Tā kā māju cenas pazeminās un nekustamā īpašuma tirgus ir nesakārtots, nekustamo īpašumu aģenti šajās dienās nav vispopulārākie speciālisti. Tā kā māju cenas turpina kristies, daudzi māju īpašnieki nevēlas maksāt nekustamā īpašuma aģentam par mājas pārdošanu, kas, visticamāk, viņiem nebūs rentabla neatkarīgi no tā, ko viņi dara. Nemaz nerunājot par to, ka ir daudz strīdu par to, cik lielu vērtību nekustamā īpašuma aģents patiesībā rada. (Lai iegūtu papildinformāciju, skatiet sadaļu Vai jums ir nepieciešams nekustamā īpašuma aģents? )
ATTĒLOS: 6 padomi, kā pārdot savu māju nederīgā tirgū
Lielākā daļa cilvēku ir dzirdējuši par labi publiskoto statistiku, kurā secināts, ka tad, kad nekustamā īpašuma aģenti pārdod savas mājas, viņi mēdz tos turēt tirgū ilgāk (apmēram 10 dienas) un saņem augstāku pārdošanas cenu (par aptuveni 3%) nekā tad, kad viņi pārdod mājas saviem klientiem. Šī statistika nāk no mežonīgi iecienītās 2005. gada grāmatas "Freakonomics", kuras autori ir Stīvens D. Levits un Stefans J. Dubners. Autori pieņem, ka tas notiek tāpēc, ka dažu papildu dolāru iegūšana pārdevējam neietekmē aģenta komisiju.
Diemžēl šī labi reklamētā statistika nesniedz sīkāku informāciju par to, kāpēc tas varētu būt, un šķiet, ka autori pieņem sliktāko. Tomēr ir daži mazāk nožēlojami iemesli, kāpēc nekustamā īpašuma aģents varētu iegūt augstāku cenu par savu māju. Šeit mēs apskatīsim monētas otru pusi un to, ko jūs no tā varat mācīties, neatkarīgi no tā, vai nolemjat nolīgt aģentu vai pats pārdot savu māju.
Iespaida veidošana
Ja svešinieks ietu jūsu mājās, kāds būtu viņu pirmais iespaids? Tā ir viena lieta, par kuru daudzi cilvēki kļūdās, pat ja viņi izmanto nekustamā īpašuma aģentu. Piemēram, populārajā A&E televīzijas šovā “Pārdod šo māju” potenciālajiem pircējiem tiek rādīti videoieraksti, kad viņi dodas ceļojumā pa māju, kuru māju īpašnieks izmisīgi vēlas pārdot. Parasti māju īpašniekus šokē svešinieku pirmie iespaidi par viņu mājām. Māja ir tās īpašnieka atspoguļojums, tāpēc īpašniekam ir saprotami grūti pieņemt, ka citi cilvēki mājas dekoru, tīrību vai pat mājas smaržu uzskata par nepatīkamu. Nekustamā īpašuma aģents bieži vien ir pircēju un viņu sūdzību sūdzības par viņu apmeklētajām mājām, un tāpēc tas, iespējams, pievērsīsies svarīgai informācijai viņas mājās.
Pēc Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas teiktā, otrs lielākais iemesls, kāpēc mājas nepārdos, ir tas, ka mājas īpašnieks nav parūpējies par tādām detaļām kā, piemēram, lai māja būtu tīra un nepiesārņota, dekors būtu neitrāls un māja būtu "iestudēta" ", lai atskaņotu labākās iespējas. Lielākais iemesls, kāpēc mājas nepārdos, protams, ir cena. Mēs nonāksim pie tā nākamā. (Atklājiet dažas citas kļūdas, kas var neļaut jūsu mājām pārdot māju pārdodot ? Izvairieties no šīm kļūdām .)
Jūsu īpašuma novērtēšana
Tātad, vai nekustamā īpašuma aģenti patiešām pārdod augstākas cenas, pārdodot savas mājas? 2005. gadā Nacionālā nekustamo īpašumu asociācija atbildēja uz šo jautājumu, bet, tā kā ir ļoti maz datu, kas pārsniedz to, kas tika savākts par “Freakonomiku”, viņi nevarēja noliegt, ka šie dati varētu būt patiesi.
