Kas ir Buydown?
Buydown ir hipotēkas finansēšanas paņēmiens, ar kuru pircējs mēģina iegūt zemāku procentu likmi vismaz pirmajos hipotēkas gados, bet, iespējams, visā tās dzīves laikā. Īpašuma celtnieks vai pārdevējs parasti nodrošina maksājumus hipotēku kreditēšanas iestādē, kas, savukārt, pazemina pircēja mēneša procentu likmi un līdz ar to ikmēneša maksājumu. Mājas pārdevējs tomēr parasti palielina mājas pirkuma cenu, lai kompensētu izmaksas, kas saistītas ar noslēgto līgumu.
Buydowns paskaidrots
Buydowns ir viegli saprotams, ja jūs tos uzskatāt par hipotēkas subsīdiju, kas pārdevējam tiek piešķirta mājas pircējam. Parasti pārdevējs iemaksā līdzekļus darījuma kontā, kas pirmajos gados subsidē aizdevumu, kā rezultātā mājas pircējs maksā zemāku ikmēneša maksājumu. Šis zemāks maksājums ļauj mājas pircējam vieglāk kvalificēties hipotēkai. Būvētāji vai pārdevēji var piedāvāt atsaukšanas iespēju, lai palīdzētu palielināt īpašuma pārdošanas iespējas, padarot to pircējiem pieejamāku.
Buydown strukturēšana
Hipotēku aizdevumiem aizdevuma termiņu var dažādos veidos strukturēt. Lielākā daļa nomas maksas ilgst dažus gadus, un pēc tam nomainās hipotēkas maksājumi līdz standarta likmei. 3-2-1 un 2-1 hipotēkas ir divas kopīgas struktūras.
3-2-1 Buydown
3-2-1 laikā pircējs maksā mazākus aizdevuma maksājumus par pirmajiem trim gadiem. Šos maksājumus kompensē pārdevēja veiktā iemaksa par atsevišķu ieguldījumu. Piemēram, mājas pircējam, kurš ir saņēmis 6, 75% fiksētu procentu likmi aizdevumam 150 000 USD uz 30 gadiem, pirmajos trīs gados būtu zemāki maksājumi. Pirmajā gadā viņi maksātu 3, 75% procentus, otrajā gadā - 4, 75%, bet trešajā gadā - 5, 75%. Gados pēc pirmajiem trim gadiem viņu maksājumi pieaugs līdz standarta likmei - 6, 75% jeb 973 USD mēnesī. Kaut arī pirmajos trīs gados viņi saņēma ietaupījumus no zemākas procentu likmes, atšķirību maksājumos pārdevējs būtu izdarījis kā subsīdiju.
2-1 Buydown
2-1 rezerves daļas struktūra ir vienāda, tomēr tā atlaide ir pieejama tikai pirmos divus gadus. Ja aizņēmējs saņēmis USD 100 000 aizdevumu uz 30 gadiem ar fiksētu procentu likmi 6, 75%, tad pirmajos divos gados viņš varētu samazināt savus maksājumus ar 2-1 samazinājumu. Divas reizes gadā viņi varētu samaksāt 4, 75% procentus pirmajā gadā un 5, 75% procentus otrajā gadā. Turpmākajos gados viņu maksājumi pieaugs līdz standarta likmei 6, 75%, un viņi maksātu 649 USD mēnesī. Ietaupījumus, ko viņi ieguva pirmajos divos gados, būtu kompensējuši subsīdiju maksājumi no pārdevēja aizdevējam, nodrošinot viņiem divu gadu atlaidi.
