Satura rādītājs
- Kas ir mājokļa burbulis?
- Mājokļu tirgus burbuļu cēloņi
- Spēki, kas eksplodē burbuli
- Avārija mājokļu tirgū
- Vidējā reversija
- Aplēses par cenu
- Grunts līnija
Atšķirībā no akciju tirgus, kur vairums cilvēku saprot un pieņem cenu krišanās risku, vairums cilvēku, kas pērk māju, nekad nedomā, ka viņu mājas vērtība kādreiz samazināsies.
Cenu burbuļi, tāpat kā citi aktīvu tirgi, parasti mājokļu tirgu nav ietekmējuši. Tas ir saistīts ar lielajām darījuma izmaksām, kas saistītas ar mājas iegādi, nemaz nerunājot par mājas īpašumtiesību un uzturēšanas izmaksām, kas attur no spekulatīvas izturēšanās. Tomēr mājokļu tirgos notiek neracionālas pārmērības periodi., mēs apspriedīsim, kas izraisa mājokļu cenu burbuļus, cēloņus, kas izraisa mājokļu burbuļu eksplodēšanu, un kāpēc māju pircējiem, pieņemot kritiskus lēmumus par mājokli, jāņem vērā ilgtermiņa vidējie rādītāji.
Taustiņu izņemšana
- Mājokļu burbuļi ir īslaicīgi notikumi, kas var ilgt vairākus gadus un kurus raksturo augsts pieprasījums, zems piedāvājums un paaugstinātas cenas. Šos burbuļus izraisa dažādi faktori, tostarp ekonomiskā labklājība, zemas procentu likmes, labāki hipotēku produktu piedāvājumi un viegli pieejami kredīts.Forcijas, kas padara mājokļu burbuļa popu, ietver ekonomikas lejupslīdi, procentu likmju paaugstināšanos, kā arī pieprasījuma kritumu.
Kas ir mājokļa burbulis?
Pirms mēs iedziļināmies mājokļu burbuļu cēloņos un to, kas tos liek uzpūst, ir svarīgi saprast pašu mājokļu burbuli. Neskatoties uz ierobežoto pieejamo krājumu daudzumu, tie parasti sākas ar mājokļu pieprasījuma pieaugumu. Kad spekulanti ienāk tirgū, pieprasījums vēl palielinās, padarot burbuli lielāku. Ar ierobežotu piedāvājumu un tik lielu pieprasījumu cenas, protams, strauji kāpj.
Mājokļu burbuļi tieši ietekmē nekustamā īpašuma nozari, kā arī māju īpašniekus un viņu personīgās finanses. Burbuļa ietekme uz ekonomiku - procentu likmes, kreditēšanas standarti un prakse - var piespiest cilvēkus meklēt veidus, kā sekot līdzi hipotēkas maksājumiem, kad laiki kļūst sarežģīti. Dažiem pat var nākties iedziļināties savās kabatās, uzkrājumu un pensijas fondus izmantojot tikai savu māju uzturēšanai.
Mājokļa burbulis parasti ir īslaicīgs notikums. Lai arī akciju tirgū burbuļi notiek daudz biežāk, saskaņā ar Starptautiskā Valūtas fonda (SVF) datiem mājokļu burbuļi var būt daudz ilgāki un ilgt vairākus gadus.
Parasti īslaicīgs notikums, mājokļa burbulis var ilgt vairākus gadus.
Mājokļu tirgus burbuļu cēloņi
Mājokļa cenu, tāpat kā jebkura preces vai pakalpojuma cenu brīvā tirgū, nosaka piedāvājums un pieprasījums. Kad pieprasījums palielinās un / vai samazinās piedāvājums, cenas paaugstinās. Ja nav dabas katastrofas, kas samazina mājokļu piedāvājumu, cenas paaugstinās, jo pieprasījuma tendences pārsniedz pašreizējās piedāvājuma tendences. Tikpat svarīgi ir tas, ka mājokļu piedāvājums lēnām reaģē uz pieprasījuma pieaugumu, jo mājas celtniecība prasa daudz laika, un augsti attīstītajos rajonos zemes vairs nav, kur būvēt. Tātad, ja pēkšņi vai ilgstoši palielinās pieprasījums, cenas noteikti palielināsies.
