Procentu likmju ietekme uz ieguldījumu fondiem

Nekustamā īpašuma ieguldījumu trestam (REIT) ir jāizmaksā vismaz 90% no ar nodokli apliekamās peļņas kā dividendes akcionāriem, kas padara REIT par samērā augstas ienesīguma instrumentiem. Faktiski no kopējās atdeves viedokļa - dividendes plus cenu pieaugums - REIT rīkojas kā parasti maza kapitāla uzņēmumi. Bet atšķirībā no maza kapitāla vērtspapīriem, lielāko daļu no gaidāmā REIT ienākuma gūst nevis cenu pieaugums, bet dividendes. Faktiski vidēji apmēram divas trešdaļas no REIT ienākumiem nāk no dividendēm. Viens no negatīvajiem aspektiem ieguldītājiem ir tas, ka REIT kā augsta ienesīguma ieguldījums var būt jutīgs pret procentu likmju izmaiņām., mēs izpētīsim šīs attiecības. (Pamatinformāciju skatiet sadaļā Kas ir REIT ?)

Salīdzinoši augstas ražas

1. attēlā mēs parādām katras REIT nozares vidējo ienesīgumu no 2004. gada septembra, kā piemēru tam, kādu risku REIT var radīt. Katras joslas augšdaļa ir ar 75% ražu; apakšā ir 25% raža; un pārtraukums no zaļas uz zilu vidū ir vidējā raža.

1. attēls. Ienesīgums dažādās REIT nozarēs

Var redzēt, ka raža ir atkarīga no nozares. Kopš 2004. gada septembra vidējā raža starp visiem REIT (vistālāk esošā josla labajā pusē) bija aptuveni 5, 5%, bet ražas bija izkliedētas: 25% raža (zilās daļas apakšdaļa) bija aptuveni 4% un 75% raža bija vairāk nekā 6, 5% (zaļās daļas augšdaļa). Tas nozīmē, ka tikai puse no REIT ienesīguma bija no 4% līdz 6, 5%, bet otra puse no REIT ienesīguma atradās ārpus šī diapazona. Tajā pašā laikā ASV valdības ilgtermiņa kases ienesīgums bija mazāks par 5%. Tas liek domāt, ka, ja jūsu mērķis ir ienākumi, jūs varētu darīt labāk ar REIT, taču jūs uzņemtos papildu risku.

REIT kopējais ienesīgums, salīdzinot ar procentu likmēm

Parastā gudrība saka, ka augstākas likmes REITs parasti ietekmē slikti. Vispopulārākais REIT indekss ir NAREIT Equity REIT indekss. 2. attēlā ir salīdzināta NAREIT indeksa vērtība ar 10 gadu valsts kases obligāciju (T obligāciju) no 1972. gada sākuma līdz gandrīz 2004. gada beigām:

2. attēls - Autortiesību NAREIT indekss

Gada peļņa par periodu, kas beidzas 2004. gada septembrī

1 gads	2 gads	3 gads	4 gads	5 gads	6 gads	7 gads
25, 6%	26%	20, 4%	18, 6%	18, 8%	13, 7%	9, 2%

1. tabula

REIT cenas atgriešanās salīdzinājumā ar procentu likmēm Diemžēl mēs droši vien varam pieņemt, ka šādus pagātnes ienākumus visā nozarē kopumā ilgtermiņā nevar atkārtot. Īstermiņā būs izņēmumi.

Koncentrēsimies tikai uz REIT akciju cenu komponentu. Zemāk 3. attēlā mēs salīdzinām tās pašas 10 gadu valsts kases obligāciju likmes ar tikai cenu indeksu. Citiem vārdiem sakot, mēs izslēdzam dividendes un izolējam tikai no cenu izmaiņām, lai redzētu, kas notiktu ar 100 USD, ja tas tiktu ieguldīts 1972. gadā.

3. attēls. Autortiesību fondi no darbībām (FFO).

Lai arī šādus ieguvumus varētu atkārtot, turpinot, maz ticams. Turklāt ir pilnīgi iespējams, ka cenas varētu atgriezties pie iepriekšējiem reizinājumiem (piemēram, cena kā FFO reizinājums).

Otrkārt, vidēja termiņa procentu likme ir zema pēc vēsturiskiem standartiem. Pilnīgi iespējams, ka šī procentu likme palielināsies. Ja turpinātu iepriekš parādīto 15 gadu apgriezto korelāciju starp likmēm un REIT cenām, tad ciestu REIT cenas.

Kopsavilkums

Iepriekš apskatītais 15 gadu periods rāda, ka starp REIT cenām un procentu likmēm ir cieša apgriezta saistība. Vidēji būtu droši pieņemt, ka procentu likmju pieaugumu, visticamāk, apmierinās REIT cenu kritumi. Protams, nozaru reakcija būs atšķirīga. Piemēram, daži apgalvo, ka dzīvojamo un biroju REIT gadījumā procentu likmju paaugstināšanās paaugstinātu REIT cenas, jo pieaugošās likmes atbilst ekonomikas izaugsmei un lielākam pieprasījumam. Bet jums būs jābūt selektīvam šādā vidē. Labās ziņas par REIT ir tas, ka augstās peļņas likmes ir sava veida riska ierobežošana pret cenu kritumu: ja jūs pērkat augstas ienesīguma REIT, cenu kritumu tikmēr mazinās lielie ienākumi.

Lai uzzinātu vairāk par REIT, skatiet sadaļu Nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta (REIT) un The REIT Way pamata novērtēšana .