežo izmaksas tikai aizņēmējiem un garantē, ka aizdevēji izpildīs saistības. HECM galvenais trūkums ir tas, ka maksimālā aizdevuma summa ir ierobežota.
Kredīti, kas nav HECM
Apgrieztās hipotēkas, kas nav HECM, ir pieejamas no dažādām kreditēšanas iestādēm. Šo apgriezto hipotēku galvenā priekšrocība ir tā, ka tie piedāvā aizdevumus summās, kas pārsniedz HEMC limitu. Viens no HECM aizdevumu trūkumiem ir tāds, ka tie nav federāli apdrošināti un var būt ievērojami dārgāki nekā HECM aizdevumi.
Kopējās gada aizdevuma izmaksas
Lai arī HECM hipotēkas procentu likmi nosaka valdība, un HECM aizdevuma izsniegšanas izmaksas ir ierobežotas līdz 2% no mājas vērtības, aizdevuma kopējās izmaksas joprojām var atšķirties atkarībā no aizdevēja. Turklāt, meklējot aizdevēju, aizņēmējiem jāņem vērā trešo personu slēgšanas izmaksas, hipotēkas apdrošināšana un apkalpošanas maksa.
Lai palīdzētu kredītņēmējiem salīdzināt hipotēkas izmaksas, federālais kreditēšanas likums Patiesība kreditēšanā pieprasa hipotēku sniedzējiem iesniegt kredītņēmējiem informāciju par izmaksām kopējo gada aizdevuma izmaksu (TALC) veidā. Izmantojiet šo numuru, salīdzinot dažādu pārdevēju aizdevumus; tikai paturiet prātā, ka reversās hipotēkas faktiskās izmaksas lielā mērā būs atkarīgas no izvēlētajām ienākumu iespējām
Ienākumu iespējas
HECM reversās hipotēkas nodrošina visplašāko ienākumu gūšanas iespēju klāstu, ieskaitot vienreizējus maksājumus, kredītlīnijas, ikmēneša naudas avansus vai jebkuru no šīm kombinācijām.
Kredītlīnija, iespējams, ir visinteresantākā HECM aizdevuma iezīme, jo aizņēmējam pieejamā naudas summa laika gaitā palielinās par procentu summu. Kredīti, kas nav HECM, piedāvā mazāk ienākumu iespēju. (Par citām mājokļu finansēšanas iespējām lasiet sadaļā Mājas kapitāla aizdevumi: kas jums jāzina .)
Procentu likmes
Procentu likme HECM reversajām hipotēkām ir piesaistīta viena gada ASV Valsts kases vērtspapīru likmei. Aizņēmējiem ir iespēja izvēlēties procentu likmi, kas var mainīties katru gadu, vai tādu, kas var mainīties katru mēnesi. Gada laikā koriģējamā likme mainās par tādu pašu ātrumu kā jebkurš ASV Valsts kases viena gada drošības likmes palielinājums vai samazinājums. Šī gada mainīgā likme tiek ierobežota 2% gadā vai 5% aizdevuma laikā. Mēneša regulējamas likmes hipotēka (ARM) sākas ar zemāku procentu likmi nekā ARM un katru mēnesi tiek koriģēta. Aizdevuma laikā tas var palielināties vai samazināties par 10%. (Lai uzzinātu vairāk par ARM, skatiet ARMed un Dangerous .)
Kā var palīdzēt reversās hipotēkas: reālās pasaules pētījums
Gandrīz puse senioru no 70 gadu vecuma, kuriem ir kredītkarte, katru mēnesi pilnībā nenomaksā atlikumu, taču reversā hipotēka var palīdzēt šīs problēmas risināšanā. Rakstā “Kā mājas kapitāla iegūšana un reversās hipotēkas ietekmē vecāko mājsaimniecību kredīta rezultātus”, darba dokuments, ko finansēja ASV Sociālā nodrošinājuma pārvalde un kuru 2016. gada septembrī publicēja Mičiganas Universitātes Mičiganas Pensijas pētījumu centrs, pētnieki Stefānija Moultona, Donalds Haurins, Samuels Dodini un Maksimilians D. Šmēisers atklāja, ka atjaunojamais kredītkaršu parāds samazinās, kad seniori ņem reversās hipotēkas.
