Atkārtoti finansējot hipotēku, lai ietaupītu vai iegūtu naudu, jums ir divas pamata izvēles. Pirmkārt, ja jūs vienkārši refinansējat esošo aizdevumu, lai iegūtu zemāku procentu likmi vai mainītu nosacījumus, to sauc par likmes un termiņa refinansēšanu. Vai, otrkārt, jūs, iespējams, vēlēsities iegūt daļu no sava mājas kapitāla - iespējams, veikt renovāciju, samaksāt parādus vai palīdzēt samaksāt koledžas izmaksas - ar naudas izņemšanas aizdevumu. Lūk, kā šīs divas refinansēšanas iespējas var ietekmēt jūsu finansiālo stāvokli.
Hipotēku refinansēšanas pamati
Domājiet par refinansēšanu kā esošās hipotēkas aizstāšanu ar citu vai hipotēku pāra apvienošanu vienā aizdevumā. Izsniedz ar veco (hipotēku) un ar jauno, kā saka. Pēc refinansēšanas vecais aizdevums (vai aizdevumi) tiek atmaksāti, un to aizstāj jauns.
Taustiņu izņemšana
- Galvenās iespējas, refinansējot hipotēku, ir naudas izņemšana vai procentu likmju un termiņa refinansēšana. Jūs varat iegūt daļu no sava kapitāla jūsu mājās, izmantojot skaidras naudas izmaksas refinansējumu. Procentu un termiņa refinansēšanas gadījumā aizņēmējs apmaina pašreizējo aizdevums vienam ar labākiem noteikumiem.Apmaksas aizdevumiem parasti ir pievienota maksa, punkti vai augstāka procentu likme, jo tie rada lielāku risku aizdevējam.Var būt iespējams, ka no refinansēšanas var iegūt nedaudz naudas, neņemot vērā papildu maksas naudas izņemšanas aizdevumu, izmantojot līdzekļu pārklāšanos viena aizdevuma beigās un cita sākumā.
Ir daudz iemeslu apsvērt refinansēšanu. Naudas taupīšana ir acīmredzama. 2008. gada augustā vidējai fiksētai hipotēkai uz 30 gadiem bija procentu likme 6, 48%. Pēc finanšu krīzes tāda paša veida hipotēkām likmes pastāvīgi samazinājās. Līdz 2012. gada decembrim fiksētā 30 gadu hipotēkas likme tika samazināta gandrīz uz pusi no četriem gadiem agrāk līdz 3, 35%. Gada vidējā likme 2017. gadā bija līdz 3, 99%. Līdz 2018. gadam tas bija pieaudzis līdz 4, 54%, saskaņā ar Freddie Mac. Bet pat šīs augstākās likmes varētu būt zemākas nekā vecāku hipotēku likmes, kas jums varētu būt.
2019. gada martā hipotēku likmes samazinājās līdz 4, 27%, kas ir 60 nedēļu zemākais līmenis. Nedēļā, kas beidzās 2019. gada 29. martā, hipotēku pieteikumu skaits palielinājās par 18, 6%, liecina Hipotēku baņķieru asociācijas dati. Refinansēšanas līmenis pieauga par 39% līdz 47, 4% no visiem pieteikumiem, kas bija augstākais līmenis kopš 2016. gada novembra. (Jaunākais hipotēku refinansēšanas vilnis bija vērojams no 2011. līdz 2013. gadam un no 2015. līdz 2016. gadam, kad procentu likmes bija tuvu rekordzemām atzīmēm.) Lai arī refinansēšanas indekss nākamajā nedēļā samazinājās līdz 44, 1% no visiem pieteikumiem, zemas aizņēmumu izmaksas un spēcīgs darba tirgus turpina virzīt pieteikumus.
Vēsturiski likmes joprojām ir salīdzinoši zemas, un tas ir svarīgs iemesls māju īpašniekiem ar vecākiem hipotēkām ar augstāku procentu likmi (vai tiem, kuru mājas kapitāls ir pieaudzis, vai kuriem ir daudz labāki kredītreitingi nekā tad, kad viņi sākotnēji finansēja savas mājas), lai apsvērtu refinansēšanu. tagad.
Kad likmes pārvietojas augstāk, refinansēšana var piedāvāt iespēju pārveidot regulējamas likmes hipotēku par fiksētas likmes hipotēku, lai fiksētu zemāku procentu maksājumus, pirms likmes paaugstinās vēl augstāk. Tomēr bieži vien pieredzējušākajiem ekonomistiem bieži ir grūti prognozēt procentu likmju turpmāko virzību.
