Kas ir atbilstošs aizdevums?
Atbilstošs aizdevums ir hipotēka, kas ir vienāda vai mazāka par dolāra summu, kas noteikta ar Federālās mājokļu finanšu aģentūras (FHFA) noteikto limitu, un atbilst Freddie Mac un Fannie Mae finansēšanas kritērijiem. Aizņēmējiem ar izcilu kredītu, kas atbilst aizdevumi ir izdevīgi, pateicoties tiem piestiprinātajām zemām procentu likmēm.
Taustiņu izņemšana
- Atbilstošs aizdevums ir hipotēka, kuras pamatnoteikumi un nosacījumi atbilst Fannie Mae un Freddie Mac finansēšanas kritērijiem - galvenokārt aizdevuma lieluma ierobežojums dolāros. Sākotnējais aizdevuma limits tiek koriģēts katru gadu. Tas ir USD 510 400 2020. gadā lielākajai daļai USLenders dod priekšroku darījumiem ar atbilstošiem aizdevumiem, jo šie ir vienīgie veidi, kurus Fannie Mae un Freddie Mac garantēs un nopirks sekundārajā hipotēku tirgū. Atbilstoši aizdevumi bieži piedāvā aizņēmējiem izdevīgākas likmes.
Kā darbojas atbilstošs aizdevums
Federālā Nacionālā hipotēku asociācija (FNMA vai Fannie Mae) un Federālā mājas aizdevuma hipotēku korporācija (FHLMC vai Freddie Mac) ir valdības atbalstītas vienības, kas virza mājokļu aizdevumu tirgu. Šīs kvazi-valdības aģentūras ir izveidojušas standartizētus noteikumus un vadlīnijas, kurām jāatbilst hipotēkām attiecībā uz vienas vienības īpašumiem (pazīstams arī kā vienas ģimenes mājokļi), lai tām būtu tiesības uz aģentūru atbalstu. (Fannie Mae un Freddie Mac paši neizsniedz hipotēkas. Tā vietā viņi apdrošina aizdevēju izsniegtās hipotēkas un darbojas kā sekundārā tirgus veidotāji, ja aizdevēji vēlas pārdot šīs hipotēkas.)
Terminu “atbilstošs” visbiežāk lieto, runājot tieši par hipotēkas summu, kurai jābūt noteiktai robežai, kas pazīstama kā atbilstošā aizdevuma robeža, ko noteikusi Federālā mājokļu finanšu aģentūra (FHFA).
2020. gadam lielākajā daļā ASV šis bāzes limits ir USD 510 400, kas ir palielinājums no 484 350 USD 2019. gadā. Dažos dārgu tirgu tirgos, piemēram, Sanfrancisko un Ņujorkā, limits ir lielāks. Jaunie griesti šīm teritorijām ir USD 7765 600 jeb 150% no USD 510 400. Īpašie likumos ir paredzēti atšķirīgi aizdevuma limitu aprēķini Aļaskai, Havaju salām, Guamai un ASV Virdžīnu salām. Šajās teritorijās aizdevuma pamatsumma ir USD 765 600 USD vienas vienības īpašumiem 2020. gadā.
Mājokļu un ekonomikas atveseļošanas aktā (HERA) noteikts, ka pamatsummai atbilstošais aizdevuma limits katru gadu jāpielāgo Fannie Mae un Freddie Mac, lai atspoguļotu vidējās ASV mājas cenas izmaiņas.
Izņemot aizdevuma lielumu, citās vadlīnijās, kas atbilst aizdevumiem, ir jāietver aizņēmēja aizdevuma un vērtības attiecība (ti, pirmā iemaksa), parāda un ienākumu attiecība, kredītreitings un vēsture, dokumentācijas prasības utt..
