Kādas ir 5 kļūdas, kuru dēļ māja var pārvērsties kritienā?
Tas izskatās tik vienkārši! Pērciet māju, veiciet dažus kosmētiskos labojumus, ievietojiet to tirgū un nopelniet milzīgu peļņu. Jebkurā brīdī pusotrs raidījums televīzijā parāda izskatīgus, labi ģērbtus investorus, lai process izskatās ātrs, jautrs un rentabls.
Un ļoti daudz māju kļūst aizkavētas. ATTOM Data Solutions ziņo, ka vairāk nekā 200 000 māju Amerikas Savienotajās Valstīs tika nopirktas un pārdotas tālāk ar to pašu 12 mēnešu periodu 2017. gadā. Tas ir tikai nepilni 6% no visām tajā gadā pārdotajām vienģimeņu mājām un dzīvokļiem.
Tomēr ceļš uz nekustamā īpašuma bagātību nav saistīts tikai ar apmales aplikāciju un “pārdoto” zīmēm. Pārāk daudz potenciālo nekustamo īpašumu magnātu aizmirst pamatus un nonāk neveiksmīgā situācijā. Tātad, kādas ir piecas lielākās iespējamās bliezēju kļūdas? Un kā no viņiem izvairīties?
Pirmais, labākais padoms ir ierobežot savu finansiālo risku un maksimizēt atdeves potenciālu. Vienkārši sakot, nemaksājiet pārāk daudz par māju (zinot, kas tas ir vērts) un pārliecinieties, ka arī pirms pirkšanas zināt, cik maksās nepieciešamais remonts vai modernizācija. Ja jums ir šī informācija, jūs varat noteikt ideālu pirkuma cenu.
Taustiņu izņemšana
- Māju pagriešana ir bizness, tāpat kā jebkurš cits, jo, lai gūtu panākumus, ir vajadzīgas zināšanas, plānošana un lietpratība. Parasti nekustamo īpašumu ieguldītājiem pieļaujamās kļūdas ir tā, ka projektam nepieciešamais laiks vai nauda tiek par zemu novērtēta. prasmes un zināšanas. Pacietība un spriedums ir īpaši svarīgi biznesā, kura darbība balstās uz laiku, piemēram, ieguldījumi nekustamajā īpašumā.
70% noteikums nosaka, ka investoram jāmaksā ne vairāk kā 70% no īpašuma ARV (pēc remonta vērtības), atskaitot nepieciešamos remontus. Pēc pilnīgas remonta mājas ARV ir tā vērts.
Šis ir piemērs: ja mājas ARV ir USD 150 000 un remontam nepieciešami 25 000 USD, tad 70% noteikums nozīmē, ka investoram par māju jāmaksā ne vairāk kā USD 80 000. 150 000 USD x 0, 70 = 105 000 USD - 25 000 USD = 80 000 USD.
Tāpat kā jebkurš cits mazais bizness, centieni prasīs laiku un naudu, plānošanu un pacietību, prasmes un piepūli. Tas, visticamāk, būs grūtāks un dārgāks, nekā jūs jebkad esat iedomājušies. Un pat ja jūs pareizi saņemat visas detaļas, mainīgie tirgus apstākļi varētu nozīmēt, ka katrs sākumā izteiktais pieņēmums līdz beigām būs nederīgs. Nelietojiet to briesmās: ja jūs vienkārši meklējat ātri iegūt bagātu, pārlaižot māju, jūs varētu nonākt nabadzīgajā mājā.
5 populārākās obligātās nūjas māju pārslīdēšanai
Izpratne par 5 kļūdām, kas var padarīt māju pārlaižot kritienu
Flipping (saukts arī par vairumtirdzniecības ieguldījumiem nekustamajā īpašumā) ir nekustamā īpašuma ieguldījumu stratēģijas veids, kurā ieguldītājs iegādājas īpašumu nevis izmantošanai, bet ar nolūku to pārdot ar peļņu.
Šo peļņu parasti iegūst no cenu pieauguma, kas rodas karstā nekustamā īpašuma tirgū, kurā strauji pieaug cenas, vai no kapitāla uzlabojumiem, kas veikti īpašumam, vai abiem. Piemēram, ieguldītājs var iegādāties fiksatoru “karstā” apkaimē, veikt ievērojamu remontu un pēc tam piedāvāt to par cenu, kas atspoguļo tā jauno izskatu un ērtības.
Investori, kuri pārvērš īpašumus, koncentrējas uz viena īpašuma vai īpašumu grupas pirkšanu un turpmāku tālākpārdošanu. Daudzi investori mēģina radīt vienmērīgu ienākumu plūsmu, iesaistoties biežos ienākumos.
