Satura rādītājs
- Priekšrocības pārdevējiem
- Kā uzvar pircēji
- MLS paziņojums 8.0
- MLS paziņojuma 8.0 ietekme
- Joprojām paliek ārpustirgus saraksti
- Sazinieties ar nekustamā īpašuma aģentiem
- Doties tiešsaistē
- Pieeja māju īpašniekiem
- Pārzināt procesu
- Grunts līnija
Tā kā nekustamā īpašuma inventārs joprojām ir saspringts daudzos tirgos visā valstī, jūs kā potenciāls mājas pircējs vēlaties palikt priekšā konkurencei. Šeit ienāk ārpustirgus saraksti. Pazīstami arī kā klusie vai kabatas saraksti, šīs mājas var būt pārdošanā, taču tās nav uzskaitītas vairākos kotēšanas pakalpojumos (MLS). Tas nozīmē, ka nekustamo īpašumu aģentiem, kas pārdod šos īpašumus, ir jādara viss, lai paši atrastu pircējus.
Māju kotēšana ārpus tirgus iepriekš bija nedaudz retums, bet pēdējos gados māju īpašnieki guva lielāku vilkmi, padarot šos sarakstus par daļu no otrreizējā tirgus - īpaši ņemot vērā arvien pieaugošo pieprasījumu.
Jauna Nacionālās nekustamo īpašumu aģentūru asociācijas politika, kas pazīstama kā “MLS paziņojums 8.0”, ļoti ierobežo ārpustirgus saraksta veidošanu.
Biržas ārpustirgus pārdevējam var šķist pretintuitīvs. Galu galā ir lielāks pieprasījums nekā inventārs, kas nozīmē, ka daudzās apkaimēs bieži notiek solīšanas kari. Tad kāpēc pārdevēji gribētu veikt slepenus ierakstus un kā jūs - pircējs - tos atrodat?
Taustiņu izņemšana
- Ārpustirgus saraksti ir īpašumi, kas tiek pārdoti, bet nav iekļauti vairākos kotēšanas pakalpojumos. Daži pārdevēji vēlas, lai ārpustirgus saraksts pārbaudītu ūdeņus, saglabātu privātumu, ietaupītu uz komisijām vai radītu ekskluzivitātes sajūtu, kas varētu izraisīt augstāka pārdošanas cena.Pirktniekiem ārpustirgus saraksti nodrošina piekļuvi papildu inventāram, iespēju ietaupīt, ja komisijas maksa ir zemāka, kā arī iespēju izvairīties no konkurences par īpašumu vēlamajā apgabalā.Pārdošana tirgū, kurā iesaistīts tikai viens aģents, var Dažreiz pircējiem, kas vēlas vienoties par cenu, ir ļoti maz vietas, lai aprunātos. Lai iegūtu piekļuvi šiem ierakstiem, pircēji var tieši vērsties pie aģentiem vai māju īpašniekiem vai mēģināt doties tiešsaistē.
Priekšrocības pārdevējiem
Daži māju pārdevēji izvēlas ārpustirgus sarakstu, lai pārbaudītu ūdeņus, bet citi vēlas privātāku pārdošanas procesu vai iespēju vienoties par zemāku pārdošanas komisiju, jo ir iesaistīts tikai viens pārstāvis.
Daži māju īpašnieki ir domājuši, ka kabatas ieraksts rada vilinājumu, kas viņiem paaugstinās cenu. Galu galā, ja mājas tiek kotētas sarakstā un galu galā sēž tirgū ilgāk par 30 dienām, pastāv liela iespēja, ka potenciālie pircēji mēģinās piedāvāt zemu bumbiņu piedāvājumus.. Ja neieslēdzas atzīme “dienas tirgū”, nav tik daudz iespēju, ka pārdevējs tiks pazemināts.