Atbilstošu aizdevumu priekšrocības
Patērētājiem atbilstoši aizdevumi ir izdevīgi zemo procentu likmju dēļ. Pirmreizējiem māju pircējiem, kas ņem, piemēram, Federālās mājokļu pārvaldes (FHA) aizdevumus, pirmā iemaksa var sasniegt 3%. Tomēr šādiem aizdevumiem ir nepieciešama privāta hipotēkas apdrošināšana (PMI) aptuveni 1, 05% gadā uz 30 gadu aizdevumiem līdz USD 510 400, ja tiek veikts tik mazs maksājums. Daļa vai visas apdrošināšanas izmaksas ir atskaitāmas no nodokļiem, ja aizņēmēja mājsaimniecībām koriģētie bruto ienākumi (AGI) nepārsniedz USD 109 000.
Arī aizdevēji dod priekšroku darbam ar atbilstošiem aizdevumiem, jo tos var viegli iesaiņot investīciju paketēs un pārdot otrreizējā hipotēku tirgū. Šis process atbrīvo finanšu iestādes iespējas izsniegt vairāk aizdevumu un aizdot vairāk naudas māju pircējiem.
Atbilstoši aizdevumi pret neatbilstīgiem aizdevumiem
Hipotēkas, kas pārsniedz atbilstošo aizdevuma limitu, tiek klasificētas kā neatbilstīgas vai īslaicīgas hipotēkas. Tā kā Fannie Mae un Freddie Mac pērk tikai atbilstošus aizdevumus, lai iesaiņotos otrreizējā tirgū, pieprasījums pēc neatbilstīgiem aizdevumiem ir daudz mazāks. Neatbilstošu hipotēku noteikumi un nosacījumi dažādiem aizdevējiem var būt ļoti atšķirīgi, taču procentu likmes un minimālā pirmā iemaksa aizdevuma aizdevumiem parasti ir augstāki, jo tie aizdevējam rada lielāku risku. Iesaistīts ir ne tikai vairāk naudas, bet aizdevumu nevar garantēt arī valdības atbalstīti uzņēmumi.
Mājas pircēji, kuriem nepieciešama hipotēka, kas pārsniedz atbilstošos aizdevuma limitus, var izvairīties no problēmas, vienas jumbo aizdevuma vietā ņemot divas mazākas hipotēkas.
Atbilstoši aizdevumi salīdzinājumā ar parastajiem aizdevumiem
Atbilstošus aizdevumus bieži sajauc ar parastajiem aizdevumiem / hipotēkām. Lai arī abi veidi pārklājas, tie nav vieni un tie paši. Parastā hipotēka ir daudz plašāka kategorija. Tas ir jebkurš aizdevums, ko piedāvā privāts aizdevējs pretstatā tādām valdības aģentūrām kā FHA vai ASV Veterānu lietu departaments (VA) un / vai kuras atbalsta Fannie Mae vai Freddie Mac - kur pārklājas un rodas neskaidrības, rodas. Aizdevuma lielums neietekmē tā tradicionalitāti, tikai tā atbilstību. Faktiski, lai arī visi atbilstošie aizdevumi ir parastie, ne visi parastie aizdevumi tiek kvalificēti kā atbilstošie.
Īpaši apsvērumi aizdevumu veikšanā
FHFA, kas katru gadu nosaka atbilstošu aizdevuma limitu, veic regulatīvu uzraudzību, lai nodrošinātu, ka Fannie Mae un Freddie Mac pilda savas statūtus un misijas, lai veicinātu māju īpašumtiesības zemākiem ienākumiem un vidējās klases amerikāņiem. Mēneša procentu likmju apsekojumā (MIRS) FHFA izmanto vidējo mājokļu cenu pieaugumu / samazinājumu no oktobra līdz oktobrim, lai koriģētu atbilstošos aizdevuma limitus nākamajam gadam.
Lai veiktu šo aptauju, FHFA lūdz hipotēku aizdevēju paraugu ziņot par noteikumiem visiem vienģimenes, pilnībā amortizējošiem, pirkuma naudu saņemošiem, ar lauksaimniecību nesaistītiem aizdevumiem, kurus viņi slēdz mēneša pēdējās piecās darba dienās. Aptaujā tiek sniegta ikmēneša informācija par procentu likmēm, aizdevuma noteikumiem un māju cenām pēc īpašuma veida, aizdevuma veida (fiksēta vai regulējama procentu likme) un aizdevēja veida, kā arī informācija par 15 un 30 gadu fiksētas procentu likmes aizdevumiem.