Tomēr viens no galvenajiem iemesliem tam, pēc nekustamo īpašumu ziņu sniedzēja Realty Times teiktā, ir tas, ka nekustamā īpašuma aģenti zina, kā novērtēt īpašumu pēc tā, kurš, iespējams, iegūs visaugstāko tālākpārdošanu. Tāpēc viņi, visticamāk, analizēs sev nopirkto īpašumu tālākpārdošanas vērtības, cenšoties nodrošināt augstāku tālākpārdošanas vērtību. (Uzziniet vairāk par to, kā izvēlēties īpašumu ar augstu tālākpārdošanas vērtību, sadaļā "Labas" 5 faktori .)
Cenas noteikšana
Saskaņā ar Nacionālās nekustamo īpašumu asociācijas datiem, māju pārdevēji bieži izvēlas savu māju pārdošanas cenu, pamatojoties uz trim faktoriem: vajadzību, ego vai alkatību. Īpaši grūtā nekustamā īpašuma tirgū, kādu mēs tagad redzam Amerikas Savienotajās Valstīs, pārdevēji bieži vēlas noteikt savu māju pēc tā, cik daudz viņiem ir jānoiet no pārdošanas, lai iegādātos jaunu īpašumu.
Diemžēl tam, kas pārdevējam jādara īpašumā, nav nekā kopīga ar tirgus apstākļiem, kurus parasti regulē piedāvājums un pieprasījums, kā arī citi ekonomiskie faktori. Tas pats attiecas uz pārdošanas cenām, kuras nosaka ego vai alkatība; tikai tāpēc, ka kaimiņa māja, kas tiek pārdota par augstāku cenu, nenozīmē, ka arī jums vajadzētu, ja vien jūsu mājas patiesi nav vērtīgākas vai nav mainījušies tirgus apstākļi.
Piedāvājuma pieņemšana
Pēdējais mīklas elements mājas pārdošanas ziņā ir izlemšana, kuru piedāvājumu ņemt. Levits un Dubners paziņo, ka viņu dati liecina, ka nekustamā īpašuma aģents "izturas" uz augstāku cenu uz savām mājām. Pieņemot, ka tā ir taisnība, ir svarīgi atcerēties, ka, pārdodot savu māju, lēmumu pieņēmējs ir nekustamā īpašuma aģents. Kad aģents pārdod klienta māju, pārdevējam ir jābūt vadītāja vietā, un aģentam ir jāsabalansē viņa vēlme iegūt cenu, kuru pārdevējs būs apmierināts, un vajadzība nodrošināt, ka mājas faktiski tiek pārdotas laikus - vai visiem.
Pārdodot savu māju, aģents var atļauties riskēt ar faktu, ka varētu rasties labāks piedāvājums - kaut arī šis plāns bieži tiks piedzīts, it īpaši, ja māja tirgū atrodas pārāk ilgi. Tas ir gandrīz tas pats, ja jūsu biržas brokeris nopelna vairāk naudas tirdzniecībai uz sava konta, jo viņa uzņemas lielāku risku, nekā viņa uzskata par piemērotu uzņemties klienta kontā.
Turklāt nekustamā īpašuma aģentu izplatītā prakse ir uzskaitīt mājas, kuras nepārdod. Tas notiek tāpēc, ka saraksta “dienas tirgū” var ietekmēt cenu, ko pārdevējs var iegūt par īpašumu. Kad mājas sēž pārāk ilgi, pircēji pieņem, ka cena ir pārāk augsta, pārdevējiem ir jāizmisa, lai pārdotu, vai arī ar īpašumu kaut kas nav kārtībā. Tas var iznīcināt pārdevēja izredzes iegūt taisnīgu cenu, un nekustamā īpašuma aģentiem šis risks ir jāsabalansē ar pārdevēja vēlmi turēties pie augstākas cenas. (Plašāku ieskatu skatiet 7 veidos, kā uzlabot savas mājas pārdošanas iespējas .)
Grunts līnija
Google meklēšanas joslā ierakstiet "nekustamā īpašuma aģenti", un pirmās parādītās iespējas ir "putas", "krāpnieki" un "melīgi". Iespējams, tas ir iemesls, kāpēc šai mazajai statistikai no Stīvena D. Levita un Stīvena Dž. Dubnera “Freakonomics” ir bijusi tik liela izturēšanās spēja - kaut arī grāmata tika izdota vairāk nekā pirms pieciem gadiem. Varbūt nekustamo īpašumu aģenti tiešām vairāk pārdod savas mājas. Bet tāpat kā ar jebkuru vienkāršu statistiku, dati var tikai pateikt, ka pastāv korelācija, bet iemeslus, kāpēc tas tā varētu būt, atliek spekulēt.
