Satura rādītājs
- Kas ir hipotēka?
- Seši galvenie hipotēku veidi
- Fiksētas likmes hipotēkas
- Regulējamas likmes hipotēkas
- Pirmreizējās palīdzības programmas
- Hipotēkas pirmreizējiem pircējiem
- Grunts līnija
Ja vien mājās nevarat iegādāties tikai skaidrā naudā, pareizā īpašuma atrašana ir tikai puse no cīņas. Otra puse izvēlas labāko hipotēkas veidu. Tā kā jūs, iespējams, atmaksāsit savu hipotēku ilgā laika posmā, ir svarīgi atrast aizdevumu, kas atbilst jūsu vajadzībām un budžetam. Aizņemoties naudu no aizdevēja, jūs slēdzat juridisku vienošanos par aizdevuma atmaksu noteiktā laika posmā ar procentiem.
Taustiņu izņemšana
- Divas galvenās hipotēkas daļas ir pamatsumma, kas ir aizdevuma summa, un procenti, kas tiek iekasēti no šīs pamatsummas. ASV valdība nedarbojas kā hipotēkas aizdevējs, bet tā tomēr garantē noteikta veida hipotēku aizdevumus. hipotēkas ir parastās, atbilstošās, neatbilstīgās, Federālā mājokļu pārvalde ir apdrošināta, ASV Veterānu lietu pārvalde ir apdrošināta un ASV Lauksaimniecības ministrija ir apdrošināta.
Kas ir hipotēka?
Jūsu hipotēkas maksājumam ir divas sastāvdaļas: pamatsumma un procenti. Pamatsumma attiecas uz aizdevuma summu. Procenti ir papildu summa (aprēķināta procentos no pamatsummas), kuru aizdevēji iekasē no jums par privilēģiju aizņemties naudu, kuru laika gaitā atmaksājat. Hipotēkas laikā jūs maksājat ikmēneša maksājumus, pamatojoties uz aizdevēja noteikto amortizācijas grafiku.
Vēl viens hipotēkas cenu noteikšanā iesaistītais faktors ir gada procentu likme (GPL), kas novērtē aizdevuma kopējās izmaksas. GPL ietver procentu likmi un citas aizdevuma maksas.
Seši galvenie hipotēku veidi
Ne visi hipotēku produkti ir radīti vienādi. Dažiem ir stingrākas vadlīnijas nekā citiem. Daži aizdevēji var pieprasīt 20% iemaksu, bet citi prasa tikai 3% no mājas pirkuma cenas. Lai varētu pretendēt uz dažiem aizdevumu veidiem, jums ir nepieciešams senatnīgs kredīts. Citi ir vērsti uz aizņēmējiem, kuriem ir mazāk nekā zvaigžņu kredīts. ASV valdība nav aizdevējs, taču tā garantē noteikta veida aizdevumus, kas atbilst stingrām ienākumu, aizdevuma limitu un ģeogrāfiskā apgabala atbilstības prasībām. Šeit ir izskaidroti dažādi iespējamie hipotēku aizdevumi.
Fannie Mae un Freddie Mac ir divi valdības atbalstīti uzņēmumi, kas pērk un pārdod lielāko daļu parasto hipotēku ASV.
Parastās hipotēkas
Parastais aizdevums ir aizdevums, kuru neatbalsta federālā valdība. Aizņēmējiem ar labu kredītu, stabilu nodarbinātības un ienākumu vēsturi un spēju veikt 3% iemaksu parasti var pretendēt uz parasto aizdevumu, ko atbalsta Fannie Mae vai Freddie Mac - divi valdības sponsorēti uzņēmumi, kas pērk un pārdod parastākās hipotēkas šajā valstī. Savienotās Valstis. Lai izvairītos no nepieciešamības pēc privātas hipotēkas apdrošināšanas (PMI). Aizņēmējiem parasti jāveic 20% iemaksa. Daži aizdevēji piedāvā arī parastos aizdevumus ar zemām pirmā iemaksa prasībām un bez privātā hipotēkas apdrošināšanas (PMI).