Kad esat noskaidrojis, ka mājokļu cenu pieaugumu virs vidējā līmeņa galvenokārt izraisa pieprasījuma pieaugums, jūs varat jautāt, kādi ir šī pieprasījuma pieauguma cēloņi. Ir vairākas iespējas:
- Vispārējās ekonomiskās aktivitātes un labklājības kāpums, kas patērētāja kabatās liek vairāk izmantojamo ienākumu un mudina uz mājokli. Iedzīvotāju skaita pieaugumam vai iedzīvotāju demogrāfiskajam segmentam, kas ienāk mājokļu tirgū.Zems, vispārējs procentu likmju līmenis, īpaši īss termiņa procentu likmes, kas padara mājas pieejamākas. Inovatīvi hipotēku produkti ar zemiem sākotnējiem ikmēneša maksājumiem, kas padara mājas pieejamākas. (Lai uzzinātu vairāk par hipotēkām, skatiet mūsu apmācību par hipotēku pamatiem .) Viegla piekļuve kredītiem - parakstīšanas standartu pazemināšana -, kas tirgū ienes vairāk pircēju. Investoru pieprasītas augstas ienesības strukturētas hipotēku obligācijas, kas padara pieejamu vairāk hipotēku kredīta. kredītņēmējiem un hipotēku obligāciju ieguldītājiem, iespējams, nepareizi novērtējot risku, kas paplašina kredītņēmēju pieejamību. Īstermiņa attiecības starp hipotēku brokeri un aizņēmēju, saskaņā ar kuru aizņēmēji dažkārt tiek mudinātas uzņemties pārmērīgus riskus.Nepietiek hipotēku kredītņēmēju finanšu pratība un pārmērīga riska uzņemšanās.Mājas pircēju un ieguldītāju spekulatīva un riskanta rīcība, ko veicina nereālas un neilgtspējīgas mājas cenu pieauguma aplēses.
Visi šie mainīgie var apvienoties, lai izraisītu mājokļu tirgus burbuli. Viņi mēdz baroties viens no otra. Detalizēta diskusija par katru no tiem neietilpst šajā rakstā. Mēs vienkārši vēlamies norādīt, ka kopumā, tāpat kā visos burbuļos, aktivitātes un cenu kāpums ir pārmērīgs riska uzņemšanās un visu tirgus dalībnieku - pircēju, aizņēmēju, aizdevēju, celtnieku un investoru - spekulatīva izturēšanās.
Spēki, kas eksplodē burbuli
Burbulis plīst, kad pārmērīga riska uzņemšanās kļūst izplatīta visā korpusa sistēmā. Tas notiek, kamēr mājokļu piedāvājums joprojām palielinās. Citiem vārdiem sakot, pieprasījums samazinās, palielinoties piedāvājumam, kā rezultātā pazeminās cenas.
Šo visaptverošo risku visā sistēmā izraisa zaudējumi, kas rodas māju īpašniekiem, hipotēku aizdevējiem, hipotēku ieguldītājiem un ieguldītājiem nekustamajā īpašumā. Šos zaudējumus var izraisīt vairākas lietas, tostarp:
- Procentu likmju paaugstināšanās, kas dažiem īpašniekiem pircējiem ļauj nepieļaut īpašumtiesības uz māju un dažos gadījumos padara māju, kas pašlaik pieder personai, par nepieejamu. Tas bieži noved pie saistību neizpildes un piekļuves ierobežošanas, kas galu galā palielina pašreizējo tirgū pieejamo piedāvājumu. Vispārējās ekonomiskās aktivitātes lejupslīde rada mazāk pieejamo ienākumu, darba vietu zaudēšanu un / vai mazāk pieejamo darba vietu, kas samazina pieprasījumu pēc mājokļiem.Pieprasījums ir izsmelts, līdzsvarojot piedāvājumu un pieprasījumu un palēninot straujo mājas cenu pieauguma tempu, uz kuru daži māju īpašnieki, īpaši spekulanti, rēķinās, lai pirkumus padarītu pieejamus vai rentablus. Kad strauja cenu palielināšanās stagnē, tie, kas paļaujas uz to, ka atļaujās savas mājas, var pazaudēt savas mājas, ienesot tirgū lielāku piedāvājumu.
Rezultāts ir tāds, ka, pazaudējot kredītu, tiek stingrāki kredīta standarti, vairs nav viegli aizņemties hipotēkas, samazinās pieprasījums, palielinās piedāvājums, spekulanti aiziet no tirgus, un cenas krītas.
Avārija mājokļu tirgū
2000. gadu vidū ASV ekonomika piedzīvoja mājokļu burbuli, kam bija tieša saistība ar Lielo recesiju. Pēc dotcom burbuļa nekustamā īpašuma vērtības sāka sarukt, veicinot spekulatīvo pircēju, investoru un citu patērētāju māju īpašumtiesību pieaugumu. Zemas procentu likmes, atviegloti kreditēšanas standarti, ieskaitot zemas iemaksas prasības, ļāva cilvēkiem, kuri parasti nekad nebūtu varējuši iegādāties māju, kļūt par māju īpašniekiem. Tas mājas cenas paaugstināja vēl vairāk.
