Vai jūsu mājas atjaunošana atmaksāsies?

Atsevišķu vienģimeņu mājas zonu rekonstruēšana ir lielisks veids, kā māju īpašniekiem uz kāda cita rēķina pievienot paaugstinātu funkcionalitāti un skaistumu. Izvēloties pareizo projektu savas dzīves telpas uzlabošanai, ievērojamu izdevumu daļu var novirzīt nākamajiem īpašniekiem paaugstinātu īpašuma vērtību veidā.

Taustiņu izņemšana

• Pārveidošana var palielināt mājas ieguldījumu atdevi (IA). Koka klājiem, logu nomaiņai, kā arī virtuves un vannas istabas modernizācijai ir tendence radīt visaugstāko IA. Lai atgūtu izmaksas, rekonstruēšanas projektos parasti ir jānovērš konstrukcijas vai struktūras trūkumi, lai nopelnītu celtniecības izmaksas. Īres īpašumu atjaunošanas izmaksas var atgūt pārdošanas laikā, kā arī ar paaugstinātām nomas likmēm, kuras nosaka atjauninātas mājas. Mājokļa aizdevumi ir viens no veidiem, kā finansēt renovācijas projektus, ļaujot veikt maksājumus tikai par procentiem, līdz īpašums tiek pārdots un izmaksas atgūtas. Viena no lielākajām renovācijas kļūdām ir mājas uzlabošana, kas ievērojami pārsniedz kaimiņu māju vidējo līmeni. Mājas cenām ir tendence atspoguļot vietējo pircēju gaumi un summu, kuru viņi ir gatavi maksāt.

Kas jāņem vērā pirms atjaunošanas

Jebkura renovācijas projekta ieguldījumu atdeve (IA) ir atkarīga no vietējā tirgus īpašībām, dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus stāvokļa, kad īpašums tiek pārdots, un veikto darbu kvalitātes. Vēsturiski un vidēji daži projekti, piemēram, koka klāja pievienošana, virtuves un vannas istabas uzlabošana un logu nomaiņa, ir uzrādījuši vislielāko IA neatkarīgi no īpašuma atrašanās vietas vai dzīvojamā īpašuma tirgus stāvokļa.

Lielāki atjaunošanas darbi ne vienmēr ir labāki, jo vairāk tērējot ne vienmēr nodrošina lielāku vērtības radīšanu.

Tomēr, ja vien rekonstruēšanas projekts nav paredzēts strukturālu problēmu vai dizaina trūkumu novēršanai, maz ticams, ka māju īpašnieks nopelnīs vairāk nekā būvniecības izmaksas. Ja izmaksu atgūšana ir tikpat svarīgs apsvērums kā palielināts prieks par īpašuma uzlabošanu, tad māju īpašniekiem, izlemjot, kurus projektus turpināt, jāņem vērā potenciālo pircēju gaumes.

Investoriem, kas pārveido nomas īpašumu, tā uzlabošanas izmaksas var atgūt ne tikai pārdošanas laikā, bet arī palielinot nomas likmes, kuras nosaka atjauninātas dzīvesvietas.

Tomēr māju īpašniekiem ir jābūt uzmanīgiem attiecībā uz to, kurus projektus viņi izvēlas pabeigt, jo potenciālo vērtības pieaugumu var realizēt tikai tādā mērā, ka ir pircēji, kuri ir gatavi maksāt par atjaunošanu.

Apsveriet savu atrašanās vietu

Apsverot jebkura veida projektu, ir svarīgi pārliecināties, vai veiktie uzlabojumi ir piemēroti konkrētam mājokļa veidam un vietējā īpašuma teritorijai. Viena kļūda, ko māju īpašnieki bieži pieļauj, ir labiekārtot savas mājas virs kaimiņu māju vidējā līmeņa. Pircējus pievilina noteiktas apkaimes tāpēc, ka tiek piedāvāti netālu esošie pakalpojumi, un tāpēc, ka mājas šajā apgabalā pārdod pircēja cenu diapazonā. Kaut arī māja, kas ir ievērojami labāka par citiem tuvumā, joprojām var saņemt tāda paša līmeņa interesi, salīdzinot ar citiem, kas tiek tirgoti, maz ticams, ka tā prasīs piemaksu, kas krietni pārsniedz vidējo, vienkārši pateicoties papildu uzlabojumiem.