Tātad, kā jūs uzsist ēku vai māju? Vienkārši izsakoties, jūs vēlaties pirkt zemu un pārdot augstu (tāpat kā vairumu citu ieguldījumu). Tā vietā, lai pieņemtu pirkšanas un turēšanas stratēģiju, jūs pēc iespējas ātrāk veicat darījumu, lai ierobežotu laiku, kurā tiek apdraudēts jūsu kapitāls. Kopumā galvenā uzmanība jāpievērš ātrumam, nevis maksimālajai peļņai. Tas ir tāpēc, ka katra nokārtotā diena jums prasa vairāk naudas (hipotēka, komunālie maksājumi, īpašuma nodokļi, apdrošināšana un citas izmaksas, kas saistītas ar mājas īpašumtiesībām.)
Tas ir vispārīgais plāns, kaut arī tam ir vairākas nepilnības.
1. Nepietiek naudas
Dabiskošanās nekustamajā īpašumā ir dārga. Pirmie izdevumi ir īpašuma iegādes izmaksas. Kaut arī finansējuma pieprasījumu ir maz / nav daudz, šos darījumus atrast no likumīga pārdevēja ir vieglāk pateikt, nekā izdarīt. Turklāt, ja finansējat iegādi, jūs maksājat procentus.
Lai arī procentiem par aizņemto naudu joprojām var atskaitīt nodokļus pat pēc Nodokļu samazināšanas un nodarbinātības likuma pieņemšanas, tas nav 100% atskaitījums. Katrs dolārs, kas iztērēts procentiem, palielina summu, kas jums būs jānopelna no pārdošanas, lai sabalansētu ienākumus.
Un, ja jūs izmantojat hipotēku vai mājas kapitāla kredītlīniju (HELOC), lai finansētu savu māju pirkšanu, tikai procenti ir atskaitāmi. Maksājuma pamatsumma, nodokļi un apdrošināšanas daļas nav atskaitāmas.
Plaši izpētiet savas finansēšanas iespējas, lai noteiktu, kurš hipotēkas tips vislabāk atbilst jūsu vajadzībām, un atrodiet aizdevēju, kas piedāvā zemas procentu likmes. Vienkāršs veids, kā izpētīt finansēšanas izmaksas, ir hipotēku kalkulators, kas ļauj salīdzināt dažādu aizdevēju piedāvātās procentu likmes. Protams, maksājot skaidrā naudā par īpašumu, tiek novērstas procentu izmaksas, taču pat tad pastāv īpašuma turēšanas izmaksas un alternatīvās izmaksas naudas piesaistīšanai.
Tā kā procentu likmes ir paaugstinājušās pēc zemākās mājokļu krīzes, peļņas gūšana ir grūtāka nekā agrāk. Faktiski 2018. gada pirmajā pusē strauja aktivitāte bija lēna, sasniedzot gandrīz četrus gadus zemu līmeni, un peļņas normas saruka līdz zemākajai vidējai bruto ieguldījumu atdevei (IA) kopš 2014. gada beigām, liecina ATTOM dati. Tas nenozīmē, ka nav naudas, lai nopelnītu (IA bija tieši uz ziemeļiem no 44%), taču tas nozīmē, ka nepieciešama aprūpe. Vidējā bruto peļņa no flip ir 65 520 USD, bet tā ir bruto.
Jāņem vērā arī atjaunošanas izmaksas. Ja plānojat māju labiekārtot un pārdot ar peļņu, pārdošanas cenai jāpārsniedz apvienotās iegādes izmaksas, īpašuma turēšanas izmaksas un renovācijas izmaksas.
Virtuve USD 25 000 vērtībā, vannas istaba USD 10 000 vērtībā, nekustamā īpašuma nodokļi, komunālie maksājumi un citas pārvešanas izmaksas 5000 USD samazina šo summu par aptuveni divām trešdaļām. Zaudēšana neparedzētā strukturālā nekustamā īpašuma problēmā un bruto peļņa var kļūt par neto zaudējumiem. Pat ja jums izdosies pārvarēt šos šķēršļus, neaizmirstiet par kapitāla pieauguma nodokļiem, kas tiks novirzīti uz jūsu peļņu.
2. Nepietiek laika
Māju atjaunošana un uzsitšana ir laikietilpīgs pasākums. Pareizu īpašumu atrašana un pirkšana var aizņemt mēnešus. Kad jums pieder māja, jums būs jāiegulda laiks, lai to sakārtotu. Ja jums ir dienas darbs, nojaukšanai un celtniecībai pavadītais laiks var kļūt zaudētos vakaros un nedēļas nogalēs. Ja jūs maksājat kādam citam par darbu, jūs joprojām pavadīsit vairāk laika, kas, jūsuprāt, ir aktivitātes uzraudzība, un citu personu maksāšanas izmaksas samazinās jūsu peļņu.
