Kāda ir finanšu pārvaldības atdeves likme - FMRR?
Finanšu pārvaldības atdeves likme (FMRR) ir metrika, ko izmanto, lai novērtētu ieguldījumus nekustamajā īpašumā, un tā attiecas uz ieguldījumu nekustamā īpašuma ieguldījumu tvertnē (REIT). REIT ir akcijas, ko sabiedrībai piedāvā nekustamo īpašumu uzņēmums vai trasta sabiedrība, kurai ir ienākumus radošu īpašumu portfelis un / vai hipotēkas.
FMRR ir līdzīgs iekšējam ienesīguma līmenim un ņem vērā ieguldījuma ilgumu un risku. FMRR norāda naudas plūsmas (ienākošās un izejošās) ar divām atšķirīgām likmēm, kas pazīstamas kā drošā likme un reinvestēšanas likme.
Izskaidrota finanšu pārvaldības atdeves likme
Tā kā finanšu vadības atdeves likmes aprēķināšana ir tik sarežģīta, daudzi nekustamā īpašuma speciālisti un investori nekustamā īpašuma analīzei izvēlas izmantot citus rādītājus. FMRR lietošanas priekšrocība ir tā, ka tas ļauj investoriem salīdzināt ieguldījumu iespējas vienā līmenī ar otru.
Lai arī iekšējā ienesīguma likme (IRR) jau sen ir bijis standarta atdeves rādītājs finanšu leksikonā, galvenais trūkums ir vērtības nespēja uzskaitīt laiku vai turēšanas periodu. Kā tāds tas ir vājš likviditātes rādītājs, kam ir būtiska nozīme, nosakot jebkura konkrētā ieguldījumu nodrošinājuma vai instrumenta kopējo riska līmeni. Piemēram, ja izmanto tikai IRR, divi fondi var izskatīties līdzīgi, ņemot vērā to ienesīguma likmes, bet vienam var paiet divreiz vairāk laika, nekā otram, lai vienkārši atgūtu sākotnējo pamatsummas ieguldījumu. Daudzi analītiķi papildinās IRR vai MIRR atgriešanās pasākumus ar atmaksāšanās periodu, lai novērtētu laika periodu, kas vajadzīgs, lai atgūtu galveno ieguldījumu summu.
Izmainītā iekšējā atdeves likme uzlabo standarta ienesīguma likmi, koriģējot, ņemot vērā atšķirības sākotnējo naudas izmaksu un turpmāko naudas ieplūžu pieņemtajās reinvestēšanas likmēs. FMRR spera soli tālāk, norādot naudas aizplūšanu un naudas ieplūdi ar divām dažādām likmēm, kas pazīstamas kā “drošā likme” un “reinvestēšanas likme”. FMRR arī liek papildu pieņēmumu, kas nav iekļauts IRR un MIRR, ka pozitīvas naudas plūsmas notiek tieši pirms līdz negatīvajām naudas plūsmām tiks izmantots, lai segtu šo negatīvo naudas plūsmu.
- Drošās likmēs tiek pieņemts, ka līdzekļi, kas nepieciešami negatīvo naudas plūsmu segšanai, nopelna procentus ar viegli sasniedzamu likmi un tos var izņemt, kad tas ir nepieciešams brīdinājuma brīdī (ti, piemēram, no depozīta konta dienas). Šajā gadījumā likme ir “droša”, jo fondi ir ļoti likvīdi un droši pieejami ar minimālu risku, kad tas nepieciešams. Reinvestēšanas likmēs ietilpst likme, kas jāsaņem, kad pozitīvas naudas plūsmas tiek reinvestētas līdzīgā vidēja termiņa vai ilgtermiņa ieguldījumā ar salīdzināmu risku. Atkārtota ieguldījumu likme ir augstāka nekā drošā likme, jo tā nav likvīda (ti, attiecas uz citu ieguldījumu), un tāpēc tai nepieciešama augstāka riska diskonta likme.
Taustiņu izņemšana
- Finanšu pārvaldības atdeves likme (FMRR) ir metrika, ko izmanto, lai novērtētu ieguldījumus nekustamajā īpašumā, un tā attiecas uz REIT. FMRR paļaujas uz modificētu IRR formulējumu, kas izmanto drošu atdeves likmi un reinvestēšanas atdeves likmi.Jo finanšu vadības atdeves likmes aprēķināšana ir tik sarežģīta, daudzi nekustamā īpašuma speciālisti un investori nekustamā īpašuma analīzē izvēlas izmantot citus rādītājus.
Aprēķinot FMRR
Tā kā FMRR ir modificēta iekšējā atdeves likme, to aprēķināt nav formāli, drīzāk tas jāaprēķina ar izmēģinājumu un kļūdu atkārtojumiem, ko viegli atvieglo datorprogrammatūra. Pirms šādas programmatūras izmantošanas ir jāveic daži svarīgi pasākumi, lai noteiktu drošu likmi un reinvestēšanas likmi (augstāku par drošu), kas jāpiemēro visām nākotnes naudas plūsmām konkrēta turēšanas perioda laikā.
- Izņemiet visas nākotnes negatīvās naudas plūsmas, kad vien iespējams, apskatot iepriekšējā gada pozitīvās naudas plūsmas. Tā vietā izejošās naudas plūsmas tiek diskontētas ar drošu atdeves likmi un atņemtas no visām pozitīvajām naudas plūsmām. Diskontē visas pārējās naudas aizplūdes, kuras, iespējams, līdz šim nebija piemērotas 1. solim, arī pēc drošas likmes.Savienotā summa tiek nosūtīta līdz turēšanas beigām periodā atlikušās pozitīvās naudas plūsmas pēc reinvestēšanas likmes. Pēc tam tās pievienos prognozētajām naudas plūsmām, kas paredzamas no pārdošanas ieguldījuma turēšanas perioda beigās. Aprēķiniet IRR.
Šo darbību rezultāts ir finanšu pārvaldības atdeves likme.
