Kas ir dalības hipotēka
Dalības hipotēka ir tāda veida hipotēka, kas ļauj aizdevējam dalīties ar daļu no īpašuma ienākumiem vai no tālākpārdošanas gūtiem ienākumiem. Tādējādi aizdevējs pirkumā kļūst par kapitāla partneri, nevis tikai par hipotēku emitentu. Apmaiņā pret zemāku aizdevuma procentu likmi aizdevējs ņems daļu no neto darbības ienākumiem (NOI).
Dalības hipotēka
Līdzdalības hipotēkas, kuras bieži novēro darījumos ar nekustamo īpašumu, paredz ienākumus no nomas. Komerciālais īpašums ietver biroju ēkas vai dzīvokļu kompleksu. Puses sadalīs neto pamatdarbības ienākumus, kas ir ieņēmumu no īpašuma ekspluatācijas summa, no kuras atskaitīti pamatdarbības izdevumi. Parasti peļņas sadalījums būtu 55/45, ja aizdevējs saņemtu mazāku daļu. Arī aizdevējs saņem daļu no tālākpārdošanas ieņēmumiem, bieži vien visas peļņas, kas pārsniedz noteiktu etalonu, ieskaitot aizdevuma pamatsummas atmaksu.
Kāpēc kredītņēmējs vēlas saņemt hipotēku līdzdalībai
Dalības hipotēkas priekšrocība aizņēmējam ir zemāka procentu likme, ko pieprasa aizdevējs, kurš kompensē samazinātas peļņas no aizdevuma ar ienākumu ieņēmumu plūsmu un nākotnes pārdošanas ieņēmumiem. No aizņēmēja viedokļa līdzdalības aizdevumi ir līdzīgi ievada sākotnējām likmēm, ko piedāvā ar regulējamu procentu likmes hipotēku (ARM). Atšķirība ir tā, ka zemā likme ir stabila visā aizdevuma laikā.
Protams, aizņēmējs atsakās no daudz kapitāla, apmaiņā pret šo zemāko likmi. Bet atkarībā no darījuma struktūras, procentu ietaupījumi varētu labi kompensēt pašu kapitāla zaudējumu. Tuvākajā laikā tas varētu dot iespēju aizņēmējam attīstīt nozīmīgāku īpašumu, nekā viņš citādi varētu atļauties.
Aizdevēja perspektīva
Dalības hipotēku emitenti bieži ir netradicionālie aizdevēji. Tie varētu būt uzņēmēji, kas meklē ieguldījumus nekustamajā īpašumā, neradot grūtības pašiem attīstīt vai uzturēt īpašumus; dalības hipotēkas ļauj viņiem būt klusiem partneriem. Dažreiz aizdevēji ir pensiju fondi, kas meklē kvalitatīvus ieguldījumus, kas atdod vairāk nekā obligācijas, bet kuriem nav akciju nepastāvības.
Īpaša apelācija pensiju fondiem ir iebūvētā inflācijas pierādīšana līdzdalības hipotēkām. Lielākajā daļā pensiju ir iekļautas dzīves dārdzības korekcijas (COLA), kas palielina izmaksas inflācijas laikā. Tā kā nekustamā īpašuma cenas parasti seko inflācijai, līdzdalības hipotēkas nodrošina augstāku kapitāla atdevi inflācijas periodos.
Cita uzmanība kreditoriem ir naudas plūsmas uzraudzības problēma. Viņiem jāpārbauda aizņēmēja grāmatas, lai pārliecinātos par deklarēto neto ieņēmumu precizitāti. Pretējā gadījumā aizdevējs nezināt, vai izstrādātājs palielina izdevumus, lai ziņotu par zemākiem neto ienākumiem. Turklāt attīstītājs varētu samazināt uzlabojumus vai pat drošības elementus, jo viņš sedz visu remontu izmaksas, bet saņem tikai daļu no neto ienākumiem, kas ir morāla kaitējuma forma.
