Kas ir DownREIT?
DownREIT ir kopīgs ieguldījums starp nekustamā īpašuma īpašnieku un nekustamā īpašuma ieguldījumu fondu (REIT) nekustamā īpašuma iegūšanai un kontrolei.
Taustiņu izņemšana
- DownREIT ir partnerattiecību nolīgums starp REIT un nekustamā īpašuma īpašnieku, kas ļauj atlikt nodokli par novērtēta nekustamā īpašuma pārdošanu. Ir divi DownREIT veidi. Pirmais veids ir saistīts tikai ar to, ka no REITs netiek veiktas nekādas kapitāla iemaksas, savukārt otrais veids ir saistīts ar ievērojamu REITs kapitāla ieguldījumu.
Izpratne par LEREIT
DownREIT ietver partnerattiecību vienošanos starp nekustamā īpašuma īpašnieku un (REIT), kas palīdz nekustamā īpašuma īpašniekam atlikt kapitāla pieauguma nodokli par novērtēta nekustamā īpašuma pārdošanu. UPREIT tika izgudrots pēc 1990. gadu nekustamā īpašuma lejupslīdes, lai atvieglotu kapitāla ieguldīšanu nekustamā īpašuma nozarē. DownREIT izveidojās no UPREIT.
Nekustamā īpašuma īpašnieki, kuri iegulda īpašumu DownREITs, saņem darbības vienības partnerībā. Šī partnerības vienība un īpašuma īpašnieka attiecības ar to var būt strukturētas dažādos veidos, atkarībā no REIT struktūras un visiem iespējamiem UPREIT. DownREIT gadījumā REIT ir jāpiekrīt apturēšanas vai lokauta līgumam par ieguldīto aktīvu pārdošanu.
Pastāv divu veidu DownREIT partnerības kategorijas. Pirmā veida partnerībā REIT nodrošina ierobežotu kapitālu, un ierobežoti partneri saņem priekšrocības attiecībā uz pamatdarbības naudas sadali, kas vienāda ar REIT akciju dividendēm. Otrā REIT kategorija ietver ievērojama kapitāla ieguldījumu REIT. Pilnvarotais partneris saņem sadalījumu, kas vienāds ar kapitāla atdevi.
DownREIT, salīdzinot ar UPREIT
DownREIT tiek mazāk izmantots kā UPREIT, jo tas ir sarežģītāks un tam var nebūt tādas pašas nodokļu priekšrocības kā UPREIT. Īpašuma ieguldījums DownREIT ir sarežģīts darījums, kam nepieciešami profesionāli nodokļu un ieguldījumu norādījumi. Ja darījums nav strukturēts ar īpašu piesardzību, IRS var apsvērt īpašuma nodošanu DownREIT apmaiņā pret darbojošajām vienībām kā ar nodokli apliekamu darījumu saskaņā ar slēptas pārdošanas vai ļaunprātīgas izmantošanas noteikumiem. Tādējādi UPREIT var būt loģiskāka izvēle nekustamā īpašuma īpašniekam, kura galvenā problēma ir atlikt ienākuma nodokļa saistības.
Atšķirībā no UPREIT, kur īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu nav saistītas, DownREIT patiešām nozīmē nekustamā īpašuma piederību. Daļa no šī īpašuma pieder tiešam īpašumam, savukārt citi var tikt nodibināti ar komandītsabiedrību starpniecību ar tiem, kas īpašumus tajā ieguldījuši.
DownREIT var būt loģiska izvēle, ja īpašuma īpašnieks domā, ka viņa nekustamais īpašums novērtēs vairāk nekā citi REIT ieguldījumi, jo viņš saglabā lielāku interesi par savu ieguldīto īpašumu ar DownREIT nekā viņš ar UPREIT.
Tomēr, tā kā DownREIT īpašumtiesību struktūra ir sarežģītāka, darbības vienību konvertēšanai naudā nepieciešami sarežģītāki aprēķini. Tāpat UPREIT un DownREIT darbojas atšķirīgi kā ieguldījumi, jo tie ir atšķirīgi strukturēti. Izmantojot DownREIT, partnerība starp REIT un investoru var darboties savādāk nekā REIT darbība kopumā.
DownREIT ir līdzīgi UPREIT, tomēr to vērtība kā nekustamā īpašuma plānošanas rīks. Abi palielina darbības vienību bāzi pēc īpašnieka nāves, ļaujot beznodokļu veidā novērtēto nekustamo īpašumu nodot mantiniekiem. Pēc tam mantinieki var pārveidot operatīvās vienības REIT akcijās vai naudā, nemaksājot nodokli.
DownREIT piemērs
Apsveriet piecu īpašumu portfeli, kura vērtība ir USD 100 miljoni. Īpašumu parāds ir USD 80 miljoni ar 8% procentu likmi. Partneriem, kuriem pieder īpašums, kopējais kapitāla konta atlikums ir USD 5 miljoni. REIT noslēdz darījumu un samaksā 60 miljonus ASV dolāru no esošā parāda par īpašumu un aizstāj kapitāla konta atlikumus pārējiem partneriem ar parādu 7% apmērā. Akcijas tiek emitētas kā darbības vienības par atlikušajiem 20 miljoniem USD, kas pieder partneriem, un REIT kļūst par kontrolpaketes turētāju, bet pārējie partneri kļūst par GP un LP.
