Kas ir trasta akts?
Trasta akts, kas pazīstams arī kā uzticības akts, ir dokuments, ko dažkārt izmanto darījumos ar nekustamo īpašumu ASV. Tas ir dokuments, kas stājas spēkā, kad viena puse ir ņēmusi aizdevumu no citas puses, lai iegādātos īpašumu. Trasta akts ir vienošanās starp aizņēmēju un aizdevēju par to, ka īpašumu neitrāla un neatkarīga trešā persona uztic uzticībai, līdz aizdevums tiek atmaksāts.
Lai arī darījumi par uzticēšanos ir retāk sastopami, nekā tas bija kādreiz, apmēram 20 valstis joprojām atļauj izmantot vienu, nevis hipotēku, kad finansēšana ir saistīta ar nekustamā īpašuma iegādi.
Trasta akti parasti tiek izmantoti Aļaskā, Arizonā, Kalifornijā, Kolorādo, Aidaho, Ilinoisā, Misisipē, Misūri štatā, Montānā, Ziemeļkarolīnā, Tenesī, Teksasā, Virdžīnijā un Rietumvirdžīnijā. Daži štati, piemēram, Kentuki, Merilenda un Dienviddakota, atļauj izmantot gan uzticības aktus, gan hipotēkas.
Taustiņu izņemšana
- Finansētos darījumos ar nekustamo īpašumu trasta darījumi nodod īpašuma likumīgo īpašumtiesību trešajai personai, piemēram, bankai, darījuma vai īpašumtiesību uzņēmumam, lai to turētu, līdz aizņēmējs atmaksās savu parādu aizdevējam. Hipotēkas vietā tiek izmantoti trasta akti. vairākos štatos. Ieguldījumi trasta aktos var nodrošināt ienākumus ar augstu ienesīgumu.
Kā darbojas uzticības akts
Darījumos ar nekustamo īpašumu - teiksim, mājas pirkšanu - aizdevējs dod aizņēmējam naudu apmaiņā pret vienu vai vairākām parādzīmēm, kas saistītas ar trasta aktu. Šis akts nodod juridisko īpašumtiesības uz nekustamo īpašumu objektīvam pilnvarniekam, parasti īpašumtiesību īpašniekam, darījuma uzņēmumam vai bankai, kas to tur kā parādzīmes parādzīmēm - aizdevuma nodrošinājumu. Patiess īpašumtiesības - tiesības iegūt pilnīgas īpašumtiesības - paliek aizņēmējam, tāpat kā pilnīga īpašuma izmantošana un atbildība par to.
Šis stāvoklis turpinās visā aizdevuma atmaksas periodā. Pilnvarniekam ir likumīgais īpašums līdz brīdim, kad aizņēmējs pilnībā samaksā parādu, kurā brīdī īpašumtiesības uz īpašumu kļūst par aizņēmējiem. Ja aizņēmējs nepilda aizdevumu, pilnvarnieks pilnībā kontrolē īpašumu.
Trasta akts pret hipotēku
Trasta akti un hipotēkas tiek izmantotas gan banku, gan privātos aizdevumos, lai izveidotu nekustamā īpašuma ķīlas tiesības, un abus parasti reģistrē kā parādus apgabalā, kurā atrodas īpašums.
Tomēr hipotēkā ir iesaistītas divas puses: aizņēmējs (vai hipotēkas devējs) un aizdevējs (vai hipotēkas īpašnieks). Turpretī trasta aktā ir iesaistītas trīs puses: aizņēmējs (vai uzticības persona), aizdevējs (vai saņēmējs) un pilnvarnieks. Pilnvarniekam pieder apgrūtinājuma tiesības aizdevēja labā; gadījumā, ja aizņēmējs nepilda saistības, tas pēc aizdevēja pieprasījuma uzsāks un pabeigs ierobežošanas procesu.
Pretēji izplatītajam lietojumam hipotēka tehniski nav aizdevums īpašuma pirkšanai; tā ir vienošanās, kas nekustamo īpašumu ieķīlā kā aizdevuma nodrošinājumu.
Tirgus ierobežojumi un trasta akti
Hipotēkām un trasta akcijām ir dažādi ierobežošanas procesi. Tiesu piekļuves ierobežošana ir tiesas pārraudzīts process, kas tiek īstenots, kad aizdevējs iesniedz prasību pret aizņēmēju par hipotēkas neizpildi. Process ir laikietilpīgs un dārgs. Turklāt, ja slēgtā īpašuma izsole nedod pietiekami daudz naudas, lai samaksātu parādzīmi, aizdevējs var iesniegt aizņēmējam spriedumu par trūkumiem, piesakot prasību par atlikumu. Tomēr pat pēc īpašuma pārdošanas aizņēmējam ir atdošanas tiesības: viņš noteiktā laikā var atmaksāt aizdevējam un iegūt īpašuma tiesības.
