Kas ir trīspusējs līgums?
Trīspusējs līgums ir darījumu darījums starp trim atsevišķām pusēm. Hipotēku nozarē jaunas mājas vai dzīvokļu kompleksa būvniecības posmā bieži notiek trīspusējs vai trīspusējs līgums, lai nodrošinātu tā sauktos pagaidu aizdevumus pašai celtniecībai. Šādos gadījumos aizdevuma līgumā ir iesaistīts pircējs, aizdevējs un celtnieks.
Taustiņu izņemšana
- Trīspusējs līgums ir darījums starp trim pusēm. Šis termins var attiekties uz jebkuru darījumu, bet to parasti izmanto hipotēku tirgū. Ar hipotēkām trīspusējs vai trīspusējs līgums parasti notiek īpašuma celtniecības posmā, lai nodrošinātu tilta aizdevumus. Trīspusējās trīs puses ir pircējs (vai aizdevuma aizņēmējs), aizdevējs un uzņēmums, kas būvē īpašumu.
Izpratne par trīspusējiem līgumiem
Trīspusējos līgumos ir skaidri norādīti dažādi vērtspapīri un iespējamās iespējas starp trim pusēm saistību neizpildes gadījumā.
Īpaši trīspusēji hipotēkas līgumi ir nepieciešami, kad nauda tiek aizdota par īpašumu, kas vēl nav uzbūvēts vai uzlabots. Līgumi atrisina potenciāli pretrunīgās prasības pret īpašumu, ja aizņēmējs - parasti topošais mājas īpašnieks - nepilda saistības vai varbūt celtniecības laikā pat nomirst.
Piemēram, lai nodrošinātu darbu savlaicīgu plānošanu, kā arī kvalitatīvu darbu izpildi, aizņēmējs nevēlas maksāt celtniekam, kamēr darbs nav pabeigts. Bet celtnieks tādējādi riskē nesaņemt atalgojumu pēc darbu pabeigšanas, kamēr paši ir parādā naudu apakšuzņēmējiem, piemēram, santehniķiem un elektriķiem. Šajā gadījumā celtnieks var pieprasīt tā saukto īpašuma apķīlājumu; tas ir, tiesības uz konfiskāciju gadījumā, ja tās netiek maksātas. Bet tikmēr banka uztur prasības arī pret īpašumu, ja aizņēmējs nepilda aizdevumu.
Subrogācija, kā noteikts tipiskā trīspusējā līgumā, precizē prasības īpašuma nodošanai, ja aizņēmējs nemaksā savu parādu vai aiziet prom.
Kā darbojas trīspusējs līgums
Trīspusējs būvniecības aizdevuma līgums parasti uzskaita visu trīs pušu tiesības un aizsardzības līdzekļus no aizņēmēja, aizdevēja un būvnieka viedokļa. Tajā sīki aprakstīti būvniecības posmi vai fāzes, galīgā pārdošanas cena, valdījuma datums un aizdevuma procentu likme un maksājuma grafiks. Tas arī precizē juridisko procesu, kas pazīstams kā subrogācija, kas nosaka, kurš, kā un kad starp pusēm nodod dažādus īpašuma vērtspapīrus.
Piemēram, aizņēmēja nāves gadījumā celtnieks var paturēt pirmās tiesības pieprasīt, ko būvētājs ir parādā par laiku un materiāliem; pēc tam banka paturēs ķīlu par atlikušajiem aktīviem, parasti pašu zemi.
Citi trīspusēju līgumu izmantošanas veidi
Dažos gadījumos trīspusēji līgumi var attiekties uz īpašuma īpašnieku, arhitektu vai projektētāju un būvuzņēmēju. Šādi nolīgumi būtībā ir “bez vainas” vienošanās, kurā visas puses vienojas labot savas kļūdas vai nolaidību un neuzliek citām pusēm atbildību par labticīgas izlaidumiem vai kļūdām. Lai izvairītos no kļūdām un kavējumiem, tie bieži satur detalizētu kvalitātes plānu un precīzi norāda, kad un kur notiks regulāras pušu tikšanās.