Atbilstoši hipotēkas aizdevumi
Atbilstošiem aizdevumiem ir noteikti maksimālie aizdevumu limiti, ko noteikusi federālā valdība. Šīs robežas atšķiras atkarībā no ģeogrāfiskā apgabala. Federālā mājokļu finanšu aģentūra 2019. gadam noteikusi bāzes scenārijam atbilstošu aizdevuma limitu USD 484 350 USD vienas vienības īpašumiem. Tomēr dažās valsts daļās (piemēram, Ņujorka vai Sanfrancisko) FHFA nosaka augstāku maksimālo aizdevuma limitu - USD 726 525 (150% no bāzes robežas). Tas ir tāpēc, ka mājokļu cenas šajās augstās izmaksas teritorijās pārsniedz bāzes aizdevuma limitu vismaz par 115% vai vairāk.
484 350 USD vai 726 525 USD
Atbilstošais hipotēkas aizdevuma limits vienas vienības īpašumam 2019. gadā atkarībā no atrašanās vietas.
Neatbilstoši hipotēku kredīti
Neatbilstīgus aizdevumus Fannie Mae un Freddie Mac parasti nevar pārdot vai iegādāties aizdevuma summas vai parakstīšanas vadlīniju dēļ. Jumbo aizdevumi ir visizplatītākais neatbilstošo aizdevumu veids. Tos sauc par “jumbo”, jo aizdevuma summas parasti pārsniedz atbilstošos aizdevuma limitus. Šāda veida aizdevumi aizdevējam ir riskantāki, tāpēc kredītņēmējiem parasti jāuzrāda lielākas skaidrās naudas rezerves, jāveic pirmā iemaksa no 10% līdz 20% (vai vairāk) un viņiem jābūt spēcīgiem kredītiem.
Valdības apdrošināti FHA aizdevumi
Zema līdz vidēja ienākuma pircēji, kas māju pērk pirmo reizi, parasti vēršas pie aizdevumiem, ko apdrošina Federālā mājokļu pārvalde, ja viņi nevar pretendēt uz parasto aizdevumu. Aizņēmēji var nolaist tikai 3, 5% no mājas pirkuma cenas. FHA aizdevumiem ir vieglākas kredītprasmes prasības nekā parastajiem aizdevumiem. Tomēr FHA tieši neaizdod naudu; tas garantē FHA apstiprinātu aizdevēju aizdevumus. Viens FHA aizdevumu trūkums: visi aizņēmēji maksā aizdevumu avansā un ikgadējo hipotēku apdrošināšanas prēmiju (MIP) - tāda veida hipotēkas apdrošināšanu, kas aizsargā aizdevēju no aizņēmēja saistību neizpildes, visu aizdevuma laiku.
FHA aizdevumi vislabāk ir kredītņēmējiem ar zemiem līdz vidējiem ienākumiem, kuri nevar pretendēt uz parasto aizdevuma produktu, vai visiem, kas nevar atļauties ievērojamu iemaksu. FHA aizdevumi ļauj FICO iegūt tik zemu cenu kā 500, lai saņemtu 10% iemaksu - un tik zemu, kā 580, lai saņemtu 3, 5% iemaksu.
ASV Veterānu lietu departaments garantē hipotēkas kvalificētiem dienesta locekļiem, kurām nav nepieciešama iemaksa.
Valdības apdrošināti VA aizdevumi
ASV Veterānu lietu departaments garantē mājas pircēju kredītus kvalificētiem militārā dienesta dalībniekiem, veterāniem un viņu dzīvesbiedriem. Aizņēmēji var finansēt 100% no aizdevuma summas bez nepieciešamās iemaksas. Pie citiem ieguvumiem pieder slēgšanas izmaksu maksimālā robeža (ko var apmaksāt pārdevējs), bez brokera maksām un bez MIP. VA aizdevumiem ir nepieciešama “finansēšanas maksa” procentos no aizdevuma summas, kas palīdz kompensēt izmaksas nodokļu maksātājiem. Finansējuma maksa mainās atkarībā no militārā dienesta kategorijas un aizdevuma summas. Šiem pakalpojumu dalībniekiem nav jāmaksā finansējuma maksa:
- Veterāni, kas saņem VA pabalstus par invaliditāti, kas saistīta ar pakalpojumuVidrāni, kuriem būtu tiesības uz VA kompensāciju par invaliditāti, kas saistīti ar pakalpojumu, ja viņi nesaņemtu pensiju vai aktīvo darba samaksu.Dažādojušos veterānu dzīvesbiedri, kuri miruši dienestā vai no pakalpojuma saistītas invaliditātes
VA aizdevumi ir vislabākie aktīvajiem militārajiem darbiniekiem vai veterāniem un viņu dzīvesbiedriem, kuri vēlas ļoti konkurētspējīgus nosacījumus un viņu finanšu vajadzībām pielāgotu hipotēkas produktu.