Kad darbs ir paveikts, pirms varat to pārdot, jums jāplāno pārbaudes, lai pārliecinātos, ka īpašums atbilst piemērojamajiem būvnormatīviem. Ja tas nenotiek, jums būs jāpavada vairāk laika un naudas, lai to sasniegtu līdz nominālvērtībai. Tālāk tas var būt diezgan laika ieguldījums īpašuma pārdošanai. Ja jūs pats to parādīsit potenciālajiem pircējiem, jūs varat pavadīt daudz laika, braucot uz mājām un atpakaļ no īpašuma, kā arī sapulcēs.
Vai tas ir tā vērts? Daudziem cilvēkiem varētu būt jēga pieturēties pie dienas darba, kur viņi var nopelnīt tāda paša veida naudu dažās nedēļās vai mēnešos, izmantojot pastāvīgu atalgojumu, neriskējot un pastāvīgi ievērojot laika saistības.
3. Nepietiek prasmju
Profesionāli celtnieki un kvalificēti speciālisti, piemēram, galdnieki un santehniķi, bieži vien mājas palielina savu parasto darbu. Viņiem ir zināšanas, prasmes un pieredze mājas atrašanā un sakārtošanā. Dažiem no viņiem ir arī arodbiedrību darba vietas, kas nodrošina bezdarba pārbaudes visu ziemu, kamēr viņi strādā pie saviem blakus projektiem.
Īstā nauda mājas aplikšanā nāk no sviedru kapitāla. Ja esat parocīgs ar āmuru, priecājaties par paklāja klāšanu, varat pakārt ģipškartonu, uzcelt māju un uzstādīt virtuves izlietni, jūs esat ieguvis prasmes mājas pagriešanai.
No otras puses, ja jūs nezināt Phillips galvas skrūvgriezi no plakanā skrūvgrieža, renovācijas un remonta veikšana jums būs jāmaksā profesionālam. Attiecīgi tiek samazinātas izredzes gūt ievērojamu peļņu no jūsu ieguldījumiem.
4. Nepietiek zināšanu
Lai gūtu panākumus, jūs zināt, kā izvēlēties pareizo īpašumu pareizajā vietā par pareizo cenu. Vai jūs patiešām domājat, ka kaimiņos, kur ir 100 000 dolāru lielas mājas, pirksit par 60 000 dolāru un pārdodot par 200 000 dolāru? Tirgus ir pārāk efektīvs, lai tas varētu notikt regulāri.
Pat ja jūs nokārtojat visu mūžu, sakot, paceļot māju, liedzot dziesmai, teiksim, ka ir svarīgi zināt, kuras renovācijas veikt un kuras izlaist. Jums arī ir jāsaprot piemērojamie nodokļu likumi un zonēšanas likumi, kā arī jāzina, kad samazināt zaudējumus un izkļūt, pirms jūsu projekts kļūst par naudas bedri.
Nekustamā īpašuma biržas firma Zillow tagad izvēlas mājas izvēlētos tirgos. Uzņēmums plāno iegādāties un pārvērst īpašumus 90 dienu laikā, un viņiem ir dati un zināšanas, lai piedāvātu “mamma un pops” operatoriem sīvu konkurenci. Lielās līgas aizdevēji ir sākuši gūt peļņu arī pamatkredītu tirgū, globālajai investīciju firmai KKR & Co. Inc. (iepriekš zināmām kā Kohlberg Kravis Roberts & Co. un KKR & Co. LP) pievienojoties citām privātām investīciju firmām darbības gabals.
5. Nepietiek pacietības
Speciālisti paņem laiku un gaida īsto mantu. Iesācēji steidz pirkt pirmo māju, ko redz. Tad viņi nolīgst pirmo būvuzņēmēju, kurš piedāvā solīt darbu, kuru viņi paši nevar veikt. Speciālisti darbu veic paši vai paļaujas uz iepriekš noorganizētu, uzticamu darbuzņēmēju tīklu.
Iesācēji algo nekustamo īpašumu, lai palīdzētu pārdot māju. Speciālisti paļaujas uz "pārdošanu īpašniekam" centieniem samazināt izmaksas un palielināt peļņu. Iesācēji sagaida, ka iesāksies process, iesit virsū krāsas kārtu un nopelnīs laimi. Profesionāļi saprot, ka māju pirkšana un pārdošana prasa laiku, un peļņas norma dažkārt ir maza.
