Kas ir nekustamā īpašuma hipotēku investīciju vadība (REMIC)?
Nekustamā īpašuma hipotēku investīciju kanāls (REMIC) ir īpašam nolūkam izveidots uzņēmums (SPV), ko izmanto hipotēku kredītu apvienošanai un hipotēku nodrošinātu vērtspapīru (MBS) emisijai.
Taustiņu izņemšana
- Nekustamā īpašuma hipotēku ieguldījumu kanāls (REMIC) ir īpašam nolūkam izveidots uzņēmums (SPV), ko izmanto hipotēku kredītu apvienošanai un ar hipotēku nodrošinātu vērtspapīru (MBS) emisijai. nekustamā īpašuma hipotēku investīciju kanālu (REMIC) var organizēt kā personālsabiedrību, trasta, korporāciju vai asociāciju, un tas ir atbrīvots no federālajiem nodokļiem.
Izpratne par nekustamā īpašuma hipotēku investīciju kanālu (REMIC)
Nekustamā īpašuma hipotēku ieguldījumu sabiedrības tur komerciālas un dzīvojamas hipotēkas uzticībā un izdod ieguldītājiem šīs vērtspapīrotās hipotēkas. Līdzīgi kā nodrošinātas hipotēku saistības (TKO), REMIC sadala dažādas individuālas hipotēkas portfeļos, pamatojoties uz risku un termiņu, pēc tam emitējot obligācijas vai citus vērtspapīrus ieguldītājiem. Pēc tam šie vērtspapīri tiek tirgoti hipotēku sekundārajā tirgū.
REMIC pirmo reizi atļāva ar 1986. gada Nodokļu reformas likumu. Nekustamā īpašuma hipotēku ieguldījumu kanālu var organizēt kā personālsabiedrību, trastu, korporāciju vai asociāciju. REMIC ir federāli subjekti, kas ir atbrīvoti no nodokļiem, lai gan ieguldītājiem joprojām piemēro individuālo ienākuma nodokli. REMIC statuss, kas atbrīvots no nodokļiem, var tikt zaudēts, ja tā kopfonda aizdevums tiek aizstāts ar citu aizdevumu. Federālie noteikumi pieprasa, lai aizdevumi dotajā baseinā būtu nemainīgi. Citiem vārdiem sakot, aizdevumus nevar būtiski mainīt vai apmainīt pret dažādiem aizdevumiem ar jauniem noteikumiem.
Fannie Mae un Freddie Mac ir daži no ievērojamākajiem REMIC izdevējiem.
Problēmas ar nekustamā īpašuma hipotēku investīciju kanālu (REMIC)
Ierobežojumus var noteikt komerciālā nekustamā īpašuma aizdevumiem, kurus REMIC ir vērtspapirizējuši. Ja īpašuma īpašnieks būtu ieinteresēts veikt uzlabojumus īpašumā, uz kuru attiecas šāds aizdevums, viņi varētu saskarties ar ierobežojumiem, kas viņiem liedz rīkoties. Plānotie atjaunošanas darbi var būtiski mainīt aizdevuma nodrošinājuma vērtību, kas nebūtu atļauta. Tika iesniegti priekšlikumi, lai mainītu noteikumus, kas ierobežo un ierobežo šādus atjaunošanas darbus. Mērķis bija ļaut nekustamā īpašuma īpašniekiem ar komerciāliem aizdevumiem, ko REMIC nodrošināja ar vērtspapīriem, veikt uzlabojumus un uzlabojumus, lai padarītu viņu īpašumus pievilcīgākus tirgum.
Piemēram, Kongresā tika ierosināts tiesību akts, kas tika pieņemts 2009. gada likumā par nekustamā īpašuma hipotēku ieguldījumu uzlabošanu. Paredzētais mērķis bija atjaunināt REMIC noteikumus, lai nemierīgu nekustamo īpašumu īpašniekiem ļautu mainīt īpašumu. Troubled Asset Relief Programmā (TARP) tā bija īpaši vērsta uz kvalificētām hipotēkām un īpašuma slēgšanu.
Ierosinātajā tiesību aktā bija ietverta deklarācija, ka īpašuma izmaiņas ar šādiem noteikumiem netiks uzskatītas par aizliegtām darbībām, kā norādījis Iekšējais ieņēmumu dienests. Interese par REMIC arī turpmāk tiks uzskatīta par regulāru procentu likmi, un ieņēmumi, kas gūti, modificējot īpašumu, tiks apstrādāti tāpat kā tad, ja tos saņemtu ar kvalificētu hipotēku palīdzību.