Naudas izmaksa salīdzinājumā ar likmi un termiņu Refi
Ir divi pamata refinansēšanas aizdevumi. Vienkāršākais un saprotamākais ir refinansēšanas likme un termiņš. Neviena faktiskā nauda šajā gadījumā nemaina īpašumtiesības, izņemot maksas, kas saistītas ar aizdevumu. Hipotēkas lielums nemainās; jūs vienkārši tirgojat savus pašreizējos hipotēkas nosacījumus jaunākiem (domājams, labākiem) noteikumiem.
Turpretī, veicot skaidras naudas refinansēšanu, jaunā hipotēka ir lielāka nekā vecā. Kopā ar jaunajiem aizdevuma noteikumiem jūs arī iegūstat papildu naudu, efektīvi izvedot no mājām kapitālu skaidrā naudā.
Jūs varat pretendēt uz procentu likmju un termiņa refinansēšanu ar augstāku aizdevuma un vērtības attiecību (aizdevuma summa dalīta ar novērtēto īpašuma vērtību). Citiem vārdiem sakot, ir vieglāk saņemt aizdevumu, pat ja jūs esat sliktāks kredītrisks, jo aizņemāties lielu procentuālo daļu no tā, kas ir mājas vērts.
Pirms naudas izņemšanas aizdevuma saņemšanas rūpīgi pārdomājiet, lai veiktu ieguldījumus, jo nav jēgas savus līdzekļus ievietot kompaktdiskā, kurš nopelna 2, 5%, ja jūsu hipotēkas procenti ir 5% vai 6%.
Naudas izņemšanas aizdevumiem ir stingrāki nosacījumi. Ja vēlaties atgūt daļu no kapitāla, ko esat uzkrājis savās mājās, naudas veidā, tas, iespējams, maksās jums - cik daudz ir atkarīgs no tā, cik lielu kapitālu esat uzkrājis savās mājās un no jūsu kredītreitinga.
Ja, piemēram, aizņēmēja FICO rādītājs ir 700, aizdevuma un vērtības attiecība ir 76%, un aizdevumu uzskata par naudas izņemšanu, aizdevējs aizdevuma sākotnējām izmaksām varētu pievienot 0, 750 punktus. Piemēram, ja aizdevuma summa būtu 200 000 USD, aizdevējs izmaksām pievienotu 1500 USD. (Katrs aizdevējs ir atšķirīgs.) Alternatīvi, aizņēmējs varētu maksāt augstāku procentu likmi - par 0, 125% līdz 0, 250% vairāk, atkarībā no tirgus apstākļiem.
Kāpēc stingrāki termini? Tā kā naudas izņemšanas aizdevumi aizdevējam rada lielāku risku, uzskata Casey Fleming, C2 Financial Corporation hipotēku konsultants un grāmatas The Loan Guide: Kā iegūt vislabāko iespējamo hipotēku autors. Pēc Fleminga teiktā,
“Statistiski aizņēmējs daudz biežāk dodas prom no mājām, ja nonāk nepatikšanās, ja jau ir izņēmis no tā kapitālu. Īpaši patiesi tas ir tad, ja viņš ir piesaistījis vairāk nekā sākotnēji ieguldījis iemaksā. Līdz ar to jebkura aizdevuma, kas tiek uzskatīts par naudas izņemšanu, cena ir augstāka, lai atspoguļotu šo risku, kamēr nav tik daudz pašu kapitāla, ka aizņēmējs, visticamāk, vairs neaizies. ”
Bet augstāks kredītreitings un zemāka aizdevuma un vērtības attiecība var ievērojami mainīt numuru jūsu labā. Piemēram, aizņēmējam, kura kredītreitings ir 750 un aizdevuma vērtības attiecība ir mazāka par 60%, par naudas izņemšanas aizdevumu netiks iekasētas nekādas papildu izmaksas; aizdevēji uzskata, ka viņš vai viņa, visticamāk, neizpilda aizdevumu, nekā tad, ja veic procentu likmes un termiņa refi.
Jūsu aizdevums var būt naudas izņemšanas aizdevums, pat ja nesaņemat skaidru naudu. Ja jūs maksājat kredītkartes, auto aizdevumus vai jebko citu, kas sākotnēji nebija jūsu hipotēkas daļa, kreditors, iespējams, to uzskata par naudas izņemšanas aizdevumu. Ja jūs apvienojat divas hipotēkas vienā - un viena sākotnēji bija naudas izņemšanas aizdevums -, jaunais konsolidētais aizdevums arī tiks klasificēts kā naudas izmaksa.
Vēl viens iemesls divreiz padomāt par naudas izmaksām: Veicot skaidras naudas refinansēšanu, tas var negatīvi ietekmēt jūsu FICO rādītājus.
83%
Hipotēku refinansējumu skaits, kas bija naudas izņemšanas aizdevumi 2018. gada 4. ceturksnī.
