Satura rādītājs
- Neatmaksājamas avansa maksas
- Noma-opcija pret nomu-pirkšana
- Vienojoties par pirkuma cenu
- Īres maksas piemērošana pilnvarotajam
- Mājokļa uzturēšana īrei
- Īpašuma pirkšana
- Ideāls kandidāts, kuru īrē
- Pirms līguma parakstīšanas
- Grunts līnija
Ja jūs esat tāds pats kā vairums māju pircēju, jums būs nepieciešama hipotēka, lai finansētu jaunas mājas iegādi. Lai kvalificētos, jums ir jābūt labai kredītreitingam un skaidras naudas iemaksai. Bez tiem tradicionālais ceļš uz māju īpašumtiesībām var nebūt risinājums.
Tomēr ir arī alternatīva: īres līgums, saskaņā ar kuru jūs īrējat māju uz noteiktu laiku ar iespēju to iegādāties pirms nomas termiņa beigām. Īres līgumi, kas sastāv no divām personām, sastāv no divām daļām: standarta nomas līguma un pirkšanas iespējas. Šeit ir paskaidrots, ko vajadzētu skatīties un kā darbojas īres process. Tas ir sarežģītāk nekā īre, un, lai aizsargātu savas intereses, jums būs jāveic papildu piesardzības pasākumi. To darot, jūs varēsit uzzināt, vai darījums ir laba izvēle, ja vēlaties iegādāties māju.
Taustiņu izņemšana
- Nomas līgums ar pašu nomu ir darījums, kurā jūs apņematies īrēt īpašumu noteiktam laika posmam ar iespēju to iegādāties pirms nomas termiņa beigām. Īres līgumi ar pašu nomu ietver standarta nomas līgumu, kā arī iespēja iegādāties īpašumu vēlāk. Saprotiet, ka nomas līguma līgumi dod jums tiesības iegādāties māju, kad beidzas nomas termiņš, savukārt nomas pirkuma līgumos jums to ir jāiegādājas.Jūs maksājat īri visā nomas laikā un dažos gadījumos pirkuma cenai tiek piemērota procentuāla daļa no maksājuma. Ar dažiem nomas līgumiem, kas saistīti ar nomu, jums var nākties uzturēt īpašumu un maksāt par remontu.
Mājas, ko īrējat: kā process darbojas
Neatmaksājamas avansa maksas
Noslēdzot īres līgumu, jūs (kā pircējs) maksājat pārdevējam vienreizēju, parasti neatmaksātu avansa maksu, ko sauc par opcijas maksu, opcijas naudu vai opcijas atlīdzību. Šī maksa dod jums iespēju iegādāties māju nākotnē līdz noteiktam datumam. Opcijas maksa bieži ir apspriežama, jo tur nav standarta likmes. Tomēr maksa parasti svārstās no 2, 5% līdz 7% no pirkuma cenas.
Noma-opcija pret nomu-pirkšana
Ir svarīgi atzīmēt, ka pastāv dažādi īres līgumu veidi, daži ir patērētājiem draudzīgāki un elastīgāki nekā citi. Nomas līguma līgumi dod jums tiesības, bet ne pienākumu pirkt māju, kad nomas termiņš beidzas. Ja jūs nolemjat īpašumu nepirkt nomas beigās, opcija vienkārši beidzas un jūs varat doties prom, neuzliekot pienākumu turpināt maksāt īri vai pirkt.
Uzmanies no nomas pirkuma līgumiem. Izmantojot tos, jums var būt juridiski noteikts pienākums pirkt māju nomas beigās, neatkarīgi no tā, vai varat atļauties vai nē. Lai būtu iespēja pirkt bez saistībām, tam jābūt nomas līguma līgumam. Tā kā legāļu valodu var būt grūti atšifrēt, vienmēr ir ieteicams pirms kaut kā parakstīšanas pārskatīt līgumu ar kvalificētu nekustamo īpašumu advokātu, lai jūs zināt savas tiesības un tieši to, ko jūs iedziļināties.
Vienojoties par pirkuma cenu
Īres līgumos būtu jānorāda, kad un kā tiek noteikta mājas pirkuma cena. Dažos gadījumos jūs un pārdevējs vienosies par pirkuma cenu, parakstot līgumu, bieži par augstāku cenu nekā pašreizējā tirgus vērtība. Citās situācijās cenu nosaka, kad beidzas nomas termiņš, pamatojoties uz īpašuma toreizējo tirgus vērtību. Daudzi pircēji dod priekšroku “fiksēt” pirkuma cenu, it īpaši tirgos, kur māju cenas pieaug.