Vismaz trīs gadu laikā pēc reversās hipotēkas izņemšanas aizvien biežāk tiek pieļauta arī norobežošana un kavēta parāda samaksa. Vislielāko labumu guva seniori, kuri divu gadu laikā pirms reversās hipotēkas izņemšanas piedzīvoja kredītu šoku. (Pētnieki definēja kredīta šoku kā kredītpunktu samazinājumu par 25 punktiem vai vairāk.) Šie seniori kredīta dēļ, iespējams, nebija kvalificējušies cita veida mājas kapitāla aizdevumam; kvalifikācija reversai hipotēkai nav atkarīga no vecāka kredītpunktu skaita.
Pētījumā tika atklāts, ka reversie hipotēku aizņēmēji samazināja kredītkaršu parādu vairāk nekā aizņēmēji, kas veica cita veida mājas kapitāla aizdevumus (slēgta tipa mājas kapitāla aizdevumi, mājas kapitāla kredītlīnijas un naudas izņemšanas refinansēšana). Sākotnējās summas un palielinātā ikmēneša naudas plūsma, ko nodrošina reversās hipotēkas, palīdzēja senioriem samaksāt kredītkartes parādu.
Saskaņā ar pētījumu, seniori, kuri sākotnēji atsauca USD 10 000, izmantojot reverso hipotēku, pirmajā gadā pēc šīs summas aizņemšanās samazināja kredītkartes parādu par 2364 USD. Papildu aizņemšanās radīja minimālu papildu parāda atmaksu: par katru papildu USD 10 000, kas tika izņemti priekšā, seniori samaksāja vēl USD 166 un par katru papildu USD 100 ikmēneša naudas plūsmā radīja reverso hipotēku, seniori par visu gadu samaksāja papildu 45 USD parādu.
Ir vērts atzīmēt, ka šis pētījums aptver kredītņēmējus, kuri no 2008. līdz 2011. gadam ir veikuši reverso hipotēku, kas ir unikāli slikts periods finanšu vēsturē. Līdzīgā pētījumā, kas veikts ekonomiskās labklājības periodā, var būt atšķirīgi secinājumi.
Pensionāriem, kuri apsver apgrieztu hipotēku kā risinājumu kredītkaršu parādam, jānovērtē, vai mājas kapitāla summa, ko viņi zaudēs, veicot apgriezto hipotēku maksu un procentus, ir tā vērts, ņemot vērā kredītkartes procentu summu, kuru viņi ietaupīs. Šis ir sarežģīts aprēķins, kuru vislabāk veic grāmatvedis vai finanšu plānotājs. Apgrieztais hipotēkas konsultants var nebūt pietiekami zinošs, lai atbildētu uz šo jautājumu
Grunts līnija
Aizdevuma ņemšana pret mājām ir liels lēmums, kas ietekmēs jūsu pašreizējās finanses un īpašumu, kuru atstājat mantiniekiem. Tas ietver ievērojamas izmaksas, ieskaitot aizdevuma izsniegšanu, apkalpošanu un procentus. Jums arī jāatceras, ka ar apgrieztu hipotēku jūsu parāds laika gaitā palielinās aizdevuma procentu dēļ. Ja pārdomājat par aizdevumu vai arī jums veselības stāvokļa dēļ ir jāpārceļas no īpašuma, ieņēmumi no īpašuma pārdošanas tiek izmantoti, lai samaksātu apgriezto hipotēku. Atkarībā no aizdevuma lieluma un īpašuma vērtības pēc aizdevuma atmaksas naudas var būt maz vai to nav vispār.
Pirms reversās hipotēkas izņemšanas jums rūpīgi jāizpēta šī tēma, jāsalīdzina dažādu aizdevēju izmaksas un jāizlasa visi informācijas atklāšanas dokumenti. Lai gan ieņēmumi no apgrieztas hipotēkas parasti nav ieteicams ieguldīt, jo ir nepieciešams atgūt aizdevuma izmaksas kopā ar procentiem, ienākumi no reversās hipotēkas var dot iespēju pārorientēt citus jūsu ieguldījumu portfeļa elementus. Pirms hipotēkas uzņemšanās apsveriet naudas plūsmu, ko nodrošinās apgrieztā hipotēka, un pārskatiet, kādu ietekmi šis jaunais ienākumu avots atstās uz jūsu kopējo ieguldījumu stratēģiju.
Lai iegūtu vairāk ieskatu, skat.