Nekustamā īpašuma aģenti zinās, kad procentuālās vērtības pieaugums ir lielāks vidējā vai zem vidējā līmeņa mājām noteiktā apkārtnē un zemāks mājām, kuru cena ir to attiecīgo tirgu augšgalā. Tieši šajos paaugstinātās ekonomiskās aktivitātes un pieaugošā nekustamā īpašuma pieprasījuma periodos uzlabojumi visvairāk ietekmēs mājas tirgus vērtību.

Laiks ietekmēs arī uzlabojumus spējā palielināt īpašuma vērtības. Strukturālu vai dizaina uzlabojumu veikšana, piemēram, ēku piebūve vai neapstrādātas telpas apdare, pievienos vērtību ilgākam laika periodam nekā, teiksim, virtuves un vannas istabas atjaunināšana vai tehnoloģiski uzlabojumi, piemēram, jaunas gaisa kondicionēšanas sistēmas, jo pēdējie mēdz novecot. laika gaitā.

Ģeogrāfiskajai atrašanās vietai būs arī liela ietekme uz ātrāko vai lielāko atmaksu no projektiem. Piemēram, uz zemes esošo peldbaseinu uzturēšanas laiks un izmaksas apgrūtina uzstādīšanas izmaksu atgūšanu, un dažos gadījumos tas samazina mājas kopējo vērtību. Tomēr tas var nebūt gadījums ASV dienvidu reģionos, kur ilgstoši ārkārtīgi karsts laiks padara peldbaseinus par vērtīgu papildinājumu dažiem māju īpašniekiem.

Kā valdība var palīdzēt

Tā kā hipotēkas procentus var atskaitīt no ienākuma nodokļiem, Uncle Sam var palīdzēt subsidēt labiekārtošanu, padarot būvniecības izmaksas vēl mazāk apgrūtinošas īpašuma īpašniekiem.

Lai izvairītos no riska, nekustamā īpašuma īpašnieki, kas savās mājās ir uzkrājuši pietiekamu kapitālu, savu būvniecības projektu finansēšanai var izmantot tādus finanšu instrumentus kā naudas izņemšanas refinansēšana vai mājas kapitāla aizdevums. Izmantojot šīs metodes, vienīgā nepieciešamā nauda plānoto projektu pabeigšanai būtu procentu maksājumi aizdevumu uzturēšanai, kas vairumā gadījumu ir nodokļu atskaitāmi. Pamatsummu var atmaksāt, kad īpašumu beidzot pārdod.

Projekts atgriežas no ieguldījumiem

Galīgais iemesls, lai uzņemtos jebkuru mājas rekonstrukcijas projektu kā īpašnieks-iemītnieks, ir bauda, ​​kas gūta, dzīvojot atjaunotā mājā. Tiem, kas cer gūt labumu arī no rekonstruēšanas, ir vairāki avoti, kas piedāvā ieskatu par paredzamo atmaksu konkrētiem projektiem. Piemēram, žurnāls REALTOR® publicē ikgadēju pārskatu “Izmaksas pret vērtību”, kurā salīdzinātas kopējo rekonstruēšanas projektu izmaksas un parādīta atmaksa, ko māju īpašnieki var sagaidīt. Šīs atmaksāšanās aprēķini balstās uz dzīvojamo nekustamo īpašumu tirgus pamatnoteikumiem tajā laikā, kā arī uz vidējām celtniecības izmaksām.

1. tabulā ir norādītas vidējās valsts aplēses, taču māju īpašnieki var atrast precīzāku informāciju vietnē Remodeling Online, piedāvājot vienādas aplēses par dažādiem ASV ģeogrāfiskajiem apgabaliem. Šie vidējie atdeves diapazoni visizplatītākajiem rekonstruēšanas projektiem potenciālajiem pārdevējiem sniedz plašu norādi par to, kuriem projektiem ir vislielākā varbūtība, ka lielāko daļu projekta izmaksu atgriezīs pārdošanā. Vidējās atgūšanas atšķirības izskaidro ar veiktā darba apjomu un kvalitāti, mazāki, mazāk noderīgi projekti ir diapazona apakšējā daļā.

Vidējā renovācijas / rekonstruēšanas izmaksu atgūšana
Renovācija / rekonstruēšana	Vidējo izmaksu atgūšana
Koka klāja papildinājums	80–85%
Apšuvuma nomaiņa	75–83%
Nelielas virtuves pārveidot	75–83%
Logu nomaiņa	75–80%
Vannas istabas rekonstruēšana	70–78%
Lielākā virtuves pārbūve	70–78%
Bēniņu guļamistabas pārbūve	65–76%
Pagraba pārveidot	65–75%
Divstāvu papildinājums	65–74%
Garāžas papildināšana	60–70%