Valdības apdrošināti USDA aizdevumi
ASV Lauksaimniecības ministrija garantē aizdevumus, lai palīdzētu māju īpašniekiem kļūt iespējami pircējiem ar zemiem ienākumiem lauku apvidos visā valstī. Šiem aizdevumiem kvalificētiem aizņēmējiem nav nepieciešama tikpat liela nauda, kā bez naudas, ja vien īpašumi atbilst USDA atbilstības noteikumiem.
USDA aizdevumi ir vislabākie māju pircējiem atbilstošos lauku rajonos, kuriem ir zemāki ienākumi, maz ieekonomēta naudas iemaksai un kuri citādi nevar pretendēt uz parasto aizdevuma produktu.
Fiksētas procentu likmes vislabāk ir cilvēkiem, kuri plāno ilgstoši dzīvot savās mājās.
Fiksētas likmes hipotēkas
Hipotēkas nosacījumi, ieskaitot atmaksas ilgumu, ir galvenais faktors, kā kreditors nosaka jūsu aizdevumu un procentu likmi. Fiksētas procentu likmes aizdevumi izklausās pēc tā: noteikta procentu likme aizdevuma termiņam, parasti no 10 līdz 30 gadiem. Ja vēlaties ātrāk atmaksāt savu māju un varat atļauties lielāku ikmēneša maksājumu, īsāka termiņa aizdevums ar fiksētu procentu likmi (teiksim, 15 vai 20 gadi) palīdz jums noskaidrot laiku un procentu maksājumus. Jūs arī daudz ātrāk veidosit kapitālu savās mājās.
Izvēloties īsāku termiņa hipotēku, ikmēneša maksājumi būs lielāki nekā ar ilgāka termiņa aizdevumu. Sasmalciniet numurus, lai nodrošinātu, ka ar jūsu budžetu var tikt galā lielāki maksājumi. Jūs varētu vēlēties ņemt vērā arī citus mērķus, piemēram, ietaupījumus pensijai vai ārkārtas fondu.
Fiksētas procentu likmes ir ideāli piemērotas pircējiem, kuri plāno palikt daudzus gadus. Fiksēts aizdevums uz 30 gadiem var dot jums iespēju ķerties pie citu finanšu vajadzību apmierināšanas. Tomēr, ja jums ir apetīte uz nelielu risku un resursiem un disciplīnu, lai ātrāk nomaksātu hipotēku, fiksēts aizdevums uz 15 gadiem var ievērojami ietaupīt procentus un saīsināt atmaksas periodu uz pusēm.
Regulējamas likmes hipotēkas ir riskantākas nekā fiksētas likmes hipotēkas, taču tām var būt jēga, ja tuvākajā laikā plānojat pārdot māju vai refinansēt hipotēku.
Regulējamas likmes hipotēkas
Pielāgojamas likmes hipotēkām (ARM) ir fiksēta likme sākotnējam periodam no trim līdz 10 gadiem, bet pēc šī perioda beigām likme svārstās atbilstoši tirgus apstākļiem. Šie aizdevumi var būt riskanti, ja jūs nevarat samaksāt augstāku ikmēneša hipotēkas maksājumu, tiklīdz likme tiek atjaunota. Dažiem ARM produktiem ir likmes ierobežojums, kas norāda, ka ikmēneša hipotēkas maksājums nedrīkst pārsniegt noteiktu summu. Ja tā, sasmalciniet numurus, lai pārliecinātos, ka līdz šim brīdim jūs varētu tikt galā ar jebkuru maksājumu pieaugumu. Nerēķinieties ar to, ka varēsit pārdot savu māju vai refinansēt hipotēku, pirms jūsu ARM tiks atiestatīts, jo tirgus apstākļi un jūsu finanses varētu mainīties.
