Kas ir negatīvie punkti
Negatīvi punkti ir atlaides, ko aizdevēji maksā hipotēkām nekustamo īpašumu brokeriem vai aizņēmējiem. Šī sistēma daudziem, kas nevarēja atļauties segt izmaksas, sedz mājas iegādi. Tomēr hipotēkām ar negatīviem punktiem parasti ir augstāka procentu likme. Negatīvo punktu izteiksme ir procentos no pamatsummas. Pamatsumma ir oriģināla, aizņemta naudas summa.
Negatīvu punktu sadalīšana
Hipotēku brokerim samaksātās atlaides sauc par ienesīguma likmes prēmijām (YSP) un ir daļa no hipotēku brokera kompensācijas. Ja atlaide ir aizņēmēja kredīts, to var izmantot, lai segtu dažus aizdevuma norēķinus vai slēgšanas izmaksas. Šī aizņēmēja negatīvo punktu izmantošana ir pazīstama kā bezmaksas hipotēka. Aizņēmējam kreditētā summa nedrīkst pārsniegt norēķinu izmaksas, un tā nevar būt pirmā iemaksa. Negatīvos punktus var izmantot, lai segtu dažas vienreizējas slēgšanas izmaksas, piemēram, bankas un īpašumtiesību nodevas, bet nevar izmantot, lai segtu periodiskus izdevumus, piemēram, procentus vai īpašuma nodokli.
Negatīvie punkti ir veids, kā aizņēmējiem, kuriem ir maz naudas vai nav naudas, lai samaksātu norēķinu izmaksas, iegūst hipotēku. Tomēr negatīvo punktu izmantošanas ekonomika ir atkarīga no aizņēmēja laika horizonta. Ja aizņēmējs plāno turēt hipotēku īsu laiku, var būt ekonomiski izvairīties no avansa izmaksām apmaiņā pret salīdzinoši augstāku procentu likmi. Ja aizņēmējs plāno turēt hipotēku ilgāku laiku, visticamāk ir ekonomiski izdevīgāk samaksāt avansa norēķinu izmaksas apmaiņā pret zemāku procentu likmi.
Negatīvu punktu piemērs
Negatīvu punktu piemērošana hipotēkai palielina procentu likmi, bet var samazināt slēgšanas izmaksas. Ja aizņēmējs pieņem vienu negatīvu punktu, aizdevējs varētu paaugstināt procentu likmi par 0, 25%, bet dot aizņēmējam 1% no aizdevuma kā kredītu pret slēgšanas izmaksām.
Piemēram, aizņēmējs vēlas iegādāties USD 1 000 000 hipotēkas aizdevumu, lai nopirktu māju. Citāts aizdevumam ar 5% procentu likmi un diviem negatīviem punktiem dotu 20 000 USD lielu atlaidi, kas tiktu piemērota aizdevuma slēgšanas izmaksām (USD 1 000 000 x 2% = 20 000 USD).
Tradicionālāka aizdevuma struktūra vienai un tai pašai mājas iegādes summai varētu būt aizdevums ar 4% procentiem un viena punkta pirmā iemaksa. Izmantojot šo aizdevumu, ir zemāka procentu likme, taču tā prasa, lai aizņēmējs samaksātu iemaksu 10 000 USD apmērā.
Daži hipotēku brokeri var neinformēt patērētājus par negatīvu punktu aizdevumu pieejamību. Šie brokeri, iespējams, vairāk uztraucas par viņu komisiju par darījumu. Tā kā pie 5% aizdevuma brokeris atzīmētu hipotēku un saglabātu negatīvo punktu summu kā kompensāciju par aizdevuma starpniecību.