Īres maksas piemērošana pilnvarotajam
Jūs maksājat īri visā nomas laikā. Jautājums ir par to, vai katra maksājuma daļa tiek piemērota iespējamai pirkuma cenai. Piemēram, ja trīs mēnešus katru mēnesi maksājat 1200 USD īri un 25% no tā tiek ieskaitīti pirkumā, jūs nopelnīsit USD 10 800 īres kredītu (USD 1200 x 0, 25 = 300 USD; 300 USD x 36 mēneši = 10 800 USD). Parasti nomas maksa ir nedaudz augstāka par teritorijas pašreizējo likmi, lai kompensētu saņemto īres kredītu. Bet pārliecinieties, ka zināt, ko jūs saņemat, maksājot šo prēmiju.
Dažos līgumos visu vai daļu no naudas, kas jums jāmaksā, var izmantot iespējamai pirkuma cenai, noslēdzot pirkumu.
Mājokļa uzturēšana īrei
Atkarībā no līguma noteikumiem, iespējams, esat atbildīgs par īpašuma uzturēšanu un remonta samaksu. Parasti tā ir saimnieka atbildība, tāpēc uzmanīgi izlasiet sava līguma smalko druku. Tā kā pārdevēji galu galā ir atbildīgi par visām māju īpašnieku asociācijas maksām, nodokļiem un apdrošināšanu (galu galā tā joprojām ir viņu māja), viņi parasti izvēlas segt šīs izmaksas. Jebkurā gadījumā jums būs nepieciešama īrnieka apdrošināšanas polise, lai segtu zaudējumus personīgajam īpašumam un nodrošinātu atbildību, ja kāds tiek ievainots, atrodoties mājās, vai ja jūs kādu nejauši ievainojat.
Pārliecinieties, ka apkopes un remonta prasības ir skaidri noteiktas līgumā (lūdziet advokātam izskaidrot jūsu atbildību). Īpašuma uzturēšana, piemēram, zāliena pļaušana, lapu grābšana, notekcauruļu tīrīšana utt., Ļoti atšķiras no bojāta jumta nomaiņas vai elektrības pieslēgšanas kodēšanai. Neatkarīgi no tā, vai jūs būsit atbildīgs par visu vai tikai pļaujamo zālienu, pirms mājas parakstīšanas pārbaudīsiet māju, pasūtīsiet novērtējumu un pārliecinieties, ka īpašuma nodokļi ir atjaunināti.
Īpašuma pirkšana
Tas, kas notiek, beidzoties līgumam, daļēji ir atkarīgs no tā, kāda veida līgumu jūs parakstījāt. Ja jums ir nomas līguma līgums un vēlaties iegādāties īpašumu, jums, iespējams, būs jāsaņem hipotēka (vai cits finansējums), lai pārdevējam samaksātu pilnā apmērā.
Un otrādi, ja jūs nolemjat māju nepirkt vai nespējat nodrošināt finansējumu līdz nomas termiņa beigām, opcija zaudē spēku un jūs pārceļaties no mājām tāpat kā tad, ja īrējat citu īpašumu. Jūs, visticamāk, zaudēsit līdz tam brīdim samaksāto naudu, ieskaitot izvēles naudu un nopelnīto īres kredītu, taču jums nebūs pienākuma turpināt īrēt vai pirkt māju.
Izturieties pret procesu tāpat kā jūs, ja jūs tieši pērkat māju: veiciet pienācīgu rūpību, izpētiet apkārtni, salīdziniet cenas ar citām tuvējām mājām, izpētiet līgumu un izpētiet pārdevēja vēsturi.
Ideāls kandidāts, kuru īrē
Īres maksa par nomu var būt lielisks risinājums, ja esat cerīgs māju īpašnieks, bet finansiālā ziņā neesat gatavs. Šie līgumi dod jums iespēju sakārtot savas finanses, uzlabot kredītreitingu un ietaupīt naudu iemaksai, “ieslēdzot” māju, kurai vēlaties piederēt. Ja opcijas nauda un / vai procents no nomas maksas iet uz pirkuma cenu, ko viņi bieži arī dara, jums arī ir jāveido savs kapitāls.
Lai arī īres līgumi parasti tiek veidoti pret cilvēkiem, kuri nevar saņemt atbilstošus aizdevumus, ir otra kandidātu grupa, kuru īres un pašnodarbinātības nozare lielākoties nav ievērojusi: cilvēki, kuri nevar saņemt hipotēku dārgi, neatbilstīgi aizdevumu tirgi. “Augsto izmaksu pilsētu nekustamā īpašuma tirgos, kur standartaprīkojumā ir aizvietojami (neatbilstīgi) aizdevumi, ir liels pieprasījums pēc labāka risinājuma finansiāli dzīvotspējīgiem, kredītvērtīgiem cilvēkiem, kuri vēl nevar saņemt vai nevēlas saņemt hipotēku., ”Saka Marjorie Scholtz, Verbhouse dibinātājs un izpilddirektors, Sanfrancisko balstīts uzņēmums, kas no jauna definē īres maksu savam tirgum.