Vairāk amerikāņu, izvēloties naudas atmaksas refinansējumu
Lai gan daudzi personīgo finanšu eksperti ieteiks jūsu mājās neieguldīt kapitālu skaidras naudas refinansēšanā, jaunākie dati liecina, ka daudzi amerikāņi izvēlas šo aizdevuma veidu. Freddie Mac ceturkšņa refinansēšanas statistika parādīja, ka 2018. gada ceturtajā ceturksnī (izlaists 2019. gada martā) naudas aizņēmēji veidoja 83% no visiem refinansēšanas aizdevumiem, kas ir lielākais rādītājs kopš 2007. gada trešā ceturkšņa.
Daudzi no šiem refinansējumiem nebija paredzēti likmes samazināšanai. Visizplatītākais līdzekļu izlietojums bija labiekārtošana vai rēķinu un parādu apmaksa. Pie citiem iemesliem, kas minēti naudas izmaksu, bija samaksa par koledžas izdevumiem, auto pirkumiem un biznesa investīcijām.
Interesanta hipotēkas refinansēšanas nepilnība
Ar sava hipotēku brokera palīdzību jūs, iespējams, varēsit no refinansēšanas nopelnīt nedaudz naudas, neuzskatot to par naudas izņemšanas aizdevumu (un radot papildu maksas, kas ar to saistītas). Būtībā tas darbojas, izmantojot līdzekļu pārklāšanos viena aizdevuma beigās un otra aizdevuma sākumā. Tas ir sarežģīts process, kas ietekmēs visus darījuma kontus, tāpēc pievērsiet īpašu uzmanību tam, kā Flemings to raksturo:
“Jums ir atļauts finansēt slēgšanas izmaksas ar likmi / termiņu refi. Lielākā daļa aizdevēju ļauj slēgšanas izmaksās iekļaut priekšapmaksas izdevumus, piemēram, priekšapmaksas procentus, nesamaksātos uzkrātos procentus par jūsu esošo hipotēku, naudu, kas nepieciešama darījuma konta iepriekšējai finansēšanai, un pat īpašuma nodokļus un apdrošināšanu, ja jums tas ir piemērots laiks.
“Pārfinansējot, jūs maksājat uzkrātos procentus par esošo hipotēku līdz dienai, kad tā tiek atmaksāta. Jūs maksājat procentus par jauno aizdevumu no dienas, kad veicat finansējumu, līdz nākamā mēneša pirmajam, un tad nākamā mēneša maksājums netiek veikts. Tāpēc jaunā aizdevuma ietvaros esat finansējis viena mēneša procentus par hipotēku.
“Ja jums ir norēķinu konts (vai darījuma konts), lai samaksātu apdrošināšanu un nodokļus ar esošo hipotēku, tad jūsu esošais aizdevējs patur daļu no jūsu naudas - vismaz pāris mēnešu nodokļus un apdrošināšanu katram. Kad jūs refinansējat, jūsu jaunajam aizdevējam būs vajadzīga nauda, kas jums būs pieejama, kad būs pienācis nodokļu un apdrošināšanas rēķins, tāpēc viņi prasīs naudu jau iepriekš. Parasti jūs to varat finansēt.
“Pēc tam, kad jūsu aizdevums tiek slēgts, jūsu vecais aizdevējs, kurš glabā daļu no jūsu naudas, nosūta jums čeku, kas vienāds ar jūsu darījuma konta atlikumu, kad esat nomaksājis šo aizdevumu. Nauda!
“Arī tāpēc, ka dažas no maksām nedaudz mainās līdz finansējuma saņemšanai, vairums aizdevēju pieļauj nelielu amortizāciju - līdz 2000 USD skaidras naudas atpakaļ darījumā, aizdevumu neuzskata par naudas izņemšanu.
“Tas viss nozīmē, ka jūs varat finansēt“ izmaksas ”, kas patiesībā nav aizdevuma iegūšanas izmaksas, bet drīzāk atspoguļo aizdevuma saņemšanas izmaksas. Ar 200 000 USD likmi / termiņa aizdevumu būtu ļoti iespējams nopelnīt apmēram 4000 USD skaidrā naudā - pareizajos apstākļos, ja tā būtu sakārtota uzmanīgi -, nemaksājot naudas izņemšanas sodu. ”
Grunts līnija
Jūsu kā aizņēmēja atbildība ir par to, lai būtu pietiekami daudz zināšanu, lai pārrunātu iespējas ar savu aizdevēju. Lielākajai daļai cilvēku vislabākais finansiālais solis ir izvairīties no papildu naudas aizdevuma izmaksām. Ja jums ir kāds īpašs iemesls skaidras naudas izņemšanai no mājām, naudas izņemšanas aizdevums var būt vērtīgs, taču atcerieties, ka papildu naudas summa, ko jūs maksāsit procentos aizdevuma darbības laikā, var padarīt to par sliktu ideju.
