Kāda ir atkārtotas pārdošanas metode?
Atkārtotas pārdošanas metode ir veids, kā aprēķināt viena un tā paša nekustamā īpašuma pārdošanas cenas izmaiņas noteiktā termiņā.
Mājokļu tirgus analītiķi izmanto šo salīdzinoši vienkāršo pieeju, lai novērtētu mājokļu cenu izmaiņas laika periodos no mēnešiem līdz gadiem. Dažādi mājokļu cenu indeksi ir pieņēmuši atkārtotas pārdošanas metodi, lai mājas pircējiem sniegtu informāciju par nekustamā īpašuma tirgu pārdevēji, nekustamo īpašumu investori un mājokļu un mājokļu finansēšanas nozarē strādājošie.
Taustiņu izņemšana
- Atkārtotās pārdošanas metodē tiek novērtēts, kā laika gaitā mainās māju vērtības, koncentrējoties uz viena un tā paša nekustamā īpašuma atšķirīgajām pārdošanas cenām. Dažādos mājokļu cenu indeksos ir izmantota atkārtotas pārdošanas metode, lai novērstu cenu atšķirību uzskaites problēmu mājās ar atšķirīgas īpašības.Atkārtotas pārdošanas metodē nav trūkumu, datu ierobežošana par mājām, kuras izlases periodā ir pārdotas vairāk nekā divas reizes, un netiek ņemts vērā fakts, ka viens un tas pats īpašums laika gaitā var mainīties.
Izpratne par atkārtotas pārdošanas metodi
Mājokļu tirgus tiek uzskatīts par vienu no Amerikas Savienoto Valstu vadošajiem ekonomiskajiem rādītājiem. Mājokļu tirgus stāvoklis un vispārējā ekonomika ir savstarpēji savstarpēji saistīti. Kad nekustamā īpašuma cenas paaugstinās, māju īpašnieki aug pārliecībā un bieži atslābst maka virknes, izraisot patērētāju tēriņu pieaugumu. Izstrādātājus veicina arī paaugstināta pieprasījuma pazīmes, kas palielina iekšzemes kopproduktu (IKP), vairāk investējot jaunā zemē, materiālos un darbavietās jaunu māju celtniecībai.
Mājokļu cenu indeksiem uzticēts svarīgs un grūts darbs nekustamo īpašumu tendenču novērtēšanā. Lielākā daļa to cenšas sasniegt, izsekojot vērtējumus noteiktā reģionā noteiktā laika posmā. Diemžēl daži no aprēķiniem, ko izmanto šie indeksi, var radīt nepareizu priekšstatu par mājokļu cenu tendencēm.
Kļūdaini aprēķini ietver izlases veida māju izlasi, lai izsekotu. Šīs īpašības, iespējams, nav pārdošanā, vai arī to struktūras un veidi var būt ļoti atšķirīgi. Indekss, kas novēroja mājas vidējo cenu noteiktā apgabalā, piemēram, Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas (NAR) vidējais indekss vai Tautas skaitīšanas biroja vidējais indekss, neidentificētu māju struktūras izmaiņas salīdzinājumā ar ārējiem tirgus faktoriem, kas var ietekmēt cenu.
Lai pārvarētu šos strukturālos jautājumus, parādījās atkārtotas pārdošanas metode. Tas tika izveidots, lai izsekotu nekustamā īpašuma cenu izmaiņām starp pašreizējo un iepriekšējo pārdošanu, palīdzot nodrošināt, ka līdzīgums tiek salīdzināts ar līdzīgu.
Atkārtošanas-pārdošanas metodes priekšrocības un trūkumi
Atkārtotas pārdošanas metodes aprēķina mājas cenu izmaiņas, pamatojoties uz viena un tā paša īpašuma pārdošanu, tādējādi novēršot problēmu mēģināt ņemt vērā cenu atšķirības mājās ar atšķirīgām īpašībām. Atkārtotas pārdošanas metodes piedāvā arī precīzāku alternatīvu regresijas analīzei vai vidējās pārdošanas cenas aprēķināšanai pēc ģeogrāfiskā apgabala.
Atkārtotās pārdošanas metodes jēdzienu vispirms ieviesa Martins Beilijs, Ričards Muts un Hjū Nūrts 1963. gadā, bet pēc tam tos modificēja Kārlis Liets un Roberts Šīlers 1980. gadu beigās.
Atkārtotās pārdošanas metode tomēr nekādā ziņā nav nevainojama. Viens no tā galvenajiem trūkumiem ir tas, ka tajā nav uzskaitītas mājas, kuras pārskata periodā tika pārdotas tikai vienu reizi.
Cits ir fakts, ka īpašums, kas tiek pārdots divos dažādos laikos parauga periodā, var nebūt identisks. Iespējams, ka vienas un tās pašas mājas stāvoklis ir ievērojami pasliktinājies vai tā ir tikusi ievērojami rekonstruēta, ietekmējot tās salīdzināmību.
Atkārtotas pārdošanas metodes piemēri
Varbūt vispazīstamākais mājokļu indekss, kas paļaujas uz atkārtotas pārdošanas metodi, ir S&P CoreLogic Case-Shiller nacionālais mājas cenu indekss. Case-Shiller indekss mēra izmaiņas ASV dzīvojamo māju tirgū, izsekojot to vienģimeņu māju pirkšanas cenu un tālākpārdošanas vērtību, kuras ir bijušas pakļautas vismaz diviem neatkarīgiem darījumiem.
Indekss neņem vērā jaunos būvniecības objektus, dzīvokļu celtniecību un kopuzņēmumus, kā arī izslēdz darījumus, kas nav saistīti ar ieročiem, piemēram, māju pārdošana starp ģimenes locekļiem par cenām, kas zemākas par tirgus cenām.
Pie citiem indeksiem, kas izmanto atkārtotas pārdošanas metodi, ietilpst Federālās mājokļu finanšu aģentūras (FHFA) ikmēneša māju cenu indekss (HPI), kura pamatā ir Fannie Mae un Freddie Mac dati par vienģimenes māju pārdošanas cenām un refinansēšanas novērtējumiem, kā arī First American. CoreLogic LoanPerformance mājas cenu indekss, kas aptver plašāku ģeogrāfisko apgabalu nekā Case-Shiller vai FHFA indeksi. Kanādas lielākajā mājas cenu indeksā - Nacionālajā kompozīto māju cenu indeksā - tiek izmantota arī atkārtotas pārdošanas metode.
Indeksi, piemēram, šie, parasti ziņo par mājas cenu izmaiņām salīdzinājumā ar iepriekšējo mēnesi, ceturksni un gadu. Mājokļu cenu pieaugums norāda uz pieprasījuma pieaugumu, savukārt cenu kritums nozīmē pieprasījuma samazināšanos.