Bet daudzi spekulatīvi investori pārtrauca pirkšanu, jo risks kļuva pārāk augsts, kā rezultātā citi pircēji izkāpa no tirgus. Tas, savukārt, izraisīja cenu kritumu. Ar hipotēku nodrošinātie vērtspapīri tika pārdoti apjomīgos apjomos, bet hipotēku saistību nepildīšana un kredīta ierobežošana pieauga līdz nepieredzētam līmenim.
Vidējā reversija
Pārāk bieži māju īpašnieki pieļauj kaitējošu kļūdu, pieņemot, ka nesenie cenu rādītāji turpināsies arī nākotnē, vispirms neņemot vērā cenu pieauguma ilgtermiņa tempus un vidējās reversijas iespējas. Fizikas likumi nosaka, ka tad, kad jebkuru priekšmetu, kura blīvums ir lielāks par gaisu, virza uz augšu, tas galu galā atgriežas uz zemes, jo uz to iedarbojas gravitācijas spēki. Finanšu likumos teikts, ka tirgi, kuros notiek strauja cenu pieauguma vai vērtības samazināšanās periodi, ar laiku atgriezīsies pie cenu līmeņa, kas liek tiem sasniegt vietu, kur viņu ilgtermiņa vidējās vērtības pieauguma likmes norāda, ka tām vajadzētu būt. To sauc par vidējo reversiju.
Cenas mājokļu tirgū atbilst arī šim vidējās reversijas likumam. Pēc strauja cenu pieauguma vai dažos gadījumos arī vērtības samazināšanās periodiem tie atgriežas tur, kur viņu ilgtermiņa vidējās vērtības pieauguma likmes norāda, ka tām vajadzētu būt. Mājas cenas nozīmē, ka reversija var būt gan ātra, gan pakāpeniska. Mājas cenas var ātri pāriet līdz vietai, kas liek tām atgriezties pie ilgtermiņa vidējā līmeņa, vai arī tās var palikt nemainīgas, līdz ilgtermiņa vidējais rādītājs tos sasniegs.
Iepriekš parādītā teorētiskā vērtība ir iegūta, aprēķinot mājokļu cenu indeksa vidējo ceturkšņa pieaugumu no 1985. gada pirmā ceturkšņa līdz 1998. gada ceturtajam ceturksnim - aptuveno punktu, kurā mājas cenas sāka strauji pieaugt virs ilgtermiņa tendences.. Aprēķinātais vidējais ceturkšņa procentuālais pieaugums pēc tam tika piemērots grafikā parādītajai sākuma vērtībai un katrai nākamajai vērtībai, lai iegūtu teorētisko mājokļa cenu indeksa vērtību.
Aplēses par cenu
Pārāk daudz māju pircēju izmanto nesenos cenu rādītājus kā kritērijus tam, ko viņi sagaida nākamajos gados. Balstoties uz viņu nereālajiem aprēķiniem, viņi uzņemas pārmērīgu risku. Šī pārmērīgā riska uzņemšanās parasti ir saistīta ar hipotēkas izvēli un mājas lielumu vai izmaksām, kuras patērētājs iegādājas. Ir vairāki hipotēku produkti, kas tiek plaši tirgoti patērētājiem un ir paredzēti salīdzinoši īstermiņa aizdevumiem. Aizņēmēji izvēlas šīs hipotēkas, pamatojoties uz cerībām, ka viņi noteiktā gadu laikā refinansēs šo hipotēku, un varēs to izdarīt, ņemot vērā pašu kapitālu, kas viņiem tobrīd būs savās mājās.
Nesenie mājokļu cenu rādītāji parasti nav labs mājokļu cenu turpmāko rādītāju prognozējums. Mājas pircējiem, pieņemot svarīgus finansēšanas lēmumus, ir jāņem vērā mājas cenu pieauguma ilgtermiņa likmes un jāņem vērā vidējā reversijas finanšu princips. Spekulantiem vajadzētu rīkoties tāpat.
Lai gan risku uzņemšanās pēc savas būtības nav slikta un patiesībā dažreiz ir nepieciešama un ieteicama risku uzņemšanās, galvenais, lai pieņemtu labu uz risku balstītu lēmumu, ir izprast un izmērīt riskus, veicot finansiāli pamatotas aplēses. Tas jo īpaši attiecas uz lielāko un vissvarīgāko finanšu lēmumu, kuru pieņem cilvēki - mājas iegādi un finansēšanu.
Grunts līnija
Vienkāršs un svarīgs finanšu princips ir vidēja reversija. Kaut arī mājokļu tirgos nav tik daudz burbuļu kā dažos tirgos, mājokļu burbuļi tomēr pastāv. Vidējie ilgtermiņa rādītāji labi norāda, kur mājokļu cenas galu galā strauji pieaug, un tām seko stagnējošas vai krītošas cenas. Tas pats attiecas uz periodiem, kad cenu kāpums ir zemāks par vidējo.
