Īpašums ir juridisks jēdziens, kas piešķir un aizsargā personas ekskluzīvas tiesības piederēt, valdīt, lietot un rīkoties ar lietu. Termins īpašums neierosina fizisku priekšmetu, bet apraksta personas tiesiskās attiecības ar lietu.
Nekustamais īpašums Nekustamais īpašums sastāv no zemēm, īpašumiem un mantojumiem. Zemes attiecas uz zemi, gaisu virs zemes, laukumu zem zemes virsmas un visu, kas uz tā ir uzcelts. Derībās ietilpst zemes un noteiktas nemateriālās tiesības, kas saistītas ar zemēm. Mantojums ietver visas taustāmās vai nemateriālās intereses par nekustamo īpašumu, ieskaitot zemes un īres līgumus, ko var mantot. (Lai uzzinātu vairāk, izlasiet 5 kļūdas, kuras ieguldītājiem vajadzētu izvairīties .)
TUTORIAL: Investīciju izpēte nekustamajā īpašumā
Interese Interese raksturo visas tiesības, prasības vai privilēģijas, kas indivīdam ir uz nekustamo īpašumu. Likums atzīst dažāda veida intereses attiecībā uz nekustamo īpašumu. Nepārvaldīta interese par zemi ir vienas personas tiesības izmantot vai ierobežot citai personai piederošās zemes izmantošanu.
Īpašumi, kas nav valdīšanas tiesības, nenozīmē īpašuma tiesības uz pašu zemi: īpašniekiem, kuriem nav īpašuma tiesību uz nekustamo īpašumu, nav īpašumtiesību, un zemes īpašniekam joprojām ir visas īpašumtiesības uz visiem apgrūtinājumiem.
Apgrūtinājumi ir apgrūtinājumi, prasības vai maksājumi par nekustamo īpašumu, kas var ietekmēt īpašumtiesību kvalitāti un īpašuma vērtību un / vai izmantošanu. Apgrūtinājumi var attēlot nekustamā īpašuma intereses, kas nav iegūstamas. Apgrūtinājumu piemēri ir apgrūtinājumi, iejaukšanās, servitūti, nomas līgumi, ierobežojošie derības un aizsargājošās derības. Šajā rakstā tiks sniegts ievads nekustamā īpašuma apgrūtinājumiem un bez īpašumtiesībām.
Intereses, kas nav zemes īpašumtiesības, Neatbrīvojoša interese par zemi ir tiesības izmantot vai ierobežot citas personas zemi. Kamēr īpašumtiesībām, kurām nav īpašuma tiesību, ir noteiktas un skaidras tiesības uz īpašuma izmantošanu, viņam / viņai nav īpašuma tiesību.
Nepārvaldības intereses var radīt vai nu ar vienošanos starp divām pusēm, proti, īpašuma īpašnieku un personu, kas vēlas iegūt nevaldāmās intereses; vai ar tiesas rīkojumu. Piemēram, federālo nodokļu apcietinājumu var iesniegt tiesā apgabalā, kurā atrodas nokavētā nodokļu maksātāja nekustamais īpašums. No otras puses, nomu var brīvprātīgi noslēgt, noslēdzot vienošanos starp abām pusēm.
Apgrūtinājumi Apgrūtinājumi ir jebkas, kas var samazināt īpašuma vērtību, izmantošanu un baudīšanu, piemēram, apgrūtinājums vai ierobežojoša derība. Tā kā apgrūtinājumiem var būt nelabvēlīga ietekme uz zemes vērtību vai izmantošanu, ikvienam, kas iesaistīts darījumā ar nekustamo īpašumu, jāapzinās, ka īpašumtiesībām, kas tiek nodotas, ir apgrūtinājumi.
Parasti advokāts veic nosaukuma meklēšanu un veido nosaukuma atzinumu, kurā tiks precizēti visi meklēšanas laikā atklātie apgrūtinājumi. Apgrūtinājumi neliedz īpašumtiesībām nodot darījumā ar nekustamo īpašumu; drīzāk nosaukums tiks pakļauts jebkādiem apgrūtinājumiem. Citiem vārdiem sakot, īpašumam paliek apgrūtinājumi vai "iet ar zemi", līdz tas tiek izpildīts, pat ja īpašumtiesības tiek nodotas jaunam īpašniekam.
(Lai uzzinātu vairāk, pārbaudiet uzmanību mājas pircējiem! Kāpēc jums ir nepieciešams advokāts.)
Ir dažādi apgrūtinājumu veidi, tostarp:
Vienkāršības
Servitūta tiesības nav citas tiesības izmantot citas personas zemi ierobežotā veidā, kas nav pilnīga īpašumtiesība. Personai vai juridiskai personai, kas gūst labumu no servitūta, citas personas zemē nav īpašuma tiesību (tiesības izmantot īpašumu, bet to nepiederēt); īpašuma īpašnieku apgrūtina servitūts. Pie izplatītākajiem servitūtiem pieder ceļa ceļi, kanalizācijas grāvji, komunālo pakalpojumu līnijas un servitūti ar nosodījumu (Eminent Domain).