Kā uzvar pircēji
Jums kā pircējam ārpustirgus saraksta priekšrocības ir divējādas. Iesācējiem tas ļauj piekļūt inventāram, kuru citi mājas pircēji neredz. Ja jūs pērkat īpaši karstā tirgū, kabatas saraksti var būt vienīgais veids, kā iegādāties māju. Parastā tirgus klimatā jūs varat dabūt darījumu daļēji tāpēc, ka komisija, kas pārdevējam jāmaksā, ir mazāka.
Ne visi mājas pircēji meklē galveno dzīvesvietu. Iespējams, jūs meklējat ieguldījumu īpašumu vai mājas, lai iegādātos un gūtu peļņu. Ārpustirgus saraksts lielā apkārtnē var būt lielisks veids, kā sasniegt šo mērķi.
MLS paziņojums 8.0 Skaidra sadarbības politika
Ievērojams kavēklis ārpustirgus saraksta sastādīšanā bija nesenā Realtors Nacionālās asociācijas iznākšana “MLS paziņojumā 8.0 Skaidras sadarbības politika”. Šī politika, kas stājas spēkā 2020. gada 1. janvārī un vietējā ieviešana ir obligāta līdz 2020. gada 1. maijam, prasa jebkurš nekustamā īpašuma mākleris, kurš piedalās vairākkārtējā kotēšanas pakalpojumā, lai savu darījumu iesniegtu MLS vienas darba dienas laikā pēc īpašuma pārdošanas sabiedrībai.
MLS paziņojuma praktiskā ietekme 8.0
Ir vērts atzīmēt, ka MLS paziņojums 8.0 nav likums tradicionālajā izpratnē. Pēc RE / Max Victory nekustamo īpašumu aģentūras Doga Vāgnera teiktā, “Nacionālā nekustamo īpašumu asociācija ir valdošā apvienība, nevis juridiska persona, bet visiem biedriem, kas ir MLS, starpnieki un asociācijas pārstāvji, ir jāievēro jaunā politika.”
Vāgners norāda, ka licencētajiem aģentiem, kas nav Realtors (nav NAR locekļi), šī politika nav saistoša. Tomēr, ņemot vērā faktu, ka 89% no nesenajiem māju pircējiem izmantoja nekustamo īpašumu vai brokeri un ka gandrīz 7 no 10 licencētiem nekustamā īpašuma aģentiem ir nekustamo īpašumu darītāji, praktiskā ietekme ir tāda, ka paziņojums 8.0 attiecas uz lielāko daļu darījumu ar dzīvojamo nekustamo īpašumu.
Joprojām paliek ārpustirgus saraksti
Par laimi, MLS paziņojums 8.0 nenozīmē ārpustirgus saraksta beigas. NAR jaunajā politikā ir iebūvētas iespējas, kas ļauj dalībnieku aģentiem un brokeriem uzturēt gan ierobežotu, gan pilnīgu ārpustirgus sarakstu.
Piemēram, saskaņā ar MLS 8.0 paziņojumu pārdevēji var atteikties no MLS IDX vai interneta displeja. Cita iespēja, kas pazīstama kā “ekskluzīvs biroju saraksts”, ir pieejama arī pārdevējiem, kuri vēlas saglabāt privātumu. Ekskluzīva biroja gadījumā pārstāvis var dalīties sarakstā ar citiem birojā esošajiem aģentiem vai individuāli ar pircējiem.
Atsevišķas citas ārpustirgus iespējas, kas iepriekš bija pieejamas ar brokeru starpniecību, piemēram, “privātā biržas tīkli”, vairs nav atļautas ar paziņojumu 8.0. Citus, tostarp “drīzumā gaidāmo” un “atlikto parādīšanu”, kontrolēs vietējie MLS, taču tie ietvers jaunus ierobežojumus, kas aģentiem liedz dalīties tajos ar pircējiem.
Pēc Vāgnera teiktā, tiešsaistes vietne Zillow, kas veido sarakstus no MLS datiem, bet nav NAR biedrs, nav izslēgta iespēju turpināt iekšējās ārpustirgus programmas, piemēram, “Liec man kustēties”, Drīzumā, “FSBO” un "iBuyer".