ARM ir piemērota iespēja, ja neplānojat palikt mājās pēc sākotnējās fiksētās likmes perioda vai zināt, ka plānojat veikt refinansēšanu pirms aizdevuma atiestatīšanas. Kāpēc? Procentu likmes ARM parasti ir zemākas par fiksētajām likmēm pirmajos atmaksas gados, tāpēc sākotnējos māju īpašumtiesību gados jūs varētu potenciāli ietaupīt tūkstošiem dolāru procentu maksājumos.
Pirmreizējās palīdzības programmas
Īpašas programmas, kuras sponsorē valstis vai vietējās mājokļu pārvaldes, piedāvā palīdzību pirmreizējiem pircējiem. Daudzas no šīm programmām ir pieejamas, pamatojoties uz pircēju ienākumiem vai finansiālajām vajadzībām. Šīs programmas, kas parasti piedāvā palīdzību dotāciju veidā, var arī ievērojami ietaupīt pirmo reizi aizņēmējiem paredzēto naudu slēgšanas izmaksu segšanai.
ASV Mājokļu un pilsētvides attīstības departaments sarakstās ar pirmreizējām mājas pircēju programmām pa štatiem. Atlasiet savu valsti un pēc tam izvēlieties “Palīdzība mājas pirkšanā”, lai atrastu jums tuvāko programmu.
Hipotēkas pirmreizējiem pircējiem
Visas šīs aizdevumu programmas (izņemot pirmās palīdzības sniegšanu mājas pircējiem) ir pieejamas visiem māju pircējiem neatkarīgi no tā, vai mājas pirkšana notiek pirmo vai ceturto reizi. Daudzi cilvēki maldīgi domā, ka FHA aizdevumi ir pieejami tikai pirmajiem pircējiem, taču atkārtotie aizņēmēji var pretendēt uz atbalstu, ja pircējam vismaz trīs gadu laikā pirms pirkuma nav piederējusi galvenā dzīvesvieta.
Jūsu situācijai piemērotākā aizdevuma izvēle galvenokārt ir atkarīga no jūsu finansiālās veselības: jūsu ienākumiem, kredītvēstures un rezultāta, nodarbinātības un finanšu mērķiem. Hipotēku aizdevēji var palīdzēt analizēt jūsu finanses, lai palīdzētu noteikt labākos aizdevuma produktus. Tie var arī palīdzēt jums labāk izprast kvalifikācijas prasības, kurām parasti ir sarežģīts. Atbalstītājs aizdevējs vai hipotēku brokeris var arī dot jums mājas darbus - mērķētas jūsu finanšu jomas, kuras jāuzlabo -, lai jūs pēc iespējas stiprāk iegūtu hipotēku un iegādātos māju.
Grunts līnija
Neatkarīgi no tā, kuru aizdevuma veidu jūs izvēlaties, iepriekš pārbaudiet savu kredīta ziņojumu, lai redzētu, kur atrodaties. Jums ir tiesības uz vienu bezmaksas kredīta ziņojumu katru gadu no trim galvenajiem pārskatu birojiem, izmantojot vietni gadacreditreport.com. Turpmāk jūs varat pamanīt un labot kļūdas, strādāt pie parāda apmaksas un uzlabot jebkuru novēlotu maksājumu vēsturi, pirms vērsties pie hipotēku aizdevēja.
Var būt izdevīgi meklēt finansējumu, pirms sākat nopietni apskatīt mājas un izteikt piedāvājumus. Kāpēc? Jūs varēsit rīkoties ātrāk, un pārdevēji, iespējams, uztvers daudz nopietnāk, ja jums rokā būs pirmsapstiprināšanas vēstule.