Iejaukšanās
Iejaukšanās ir uzlabojums, kas sniedzas pāri īpašuma īpašnieka robežlīnijai un "iejaucas" blakus esošajā īpašumā. Ielaušanās piemēri ir karnīzes, ēku, žogu, piebraucamo ceļu un celiņu celtniecība vai pārkaršana. Iejaukšanās var padarīt abu iesaistīto īpašumu īpašumtiesības netirgojamas: aizskarošajam īpašumam nav īpašumtiesības uz visu zemi, kurā ir veikti uzlabojumi, savukārt iejauktajam īpašumam nav izmantota visa zeme.
Noma
Noma ir līgums starp īpašuma īpašnieku (izīrētāju) un personu vai organizāciju, kas vēlas īrēt īpašumu (nomnieks). Saskaņā ar nomu iznomātājs apņemas ļaut nomniekam izmantot un izmantot īpašumu apmaiņā pret vērtīgu atlīdzību (īri).
Nomā parasti tiek noteikts līguma ilgums, visi līguma pagarināšanas nosacījumi un maksājamās nomas summa un biežums. Lai arī nomnieks īpašumu izmanto, iznomātājs paliek īpašnieks un viņam pieder īpašumtiesības uz šo īpašumu.
Apgrūtinājumi
Aizturēšana ir likumā paredzētas kreditoriem paredzētas tiesības uz parādiem, kas tiem pienākas, pārdodot parādniekam piederošo mantu. Īpašums darbojas kā nodrošinājums, un gadījumā, ja īpašums tiek nodots, ieņēmumus no pārdošanas var izmantot parāda samaksai un apcietinājuma apmierināšanai. Parasti ķīlas tiesības ietver nekustamā īpašuma nodokli un aplikšanas ar nekustamo īpašumu, mehāniķu ķīlas tiesības, apķīlāšanas tiesības un federālās nodokļu ķīlas tiesības.
Lis Pendens
Lis pendens ir paziņojums par neizlemtu tiesvedību, kas informē visas ieinteresētās puses par to, ka ir ierosināta tiesvedība, kas ietekmē īpašumtiesības uz konkrētu īpašumu. Lis pendens, ko var iesniegt štatā vai federālā tiesā, parasti ietver īpašuma tiesības uz īpašumu vai īpašumtiesības uz īpašumu.
Tā kā pret nekustamo īpašumu ir iesniegts lis pendens, jebkurai personai, kurai īpašums tiek nodots, būs saistoši gaidāmās tiesas prāvas rezultāti.
Aizsardzības vai ierobežojošie pakti
Aizsargājoša vai ierobežojoša vienošanās ir izpildāms nosacījums, kas aktā parādās kā klauzula, kas ierobežo nekustamā īpašuma izmantošanas veidu. Šīs derības apgrūtina īpašniekus veikt vai neveikt noteiktā veidā.
Aizsardzības vai ierobežojošo derību piemēri ietver ierobežojumus minimālam kvadrātmetra lielumam jaunbūvē, arhitektūras projektu, ceļu un blakus esošo īpašumu atpalicību un nogāzi, kā arī mājas ārējo krāsu. (Papildinformāciju lasiet sadaļā Nosaukumu turēšana par nekustamo īpašumu.)
Bottom Line Neatbrīvojoša interese par nekustamo īpašumu ir tiesības izmantot vai ierobežot citas personas nekustamā īpašuma izmantošanu. Dažos gadījumos interese bez īpašumtiesībām rodas no brīvprātīga līguma, kas noslēgts starp divām pusēm, tāpat kā nomas līguma gadījumā. Citos gadījumos interese bez īpašuma tiesību iegūšanas notiek tiesas rīkojuma dēļ, piemēram, kā īpašuma apķīlājums.
Apsverot nekustamā īpašuma iegādi, ir svarīgi veikt nosaukuma meklēšanu, lai noteiktu, vai ir kādi īpašumtiesību defekti, kas varētu ietekmēt īpašuma izmantošanu. Kvalificēts advokāts var veikt nosaukuma meklēšanu, lai atklātu īpašumtiesības vai apgrūtinājumus. Daudzi īpašumi tiek pārdoti, "uz visiem apgrūtinājumiem un apgrūtinājumiem", kas nozīmē, ka īpašumi var tikt apgrūtināti, un pircēja interesēs ir atklāt visus apgrūtinājumus pirms jebkādu galīgu lēmumu pieņemšanas.
Vispārējs garantijas akts ir pircēja labākā aizsardzība, un tajā ir garantija “pakts pret apgrūtinājumiem”, kas pircējam garantē, ka uz zemes nav apgrūtinājumu, izņemot tos, kas norādīti aktā. (Lai uzzinātu vairāk, skatiet sadaļu Īrēt vai pirkt? Finanšu jautājumi .)