Sazinieties ar nekustamā īpašuma aģentiem
Lai atrastu tradicionālu, ekskluzīvu, ārpustirgus māju, ir nepieciešams neliels mājas darbs un daudz tīkla. Kad esat precīzi norādījis apkārtni, kuru vēlaties iegādāties, jums būs jānāk klajā ar labāko nekustamo īpašumu aģentu sarakstu un jāsazinās ar viņiem par visiem biroju ekskluzīvajiem ierakstiem, kādi viņiem var būt.
Doties tiešsaistē
Papildus tiešai saziņai ar nekustamā īpašuma aģentiem pircējiem tiešsaistē ir pieejami rīki, lai atrastu sarakstus, kas nav MLS, piemēram, Īpašnieka pārdošanai (FSBO), sludinājumu laikrakstos vai pat Craigslist. Kā minēts iepriekš, tiešsaistes vietnē Zillow ir vairākas ārpustirgus programmas, kas pieejamas potenciālajiem pārdevējiem un pircējiem.
Pieeja māju īpašniekiem
Ja ir kāds rajons vai apkārtne, kas jūs īpaši interesē, viena no iespējām ir reģistrēties tieši pie māju īpašniekiem. Iespējams, jūs atradīsit vadību, klauvējot pie durvīm vai izsūtot sūtītājus. Kaut arī tas jums izmaksās laiku un naudu - un negarantēs panākumus -, pastāv neliela iespēja, ka vismaz viens cilvēks atbildēs.
Neizslēdziet novārtā atstātās īpašības, it īpaši, ja zināt, ka varat atļauties veikt remontu. Varbūt ir kāds māju īpašnieks, kurš ir tik ļoti apgrūtināts ar uzturēšanas izmaksām, un tas, kurš nekad neticēja, ka varētu kādreiz pārdot, ka nepieprasīts piedāvājums tiks uzskatīts par svētību.
Lai jūs nebeidzat sagraut banku, pārliecinieties, ka drukājat gan lētus, gan efektīvus sūtītājus. Galu galā jūs vēlaties izskatīties pēc iespējas profesionālāk. Un nekad nevar zināt, kamēr neprasīsi, vai ne?
Pārzināt procesu
Ārpustirgus saraksta atrašana ir tikai puse no cīņas. Darījuma redzēšana ir gala spēle, tāpēc ārpustirgus saraksta pircējiem ir jāzina procesa priekšrocības un trūkumi. Kad esat noslēdzis līgumu, tas ir parasts darījums, bet, tā kā aģents, iespējams, pārstāv jūs abus, tas var kļūt mazliet drūms.
Pazīstams kā divkāršs aģentūras pārdošanas darījums - lai arī pilnīgi likumīgs - pircējam var būt grūti pateikt, vai aģents ņem vērā savas labākās intereses. Jo augstāka pārdošanas cena, jo hestāka ir komisijas maksa par aģentu. Ja jūs pērkat tirgū, kurā ir maz inventāra, nav svarīgi, vai jūs saņemat vislabāko piedāvājumu, kamēr vien iegūstat māju, taču ir vērts apzināties visus interešu konfliktus.
Grunts līnija
Nekustamā īpašuma tirgus joprojām ir karsts daudzos valsts apgabalos ar lielāku pieprasījumu nekā inventāru. Neapmierinātiem pircējiem, kuriem piedāvājumus piedāvā ārpus mājām, ir vajadzīgas jebkādas priekšrocības, ko viņi var iegūt. Lai arī MLS 8.0. Paziņojums stingri ierobežo piekļuvi ārpustirgus sarakstiem, tas tos pilnībā neaizliedz. Veiciet mājas darbus, apzinieties, ka pastāv riski, un zināt, ka nākamās mājas atrašana, izmantojot ārpustirgus sarakstu, var būt pūļu vērts.