"Tā kā mājokļu cenas palielinās un arvien vairāk pilsētām tiek noteiktas cenas, kas neatbilst atbilstošajiem aizdevumu limitiem un tiek izmantotas īsos aizdevumos, problēma pāriet no patērētājiem uz mājokļu finansēšanas nozari, " saka Scholtz. Izmantojot stingras automātiskās parakstīšanas vadlīnijas un 20% līdz 40% iemaksas prasības, pat finansiāli spējīgiem cilvēkiem var būt grūtības iegūt finansējumu šajos tirgos.
“Jebkas neparasts - piemēram, ienākumos - labu ienākumu guvējiem piešķir“ ārēju ”statusu, jo apdrošinātāji tos nevar kārtīgi ievietot kastē, ” saka Scholtz. Tas ietver cilvēkus, kuriem ir netradicionāli ienākumi, kuri ir pašnodarbināti vai līgumdarbinieki vai kuriem ir neizveidots ASV kredīts (piemēram, ārvalstu pilsoņi) - un tie, kuriem vienkārši trūkst milzīgo 20% līdz 40% iemaksu banku, kas prasa neatbilstīgus aizdevumus.
Tirgi ar augstām cenām nav acīmredzamā vieta, kur atradīsit īrēt īpašumus, kas padara Verbhouse neparastu. Bet visiem potenciālajiem māju īrējumiem pašiem būtu izdevīgi mēģināt ierakstīt tā patērētājam raksturīgās iezīmes īres un īpašumtiesību līgumos: Opcijas maksa un katra īres maksājuma daļa nopirkšanas cenu samazina par dolāru par dolāru, īres un pirkuma cena tiek fiksēta uz laiku līdz pieciem gadiem, un dalībnieki var veidot kapitālu un iegūt tirgus novērtējumu, pat ja viņi nolemj nepirkt. Pēc Scholtz vārdiem, dalībnieki var “izņemt naudu” par patieso tirgus vērtību: Verbhouse pārdod māju un dalībnieks saglabā tirgus vērtības pieaugumu plus jebkurš pašu kapitāls, ko viņi ir uzkrājuši, veicot īres “pirkšanas” maksājumus.
Pirms līguma parakstīšanas
Pat ja jūs īrēsit pirms pirkšanas, ir laba ideja ievērot tādu pašu rūpību kā tad, ja jūs mājās pērkat tieši. Ja apsverat iespēju īrēt īpašumu, pārliecinieties, ka:
- Izvēlieties pareizos noteikumus. Slēdziet nomas izvēles līgumu, nevis nomas pirkuma līgumu. Iegūt palīdzību. Pieņemiet darbā kvalificētu nekustamā īpašuma juristu, kurš izskaidros līgumu un palīdzēs jums izprast savas tiesības un pienākumus. Jūs varētu vēlēties pirms parakstīšanas pārrunāt dažus jautājumus vai izvairīties no darījuma, ja tas jums nav pietiekami labvēlīgs. Izpētiet līgumu. Pārliecinieties, ka saprotat: opcijas maksas un nomas maksas termiņus (kad pienāk), un cik daudz no tiem attiecas uz pirkuma cenu, kā tiek noteikta pirkuma cena, kā izmantot jūsu izvēles iespēju (piemēram, pārdevējs var pieprasīt jums iepriekš rakstiski brīdināt par nodomu iegādāties) par mājdzīvnieku atļaušanu, kas ir atbildīgi par uzturēšanu, māju īpašnieku asociācijas nodevām, īpašuma nodokļiem un tamlīdzīgi. Mājas izpēte. Pasūtiet neatkarīgu novērtējumu, iegūstiet īpašuma pārbaudi, pārliecinieties, ka īpašuma nodokļi ir atjaunināti, un pārliecinieties, ka īpašumam nav apgrūtinājumu. Izpētiet pārdevēju. Pārbaudiet pārdevēja kredīta pārskatu, lai meklētu finansiālo problēmu pazīmes, un iegūstiet pārskatu par īpašumtiesībām, lai uzzinātu, cik ilgi pārdevējam ir piederējis īpašums - jo ilgāk viņi tam piederējuši un jo vairāk kapitāla, jo labāk. Pārbaudiet vēlreiz. Ar kādiem nosacījumiem jūs zaudētu iespēju iegādāties īpašumu? Saskaņā ar dažiem līgumiem jūs zaudējat šīs tiesības, ja kavējaties tikai ar vienu īres maksu vai ja jūs rakstiski nepaziņojat pārdevējam par nodomu iegādāties.
Grunts līnija
Īres maksa, kas paredzēta pašiem, ļauj potenciālajiem mājas pircējiem uzreiz pārcelties uz dzīvi mājā, vairākus gadus strādājot pie kredītreitingu uzlabošanas un / vai ieekonomējot iemaksu, pirms mēģināt iegūt hipotēku. Protams, saskaņā ar līgumu par īri pašam ir jāievēro noteikti nosacījumi. Pat ja nekustamo īpašumu aģents palīdz šajā procesā, pirms kaut ko parakstāt, ir svarīgi konsultēties ar kvalificētu nekustamā īpašuma juristu, kurš var izskaidrot līgumu un jūsu tiesības.