Turpretī trasta akts ļauj aizdevējam sākt ātrāku un lētāku ārpustiesas piekļuvi ārpus tiesas, apejot tiesu sistēmu un ievērojot procedūras, kas noteiktas trasta aktā un valsts likumos. Ja aizņēmējs neveic aizdevuma termiņu, īpašums tiek izlikts izsolē, pārdodot pilnvarnieku. Pēc pārdošanas īpašumtiesības no pilnvarnieka jaunajam īpašniekam tiek nodotas, izmantojot pilnvarnieka aktu. Ja pilnvarnieka pārdošanā nav solītāju, īpašums tiek nodots aizdevējam ar pilnvarnieka aktu. Tiklīdz īpašums ir pārdots, aizņēmējam nav atdošanas tiesību.
Turklāt pilnvarotajam ir pienākums samaksāt ieņēmumus no pārdošanas aizņēmējam un aizdevējam pēc pārdošanas pabeigšanas. Pilnvarnieks izmaksā aizdevējam summu, kas paliek uz parāda, un samaksā aizņēmējam visu, kas pārsniedz šo summu, tādējādi ļaujot aizdevējam iegādāties īpašumu.
Plusi un mīnusi ieguldījumiem trasta aktos
Investori, kuri meklē sulīgu ienesīgumu, dažreiz pievēršas nekustamā īpašuma nozarei, jo īpaši uzticēšanās darbiem.
Ieguldot uzticības darījumos, ieguldītājs aizdod naudu attīstītājam, kurš strādā pie nekustamā īpašuma projekta. Investora vārds ir uzticības akts, jo tas ir aizdevējs. Investors iekasē procentus par savu aizdevumu; kad projekts ir pabeigts, viņam pamatsumma tiek atgriezta pilnībā. Uzticības akts brokeris parasti atvieglo darījumu.
Plusi
-
Augsti ienesīga ienākumu plūsma
-
Portfeļa dažādošana
Mīnusi
-
Likviditāte
-
Nav kapitāla vērtības pieauguma
Kāda veida izstrādātājs ievada šo vienošanos? Bankas bieži nevēlas aizdot aizdevumus noteikta veida attīstībai, piemēram, vidēja lieluma komerciāliem projektiem - pārāk maziem lielajiem aizdevējiem, pārāk lieliem mazajiem - vai izstrādātājiem ar sliktu pieredzi vai pārāk lieliem aizdevumiem. Piesardzīgi aizdevēji var arī pārāk lēni attīstītājiem virzīties uz priekšu, norādot uz īsu termiņu projekta sākšanai vai pabeigšanai.
Tātad šie izstrādātāji bieži ir mazliet satriecoši. Šo iemeslu dēļ investori, kas uzticas uzticēšanās aktam, bieži vien var sagaidīt lielas naudas procentu likmes. Viņi var gūt labumu no dažādošanas citā aktīvu klasē, nebūdami eksperti nekustamā īpašuma celtniecībā vai pārvaldīšanā: šis ir pasīvs ieguldījums.
Trasta akta ieguldīšanai ir noteikti riski un trūkumi. Atšķirībā no akcijām, ieguldījumi nekustamajā īpašumā nav likvīdi, kas nozīmē, ka investori nevar atgūt naudu pēc pieprasījuma. Arī investori var gaidīt tikai procentus, ko rada aizdevums, un jebkāda papildu kapitāla vērtības palielināšanās ir maz ticama. Ieguldītās puses var izmantot jebkādas juridiskas neatbilstības uzticības aktā, radot dārgas juridiskas iejaukšanās, kas var apdraudēt ieguldījumu. Tipiskam investoram ar nelielu pieredzi var būt grūtības, jo, lai atrastu ticamus un uzticamus izstrādātājus, projektus un brokerus, ir nepieciešams noteikts kompetences komplekts.
Trasta akta reālās pasaules piemērs
Piemēram, Īstermiņa dokuments par uzticības dokumentu, ko izmanto Ostinas apgabalā, Teksasā, aptver prasības lielākajai daļai aizdevēju. Veidlapa sākas ar terminu definīciju, un vietas aizņēmējam, aizdevējam un pilnvarotajam aizpilda viņu vārdus. Jāaizpilda arī aizņēmuma summa un īpašuma adrese.
Pēc šīs sadaļas dokuments turpina precizēt tiesību nodošanu īpašumā un vienotus paktus, ieskaitot:
- Sīkāka informācija par pamatsummas un procentu izmaksuKontroles līdzekļiLiensPropagniju apdrošināšana un struktūras uzturēšanaStruktūras noslogojums - paredzot, ka aizņēmējam ir jāuzņemas dzīvesvieta 60 dienu laikā
Veidlapa ietver arī nevienādus līgumus, kas nosaka jebkura līguma nosacījuma neizpildi vai pārkāpumu. Ir arī specifikācija, ka aizdevums, uz kuru attiecas dokuments, nav mājas kapitāla aizdevums, tas ir, kaut kas tāds, no kura aizņēmējs saņems skaidru naudu, aizdevums ir paredzēts īpašuma iegādei.
Uzticības akts beidzas ar vietu aizņēmēja parakstam, kas viņiem jādara notāra un divu liecinieku klātbūtnē, kuri arī paraksta.
