Kas ir tikai kompensācija?
Tikai kompensācija attiecas uz kompensāciju, ko indivīdi saņem, kad valdība konfiscē viņu īpašumu publiskai lietošanai. Piemēram, kad pagājušā gadsimta piecdesmitajos gados tika uzbūvēta valsts automaģistrāļu sistēma, daudziem māju īpašniekiem tika atsavināti īpašumi, jo valdībai bija nepieciešama zeme, lai izveidotu starpvalstu šoseju sistēmu.
Taisnīgu kompensācijas līdzekli nodrošina Piektā labojuma veikšanas klauzula, un to parasti uzskata par patieso tirgus vērtību. Tomēr to, ko valdība uzskata par taisnīgu kompensāciju, persona, kuras īpašums tiek arestēts, nevar uzskatīt par “taisnīgu”. Valdības spēja ņemt privātu īpašumu publiskai lietošanai tiek saukta par izcilu domēnu.
Taustiņu izņemšana
- Īpašniekiem tiek maksāta tikai kompensācija par personiskā īpašuma vai zemes likumīgu atsavināšanu. Tas ir juridiski noteikts Piektajā grozījumā paredzētajā noteikumā. Īpašnieku īpašniekiem tiek maksāta patiesā tirgus vērtība par viņu īpašumu, bet bieži vien var noteikt, kāda ir patiesā tirgus vērtība. ir grūti. Īpašuma vērtības noteikšanai tiek izmantotas dažādas metodes, kas ietver tirgus pieeju, ienākumu pieeju un izmaksu pieeju.
Izpratne tikai par kompensāciju
Tikai kompensācijas ideja ir labot indivīda īpašumu, it kā īpašums nebūtu noticis. Tas nozīmē īpašuma patiesās tirgus vērtības samaksu.
Tomēr personas, kuras zaudē māju, ievērojot domēna aktu, īpašuma patieso tirgus vērtību nevar uzskatīt par tikai zaudējumu atlīdzību, jo tajā nav ņemts vērā laiks, stress un izmaksas, kas rodas, pārceļoties uz jaunu īpašumu. Tikai kompensācijā netiek ņemts vērā apkārtnes sociālo saišu zaudējums vai emocionālās saites, kas īpašniekam var būt ar īpašumu. Patiesā vērtība bieži tiek apstrīdēta ievērojamos domēnu gadījumos.
Taisnīgas kompensācijas faktori
Nosakot tikai kompensāciju, tiek ņemti vērā šādi jautājumi:
Zemes patiesā tirgus vērtība
Cenu, ko īpašnieks saņemtu, ja viņi būtu gatavi, nevis piespiedu kārtā, pārdot zemi, var izmantot, lai palīdzētu noteikt zemes patieso tirgus vērtību. Piemēram, ja zemes īpašnieks nolemtu, ka vēlas nozīmīgāku zemes gabalu un izsolītu savu esošo īpašumu, izsoles pārdošanas cenu uzskatītu par patieso tirgus vērtību.
Zemes uzlabošanas patiesā tirgus vērtība
Zemes uzlabošana attiecas uz būvēm, kas uzlabo atsavinātās zemes vērtību. Zemes uzlabošanā var ietilpt savrupmājas, kūtis un atsevišķas garāžas. Jāņem vērā arī nemateriālie zemes uzlabojumi. Piemēram, zemi netālu no teritorijas ar dabas resursiem var uzskatīt par zemes uzlabojumu.
Atlikumu bojājumi
Ja tiek atsavināta tikai daĜa īpašuma, atlikumu bojājumi attiecas uz zaudējumiem, kas atlikušajam īpašumam radušies konfiskācijas rezultātā. Atlieku bojājumi var ietvert nespēju izmantot vislabāko zemes daļu, jebkādas zemes izmaiņas vai formas un zemes jauno tuvumu sabiedriskajai infrastruktūrai, piemēram, ceļiem vai komunālajam aprīkojumam.
Ieguvumi
Lai arī retāk nekustamā īpašuma īpašnieki var gūt labumu no zemes arestēšanas. Piemēram, ja daļa no īpašnieka zemes tiek konfiscēta jaunam apkalpes ceļam, kas ļauj īpašumu sadalīt sīkāk, šo pabalstu var izmantot, lai kompensētu kopējo saņemto kompensāciju.
Īpašuma novērtēšanas metodes
Īpašuma novērtēšanai izcilā domēna lietā ir trīs vispārpieņemtas metodes. Tajos ietilpst:
1. Tirgus pieeja
Tirgus pieeja ir diezgan vienkārša, jo atsavinātais īpašums tiek salīdzināts ar nesenajiem nekustamā īpašuma pārdošanas darījumiem ar līdzīgām īpašībām. Šo metodi parasti izmanto, lai novērtētu dzīvojamos īpašumus.
2. Ienākumu pieeja
Ienākumu pieeju vislabāk izmanto īpašumiem, kas rada ienākumus. Šajos gadījumos vispirms jānosaka ienākumi no pamatdarbības. Tad vērtības iegūšanai izmanto ienākumus un kapitalizācijas likmi.
3. Izmaksu pieeja
Izmaksu pieejā tiek ņemta vērā ļoti specifiska īpašuma struktūra, kas ir pietiekami unikāla, lai īpašniekam tā būtu jāatjauno jebkurā turpmākajā īpašumā. Tiek ņemta vērā tukšās zemes vērtība, pieskaitot jaunās struktūras nomaiņas izmaksas un atskaitot pašreizējās struktūras nolietojumu.
